Beim Kauf oder Verkauf eines Eigenheims ist es wichtig, die Abschlusskosten zu verstehen. Diese Kosten sind die Gebühren und Ausgaben, die mit der Übertragung von Eigentumsrechten verbunden sind. Die Art der Kosten unterscheidet sich jedoch erheblich für Käufer und Verkäufer. Die Kenntnis der Unterschiede kann beiden Parteien helfen, sich finanziell vorzubereiten und Überraschungen beim Abschluss zu vermeiden. In diesem umfassenden Leitfaden werden wir jede Kategorie im Detail aufschlüsseln, Verhandlungsstrategien, regionale Variationen und die Auswirkungen der jüngsten Markttrends untersuchen.

Was sind Abschlusskosten?

Abschlusskosten sind die Gebühren, die beim Abschluss einer Immobilientransaktion gezahlt werden. Sie decken verschiedene Dienstleistungen und Ausgaben ab, einschließlich Kreditgebergebühren, Titelversicherung, Inspektionen, Regierungsgebühren, Prepaid-Artikel wie Grundsteuern und Hausbesitzerversicherung und Immobilienmaklerprovisionen. Diese Kosten werden in der Regel entweder vom Käufer oder vom Verkäufer bezahlt, abhängig von der Vereinbarung und den örtlichen Gepflogenheiten, und werden auf dem Abschlussformular aufgeführt, das Käufer und Verkäufer vor der Unterzeichnung überprüfen.

Die genaue Höhe der Abschlusskosten hängt von mehreren Faktoren ab: dem Kaufpreis des Hauses, der Art des Darlehens (konventionell, FHA, VA, USDA), dem Standort der Immobilie und den ausgehandelten Konzessionen zwischen Käufer und Verkäufer. Nach Angaben des Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) können die Abschlusskosten von Transaktion zu Transaktion erheblich variieren.

Das Verständnis der Abschlusskosten hilft beiden Parteien, Überraschungen in letzter Minute zu vermeiden. Käufer sollten diese Ausgaben getrennt von ihrer Anzahlung einplanen, während Verkäufer Provisionen, Transfersteuern und mögliche Reparaturgutschriften berücksichtigen müssen. Lassen Sie uns im Detail auf jede Seite eingehen.

Abschlusskosten des Käufers

Käufer zahlen normalerweise eine Reihe von Kosten beim Kauf eines Hauses. Die üblichen Kosten für den Käuferabschluss umfassen Kreditvergabegebühren, Schätzgebühren, Hausinspektionsgebühren, Titelsuche und Versicherung, vorausbezahlte Grundsteuern und Hausbesitzerversicherung und Aufzeichnungsgebühren. Diese Kosten liegen normalerweise zwischen 2% und 6% des Kaufpreises des Hauses. Ein Käufer für ein 400.000 $ Haus könnte beispielsweise zwischen 8.000 und 24.000 $ an Abschlusskosten erwarten.

Kreditvergabegebühren

Die Gebühren für die Kreditvergabe werden vom Kreditgeber für die Bearbeitung des Hypothekarkredits erhoben. Diese Gebühr deckt die Verwaltungskosten des Kreditgebers, einschließlich Zeichnung, Dokumentenvorbereitung und Finanzierung. Die Gebühren für die Kreditvergabe werden typischerweise als Prozentsatz des Kreditbetrags ausgedrückt, oft zwischen 0,5% und 1%. Einige Kreditgeber bündeln diese Gebühr in einer "Bearbeitungsgebühr" oder "Zeichnungsgebühr". Käufer sollten die Kreditschätzungen mehrerer Kreditgeber vergleichen, um zu sehen, wer die wettbewerbsfähigsten Emissionsgebühren anbietet.

