Verständnis Kapitalgewinne auf Home Sales

Wenn Sie einen Kapitalwert verkaufen, unterliegt der Gewinn, den Sie realisieren, der Kapitalertragsteuer. Ihr Haus gilt als Kapitalanlage, so dass der IRS den Gewinn besteuert - die Differenz zwischen Ihrem Nettoverkaufspreis und Ihrer bereinigten Kostenbasis. Für die meisten Hausbesitzer kann diese Steuer erheblich sein, aber der Internal Revenue Code bietet einen starken Ausschluss nach Abschnitt 121, der die Steuer oft vollständig eliminiert.

Der Gewinn wird wie folgt berechnet: Beginnend mit dem Verkaufspreis, subtrahieren Sie die Verkaufskosten wie Immobilienprovisionen, Anwaltskosten und Transfersteuern. Dann subtrahieren Sie Ihre bereinigte Basis, was im Allgemeinen das ist, was Sie für das Haus bezahlt haben, plus die Kosten für alle von Ihnen vorgenommenen Kapitalverbesserungen, minus Abschreibungen, die Sie geltend gemacht haben (wenn das Haus für Unternehmen oder Miete genutzt wurde). Die resultierende Zahl ist Ihr Gewinn. Wenn Sie das Haus für mehr als ein Jahr besaßen, ist der Gewinn ein langfristiger Kapitalgewinn, besteuert zu günstigen Preisen (0, 15% oder 20% abhängig von Ihrem zu versteuernden Einkommen). Wenn Sie es für ein Jahr oder weniger besaßen, ist der Gewinn kurzfristig und besteuert als gewöhnliches Einkommen - was viel höher sein kann.

Der primäre Aufenthaltsausschluss (§ 121) erklärt

Internal Revenue Code Section 121 erlaubt es Ihnen, bis zu $250.000 Kapitalgewinn ($500.000 für verheiratete Paare, die gemeinsam einreichen) vom Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes auszuschließen. Dieser Ausschluss ist dauerhaft – es ist keine Stundung – und Sie zahlen niemals Steuern auf diesen Gewinnbetrag. Sie können diesen Ausschluss einmal alle zwei Jahre verwenden. Für die überwiegende Mehrheit der Hausbesitzer bedeutet dies, dass der Gewinn aus dem Verkauf ihres Familienhauses völlig steuerfrei ist.

Voraussetzungen für die Teilnahme: Die zweijährigen Tests

Um sich für den vollständigen Ausschluss zu qualifizieren, müssen Sie zwei Tests innerhalb des Zeitraums von fünf Jahren erfüllen, der am Verkaufsdatum endet:

  • Eigentumstest: Sie müssen das Haus mindestens zwei Jahre in den letzten fünf Jahren besessen haben.
  • Verwendungstest: Sie müssen in der Wohnung als Ihr Hauptwohnsitz für mindestens zwei Jahre in den letzten fünf Jahren gelebt haben.
  • Frequenztest: Sie können den Ausschluss bei einem anderen Hausverkauf während der zwei Jahre vor diesem Verkauf nicht geltend gemacht haben.

Wenn Sie beispielsweise 18 Monate in Ihrem Haus gelebt haben, ein Jahr weggezogen sind, dann zurückgekommen sind und dort weitere 8 Monate vor dem Verkauf gelebt haben, haben Sie die 24-monatige Nutzungsanforderung erfüllt.

Teilweise Ausnahmen: Wenn das Leben eingreift

Wenn Sie den Zweijahrestest aufgrund eines der folgenden unvorhergesehenen Umstände nicht bestehen, können Sie sich für einen teilweisen Ausschluss qualifizieren: :

  • Änderung der Beschäftigung – eine Job-Umsiedlung, die Sie erfordert, um mehr als 50 Meilen entfernt zu bewegen.
  • Gesundheitsgründe – ein Schritt, um sich selbst, einen Ehepartner oder einen Abhängigen medizinisch zu versorgen.
  • Unvorhergesehene Ereignisse – Scheidung, Mehrlingsgeburten, Tod eines Ehepartners, Naturkatastrophe oder unfreiwilliger Verlust der Beschäftigung.

In solchen Fällen können Sie einen anteiligen Teil der 250.000 $ Grenze ausschließen, basierend auf dem Bruchteil des Zweijahreszeitraums, den Sie tatsächlich besaßen und das Haus nutzten. Zum Beispiel, wenn Sie dort 12 Monate lebten und für einen neuen Job umzogen, können Sie 12/24 (oder 1/2) von 250.000 $ ausschließen, dh 125.000 $ für einen einzelnen Filer. Der verbleibende Gewinn ist steuerpflichtig.