Beurteilungsgebühren

Eine Bewertung wird vom Kreditgeber verlangt, um den fairen Marktwert der Immobilie zu bestimmen. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 300 und 700 US-Dollar, abhängig von der Art der Immobilie und dem Standort. Die Bewertungsgebühren werden normalerweise beim Abschluss bezahlt, obwohl einige Kreditgeber möglicherweise eine Vorauszahlung verlangen. Eine niedrige Bewertung kann einen Verkauf zum Scheitern bringen oder Neuverhandlungen erzwingen, daher sollten sich Käufer dieser Möglichkeit bewusst sein.

Home Inspektionsgebühren

Während eine Hausinspektion für einige Kredite optional ist, entscheiden sich die meisten Käufer dafür, einen zu haben, um mögliche Probleme aufzudecken. Inspektionskosten liegen zwischen 300 und 500 US-Dollar für eine Standard-Hausinspektion, aber spezialisierte Inspektionen (Radon, Schimmel, Schädling, Kanalisation) fügen zusätzliche Gebühren hinzu. Der Käufer zahlt den Inspektor direkt, oft zum Zeitpunkt der Inspektion, aber die Kosten erscheinen auf der Abschlusserklärung. Eine gründliche Inspektion kann den Käufer Tausende bei unerwarteten Reparaturen sparen.

Titelsuche und Titelversicherung

Titelsuche Gebühren decken die Kosten für die Recherche von öffentlichen Aufzeichnungen, um sicherzustellen, dass der Verkäufer klare Eigentumsrechte hat und es keine ausstehenden Pfandrechte oder Urteile gegen die Immobilie gibt. Titelversicherung schützt den Käufer (und den Kreditgeber) vor zukünftigen Ansprüchen gegen den Titel. Der Käufer zahlt normalerweise für die Titelversicherung des Eigentümers (einmalige Gebühr) und die Politik des Kreditgebers. Zusammen können diese Gebühren je nach Immobilienwert und Zustand zwischen 500 und 1.500 US-Dollar oder mehr liegen.

Prepaid Vermögenssteuern und Versicherungen

Kreditgeber verlangen von Käufern häufig, dass sie einen Teil der Grundsteuern und Hausbesitzerversicherung bei Abschluss auf ein Treuhandkonto zurückzahlen. Diese vorausbezahlten Beträge stellen sicher, dass ausreichende Mittel zur Deckung zukünftiger Steuerrechnungen und Versicherungsprämien vorhanden sind. Der genaue Betrag hängt vom Zeitpunkt des Abschlussdatums im Verhältnis zu den Steuerfälligkeitsdaten ab. Käufer sollten auch erwarten, dass sie dem Verkäufer alle Steuern erstatten, die der Verkäufer bereits gezahlt hat, die den Zeitraum nach Abschluss abdecken.

Aufzeichnungsgebühren

Die Gebühren sind in der Regel bescheiden, oft 100 bis 300 Dollar, können aber je nach Land variieren. Einige Gemeinden erheben auch Transfersteuern (einen Prozentsatz des Verkaufspreises) bei Abschluss; diese können je nach lokaler Gewohnheit entweder vom Käufer oder Verkäufer bezahlt werden.

Andere potenzielle Käuferkosten

Käufer können auch Gebühren wie die Antragsgebühr des Kreditgebers (falls nicht in der Origination enthalten), Kreditauskunftsgebühr ($ 30- $ 50), Flutzone Zertifizierungsgebühr ($ 15- $ 30), Hypothekenmaklergebühr und Anwaltskosten bei der Verwendung eines Immobilienanwalts.

Abschlusskosten des Verkäufers

Die Kosten für den Verkauf von Immobilienmaklern umfassen Provisionen für Immobilienmakler, Eigentumsversicherungen und Suchgebühren für die Police des Verkäufers, Aufzeichnungsgebühren, Reparaturen und Konzessionen sowie ausstehende Grundsteuern. Die Kosten für den Verkauf von Immobilien können stark variieren, betragen jedoch typischerweise 6% bis 12% des Verkaufspreises, hauptsächlich aufgrund von Provisionen für Agenten. Ein Verkäufer auf einem 400.000-Dollar-Haus könnte 24.000 bis 48.000 US-Dollar an Gesamtabschlusskosten zahlen.

Immobilienmaklerkommissionen

Der größte Verkäuferaufwand ist in der Regel die Provision, die an den Listing Agent und den Käuferagenten gezahlt wird. Dies sind oft 5% bis 6% des Verkaufspreises, aufgeteilt auf die beiden Agenten. In den letzten Jahren hat der Wettbewerb zwischen den Maklern zu einigen Variationen geführt, aber der Standard bleibt bei den meisten Transaktionen bei 5-6 %. Verkäufer sollten den Provisionssatz aushandeln, wenn sie ihr Haus auflisten und verstehen, dass die Provision des Käufers normalerweise aus dem Erlös des Verkäufers bezahlt wird.

Titel Versicherung und Suchgebühren (Verkäuferpolitik)

Während der Käufer in der Regel eine Richtlinie des Eigentümers erwirbt, zahlt der Verkäufer oft für eine Titelsuche, um zu beweisen, dass er einen klaren Titel hat. In einigen Bereichen bieten Verkäufer auch eine Titelversicherung für den Käufer an (Kreditversicherung) oder zahlen im Rahmen der Verhandlung die Richtlinie des Eigentümers. Diese Kosten variieren, liegen jedoch in der Regel zwischen 200 und 800 US-Dollar für die Suche und damit verbundene Dienstleistungen.

Aufzeichnungsgebühren und Transfersteuern

In vielen Ländern zahlt der Verkäufer die Realty Transfer Tax (z.B. 1% bis 2% des Verkaufspreises). Die Aufzeichnungsgebühren für den Verkäufer liegen in der Regel unter $ 200. Käufer sollten die lokalen Praktiken überprüfen; in einigen Staaten zahlt der Käufer die Transfer Tax.

Reparaturen und Konzessionen

Nach einer Hausinspektion verlangen Käufer häufig Reparaturen oder finanzielle Kredite. Verkäufer können sich bereit erklären, Reparaturen vor dem Abschluss durchzuführen oder einen Kredit zum Abschluss anzubieten. Gemeinsame Zugeständnisse umfassen die Deckung der Abschlusskosten des Käufers (z. B. die Zahlung eines Teils der Kreditgebühren des Käufers) oder die Anpassung des Verkaufspreises. Die Reparaturkosten können zwischen einigen hundert und mehreren tausend Dollar liegen.

Ausstehende Vermögenssteuern

Alle Grundsteuern, die der Verkäufer für das laufende Steuerjahr noch nicht gezahlt hat, müssen bei Abschluss beglichen werden. Der Verkäufer ist für Steuern bis zum Abschlussdatum verantwortlich; der Käufer erstattet dem Verkäufer für Steuern, die über diesen Zeitpunkt hinaus gezahlt wurden. Wenn Steuern in Verzug gezahlt werden, wird der Käufer beim Abschluss vom Verkäufer einziehen. Ein Treuhandkonto, das von der Titelgesellschaft verwaltet wird, stellt sicher, dass Prorationen korrekt behandelt werden.

Sonstige Verkäuferkosten

Verkäufer können auch Anwaltskosten (wenn durch einen Anwalt vertreten), Hausbesitzer-Vereinigung (HOA) Transfergebühren oder Estoppel-Zertifikate, Hypothekenzahlungsstrafen oder Vorauszahlungsgebühren (falls vorhanden) und Kosten für unbezahlte HOA-Fremden oder besondere Bewertungen entstehen. Wenn der Verkäufer eine aktuelle Hypothek hat, beinhaltet der Auszahlungsbetrag Kapital, Zinsen und Vorfälligkeitsstrafen. Verkäufer sollten auch berücksichtigen Kapitalertragsteuer Auswirkungen, wenn die Immobilie nicht ihr Hauptwohnsitz ist (siehe IRS-Richtlinien).