Berechnung Ihres Gewinns: Die Rolle der Basis

Genaue Aufzeichnungen sind unerlässlich, um Ihren zu versteuernden Gewinn zu minimieren.

Gain = Verkaufspreis – Verkaufskosten – bereinigte Basis

Angepasste Basis beginnt mit Ihrem ursprünglichen Kaufpreis (einschließlich Abschlusskosten wie Titelversicherung, Aufzeichnungsgebühren und Anwaltskosten). Dazu addieren Sie die Kosten für alle Kapitalverbesserungen, die Sie während Ihres Besitzes vorgenommen haben. Kapitalverbesserungen sind Ausgaben, die dem Haus einen Mehrwert verleihen, seine Nutzungsdauer verlängern oder es an neue Zwecke anpassen. Beispiele sind: Installation einer zentralen Klimaanlage, Hinzufügen eines Schwimmbades, Fertigstellung eines Kellers, Austausch von Fenstern, Umdachung, Bau eines Decks oder einer Garage oder Umbau einer Küche oder eines Badezimmers.

Gewöhnliche Reparaturen – Malerei, Reparatur eines undichten Wasserhahns, Reparatur eines Daches – werden nicht zur Basis hinzugefügt; es sind laufende Ausgaben. Die IRS verlangt nicht, dass Sie Basisanpassungen melden, es sei denn, sie werden geprüft, aber das Aufbewahren von Quittungen, Verträgen und Genehmigungen ist Ihre beste Verteidigung. Über ein Jahrzehnt können Kapitalverbesserungen leicht 50.000 bis 100.000 US-Dollar zu Ihrer Basis hinzufügen, was Ihren Gewinn drastisch reduziert oder eliminiert.

Verkaufskosten, die Ihren Gewinn reduzieren

Die Verkaufskosten reduzieren den realisierten Betrag direkt.

  • Immobilienprovisionen (typischerweise 5-6 % des Verkaufspreises)
  • Anwaltsgebühren und Treuhandgebühren
  • Titel Versicherung und Transfersteuern
  • Werbekosten
  • Reparaturen oder Verbesserungen, die der Käufer als Verkaufsbedingung benötigt

Wenn Sie beispielsweise für 500.000 US-Dollar verkaufen und 30.000 US-Dollar an Provisionen und Abschlusskosten zahlen, beträgt Ihr realisierter Betrag 470.000 US-Dollar. Kombinieren Sie dies mit einer starken Basis, und Ihr Gewinn kann deutlich unter die Ausschlussgrenzen fallen.

Strategien zur Maximierung Ihrer Ausgrenzung und Minimierung der Steuern

Bei absichtlicher Planung können Sie oft vermeiden, Steuern auf den Verkauf Ihres Familienhauses zu zahlen.

1. Zeit Ihren Verkauf, um die Zwei-Jahres-Regel zu erfüllen

Wenn Sie kurz vor der Zweijahresgrenze stehen, können Sie mit einem Warten auf ein paar Monate den vollständigen Ausschluss freischalten. Wenn Sie beispielsweise vor 22 Monaten in Ihr Haus gezogen sind, verzögern Sie den Verkauf um zwei weitere Monate. Der Ausschluss gilt auch, wenn Sie ausziehen und das Haus für bis zu drei Jahre mieten, bevor Sie den Nutzungstest innerhalb des Fünfjahresfensters erfüllen. So können Sie ausziehen, 28 Monate mieten und sich trotzdem qualifizieren, wenn Sie das Haus während dieses Fünfjahreszeitraums zwei Jahre lang besaßen und nutzten.

2. Führen Sie sorgfältige Aufzeichnungen über jede Verbesserung

Jede Kapitalverbesserung erhöht Ihre Basis, schrumpft Ihren steuerpflichtigen Gewinn. Eine 50.000-Dollar-Küche umgestaltet Ihre Basis um 50.000. Verwenden Sie eine Tabelle oder ein Heimwerkerprotokoll, um alle Kosten zu verfolgen, einschließlich Materialien, Arbeit und Genehmigungen. Wenn Sie nie eine Abschreibung für ein Heimbüro beantragt haben, verlieren Sie diese Basisanpassung - ein weiterer Grund, einen Steuerberater zu konsultieren.