Nach Angaben des Internal Revenue Service können einzelne Hausbesitzer bis zu 250.000 US-Dollar Kapitalgewinn (Ehepaare 500.000 US-Dollar) beim Verkauf ihres Hauptwohnsitzes ausschließen, wenn sie zwei der letzten fünf Jahre darin gelebt haben. Jeder Gewinn, der über diesem Schwellenwert liegt, wird als Kapitalgewinn besteuert. Verkäufer in Märkten mit hohem Ansehen sollten einen Steuerberater konsultieren.

Hauptunterschiede zwischen Käufer und Verkäufer Abschlusskosten

Während beide Parteien Kosten zahlen, unterscheiden sich Art und Umfang.

  • Wer zahlt: Käufer zahlen für darlehensbezogene Kosten und Inspektionen; Verkäufer zahlen Provisionen für Agenten und Transfersteuern.
  • Kostenbereich: Käufer zahlen in der Regel 2% bis 6% des Kaufpreises; Verkäufer zahlen 6% bis 12% (Provisionen dominieren).
  • Zweck: Käuferkosten erleichtern den Hypothekenprozess und schützen die Investition des Kreditgebers; Verkäuferkosten decken Marketing, Verkauf und Rechtstransfer ab.
  • Verhandelbarkeit: Die Kosten des Käufers sind fester (Kreditgebergebühren), können aber durch den Kauf von Krediten reduziert werden; Die Verkäuferkosten sind durch Provisionssätze, Reparaturkredite und Konzessionen verhandelbar.
  • Timing: Die Kosten des Käufers werden zum größten Teil beim Abschluss bezahlt (und viele werden im Voraus bezahlt); Die Kosten des Verkäufers werden vom Verkaufserlös abgezogen, bevor der Verkäufer Nettomittel erhält.

Der wichtigste Unterschied ist die Immobilienprovision, die ausschließlich ein Verkäuferaufwand ist (obwohl in einigen Fällen ein Käufer einen Teil davon bezahlen kann, wenn die Listing-Vereinbarung es zulässt), Verkäufer zahlen auch oft Transfersteuern, während Käufer den größten Teil der Titelversicherung und der Bewertungskosten bezahlen.

Abschlusskosten verhandeln

Käufer und Verkäufer können verhandeln, wer für bestimmte Gebühren bezahlt.

  • Verkäuferkonzessionen: Der Verkäufer stimmt zu, einen Teil der Abschlusskosten des Käufers zu zahlen, wie z. B. die Kreditvergabegebühr oder Vorauszahlungen. Dies ist auf dem Käufermarkt üblich oder wenn das Haus Reparaturen benötigt. Der maximale Prozentsatz, den ein Verkäufer beitragen kann, hängt von der Art des Darlehens ab (z. B. FHA erlaubt bis zu 6% des Kaufpreises, herkömmliche Kredite bis zu 3-9% abhängig von der Anzahlung).
  • Zinsaufkäufe: Der Verkäufer kann Mittel einbringen, um den Hypothekenzinssatz des Käufers für die ersten Jahre zu senken (2-1 Buydown), was in einigen Fällen für den Käufer oft steuerlich absetzbar ist.
  • No-Closing-Cost Hypotheken: Einige Kreditgeber bieten Kredite ohne Abschlusskosten im Austausch für einen höheren Zinssatz an.
  • Nach Reparaturen vs. Credits fragen: Anstatt Reparaturen durchzuführen, können Verkäufer beim Abschluss einen Kredit anbieten. Dies vereinfacht den Prozess und kann vom Käufer zur Deckung anderer Abschlusskosten verwendet werden.

Nach Immobiliendaten der National Association of Realtors (NAR) sind die Konzessionen der Verkäufer im Jahr 2024 mit steigenden Lagerbeständen gestiegen. Käufer haben jetzt mehr Einfluss, um Hilfe bei den Abschlusskosten zu bitten.