3. Sehen Sie sich den Business-Use Pitfall an

Wenn Sie einen Teil Ihres Hauses ausschließlich für geschäftliche Zwecke (z. B. ein Home Office) genutzt haben und nach dem 6. Mai 1997 Abschreibungen geltend gemacht haben, ist der Gewinn, der dieser geschäftlichen Nutzung zuzurechnen ist, nicht für den Ausschluss nach Abschnitt 121 geeignet. Sie können Abschreibungsrückeroberung schulden (besteuert mit bis zu 25%) auf die geforderte Abschreibung. Der Wohnanteil ist jedoch immer noch qualifiziert.

4. Verheiratete Paare und der 500.000 $ Ausschluss

Wenn ein Ehegatte beide Tests durchführt, muss er die Eigentumsrechte erfüllen und Tests verwenden, um den vollen 500.000 $ Ausschluss zu fordern, aber es gibt eine spezielle Regel: Wenn ein Ehepartner beide Tests erfüllt und der andere nicht, kann das Paar immer noch die vollen 500.000 $ fordern, solange beide gemeinsam auf dem Titel stehen und Akte.

Zusätzliche wichtige Überlegungen

Staatliche Steuerbehandlung variiert weit

Während Bundeskapitalgewinne oft durch den Ausschluss von Section 121 eliminiert werden, behandeln Staaten die Gewinne aus dem Eigenheimverkauf anders. Einige Staaten entsprechen den Bundesregeln, andere nicht. Zum Beispiel erkennt Kalifornien den Bundesausschluss nicht vollständig an - es erlaubt nur eine teilweise Übertragung des Gewinns für Senioren (ab 55 Jahren) oder Behinderte. Im Gegensatz dazu hat Texas keine staatliche Einkommensteuer, also machen Sie sich nur Sorgen um Bundeswerte. Überprüfen Sie immer die Behandlung Ihres Staates, besonders wenn Sie in einem Hochsteuerstaat wie New York, New Jersey oder Kalifornien leben.

1031 Börsen und Hauptwohnsitze

Ein 1031-Austausch kann im Allgemeinen nicht für einen Hauptwohnsitz verwendet werden. Der Ausschluss von Abschnitt 121 ist das primäre Werkzeug für Hausbesitzer. Wenn Sie jedoch Ihr Haus in ein Mietobjekt umwandeln und es später verkaufen, können Sie den Ausschluss von Abschnitt 121 (für den Zeitraum, in dem es Ihr Wohnsitz war) mit einem 1031-Austausch (für den Mietzeitraum nach Ihrem Umzug) kombinieren. Dies ist komplex und erfordert eine sorgfältige Planung - konsultieren Sie einen Steuerberater.

Auswirkungen des Tax Cuts and Jobs Act (2017)

Der Tax Cuts and Jobs Act änderte zwei wichtige Elemente für Hausbesitzer: Die Hypothekenzinsabzugsgrenze wurde auf 750.000 US-Dollar an Erwerbsschulden gesenkt (für Hypotheken, die nach dem 15. Dezember 2017 entstanden sind), und der Standardabzug wurde fast verdoppelt. Während diese Änderungen den Gewinnausschluss nicht direkt beeinflussen, beeinflussen sie Ihr Gesamtsteuerbild beim Kauf eines neuen Hauses.

Melden Sie den Verkauf auf Ihrer Steuererklärung

Wenn Ihr Gewinn gemäß Abschnitt 121 vollständig ausgeschlossen ist, müssen Sie den Verkauf in Ihrer Steuererklärung melden. Wenn Sie jedoch ein Formular 1099-S von der Titelgesellschaft erhalten (was für die meisten Verkäufe erforderlich ist), müssen Sie das Formular 8949 und den Zeitplan D einreichen, um den Verkauf zu melden, auch wenn der Gewinn ausgeschlossen ist. Wenn Sie den gesamten Gewinn nicht ausschließen können, müssen Sie den steuerpflichtigen Teil melden. Die IRS Publikation 523 bietet detaillierte Anleitungen zu den Berichtspflichten.

Häufige Fallstricke und wie man sie vermeidet

Viele Hausbesitzer reduzieren oder verlieren versehentlich ihren Ausschluss. Achten Sie auf diese Fehler:

  • Behauptet die Abschreibung für die Geschäftsnutzung, ohne die Wiedereroberung zu verstehen. Der Gewinn, der der Geschäftsnutzung zugewiesen wird, ist nicht ausschließbar, und die Abschreibungssteuern können steil sein.
  • Das Haus für mehr als drei der letzten fünf Jahre zu vermieten. Sie brauchen zwei Jahre Nutzung in einem Fünfjahresfenster.
  • Überblicken Sie die staatlichen Steuerverpflichtungen. Selbst wenn Ihr Gewinn föderalistisch ausgeschlossen ist, können Sie in einigen Staaten staatliche Steuern schulden.
  • Wenn es nicht gelingt, Verbesserungsquittungen zu behalten. Ohne Beweis kann der IRS Basiserhöhungen verbieten, was zu einem größeren steuerpflichtigen Gewinn führt.
  • Verkaufen zu früh nach einem vorherigen Ausschluss. Sie können den Ausschluss nur einmal alle zwei Jahre verwenden - planen Sie entsprechend.

Sonderszenarien: Scheidung, Erbschaft und Militärdienst

Scheidung

Eine Scheidung erschwert den Ausschluss. Wenn ein Ehegatte auszieht, aber immer noch das Haus besitzt, basiert der Nutzungstest auf der Person, die den Ausschluss beantragt. Ein Ehegatte, der im Haus bleibt, kann sich immer noch qualifizieren, wenn er die Eigentums- und Nutzungsanforderungen erfüllt. Wenn jedoch das Scheidungsurteil das Haus an einen Ehegatten überträgt, erhält der Übernehmer das Haus auf der gleichen Grundlage wie der ursprüngliche Eigentümer - keine Verbesserung. Wenn das Haus im Rahmen der Scheidung verkauft wird, kann der Ausschluss von beiden Ehegatten geltend gemacht werden, solange sie die Tests erfüllen. Ein qualifizierter Steuerberater kann helfen, den Verkauf zu strukturieren, um den Ausschluss zu bewahren.

Vererbte Häuser

Wenn Sie ein Haus erben, wird die Basis am Todestag auf ihren Marktwert erhöht. Das bedeutet, dass Sie im Allgemeinen keine Steuern auf Gewinne schulden, die vor dem Erben des Hauses entstanden sind. Der Ausschluss nach Abschnitt 121 steht dem Erben zur Verfügung, wenn er das Haus zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz nutzt. Wenn Sie also ein Haus erben, einziehen und dort zwei Jahre vor dem Verkauf leben, können Sie bis zu $ 250.000 (wenn Sie verheiratet sind) zusätzlich zu dem Anstieg ausschließen - möglicherweise alle Steuern.

Militärpersonal und Auswärtiger Dienst

Mitglieder des Militärs, des Auswärtigen Dienstes und der Geheimdienste können die fünfjährige Testzeit während eines qualifizierten offiziellen erweiterten Dienstes für bis zu 10 Jahre aussetzen, d.h. sie können ein Haus nach dem Auszug Jahre verkaufen und sich dennoch für den Ausschluss qualifizieren.

Wenn professionelle Anleitung unerlässlich ist

Für die meisten Einzelhausbesitzer, die seit Jahren im selben Haus leben und nie Abschreibungen geltend gemacht haben, ist der Ausschluss nach Abschnitt 121 einfach. Aber wenn Sie Mietobjekte besitzen, ein Home Office nutzen, im Ausland leben, die Scheidung oder den Tod eines Ehepartners durchmachen oder ein Haus innerhalb von zwei Jahren nach einem vorherigen Ausschluss verkaufen, werden die Berechnungen komplex. Ein qualifizierter CPA oder eingeschriebener Agent kann Ihnen helfen, verschiedene Szenarien zu modellieren, sicherzustellen, dass Sie Ihren Ausschluss maximieren und kostspielige Fehler vermeiden.

Wenn Sie den Ausschluss von Abschnitt 121 verstehen, sorgfältige Aufzeichnungen führen und Ihren Verkaufszeitpunkt planen, können Sie Ihr Familienhaus mit wenig oder keiner Bundessteuerpflicht verkaufen. Der Schlüssel ist, absichtlich zu handeln - nicht reaktiv - und sich mit einem Fachmann zu beraten, wenn Ihre Situation mehrere Faktoren beinhaltet. Mit der richtigen Vorbereitung kann der Verkauf Ihres Familienhauses ein steuereffizientes Ereignis sein, das Ihr nächstes Kapitel unterstützt.