Regionale Unterschiede

Im Nordosten zahlen Käufer oft Transfersteuern und Anwaltskosten sind üblich. Im Süden und Mittleren Westen zahlen Verkäufer typischerweise die Transfersteuer. In einigen Staaten wird die Titelversicherung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

  • In Pennsylvania zahlt der Käufer die Hälfte der Transfersteuer und der Verkäufer die Hälfte.
  • In Kalifornien zahlt der Käufer normalerweise für die Titelpolitik des Eigentümers und der Verkäufer zahlt für die Politik des Kreditgebers (oder umgekehrt, je nach Landkreis).
  • In Texas sind die Grundsteuern hoch und werden anteilig, und der Käufer muss oft Treuhandgebühren zahlen.

Käufer und Verkäufer sollten mit lokalen Agenten zusammenarbeiten, die diese Nuancen verstehen. Ein erfahrener Immobilienanwalt kann auch staatliche Anforderungen klären.

Wie man sich auf Abschlusskosten vorbereitet

Beide Parteien können proaktive Schritte unternehmen, um Überraschungen zu vermeiden.

Für Käufer

  • Holen Sie sich einen Darlehensschätzung: Nach der Beantragung einer Hypothek muss der Kreditgeber innerhalb von drei Werktagen einen Darlehensschätzung vorlegen.
  • Review the Closing Disclosure: Mindestens drei Werktage vor Closing, überprüfen Sie die Closing Disclosure, um sicherzustellen, dass die Kosten mit der Darlehensschätzung übereinstimmen.
  • Shop für Dienstleistungen: Vergleichen Sie die Gebühren von verschiedenen Titelfirmen, Inspektoren und Versicherungsanbietern. Einige Kreditgeber erlauben dem Käufer, die Titelfirma zu wählen.
  • Verhandeln Sie mit dem Verkäufer: Fordern Sie Verkäuferkonzessionen an, um einen Teil Ihrer Abschlusskosten zu decken.
  • Budget für Prepaids: Denken Sie daran, dass Prepaid-Steuern und Versicherungen nicht nur Gebühren sind - es handelt sich um Bargeldtransfers in Treuhand.

Für Verkäufer

  • Holen Sie sich ein Net Sheet: Bevor Sie Ihren Agenten auflisten, fragen Sie nach einem Net Sheet, das Ihren Erlös nach allen Kosten schätzt.
  • Verhandlungskommission: Diskutieren Sie die Provisionssätze mit Ihrem Listing Agent.
  • Reparaturplan: Erwägen Sie eine Vorab-Inspektion, um wichtige Probleme im Voraus zu beheben.
  • Fragen Sie nach Transfersteuern: Kennen Sie Ihren lokalen Transfersteuersatz und bestätigen Sie die Verantwortung im Kaufvertrag.
  • Betrachten Sie Kapitalgewinne: Wenn Sie weniger als zwei Jahre im Haus gelebt haben oder eine signifikante Aufwertung haben, konsultieren Sie einen Steuerberater über mögliche Kapitalertragssteuern.

Häufige Missverständnisse über Abschlusskosten

  • „Nur der Käufer zahlt die Abschlusskosten. – Falsch. Beide Parteien zahlen erhebliche Kosten, aber die des Verkäufers sind oft größer.
  • „Schließkosten sind nicht verhandelbar. – Einige Gebühren (wie Aufzeichnungsgebühren) sind festgelegt, aber viele – Provisions-, Titelversicherung und Entstehungsgebühren – können ausgehandelt oder eingekauft werden.
  • “Verkäufer zahlt für alles.” – Während Verkäufer Provisionen decken, zahlen Käufer immer noch Beurteilung, Inspektion und viele Kreditgebergebühren.
  • „Sie können Abschlusskosten in das Darlehen aufnehmen. — In einigen Fällen können Käufer Abschlusskosten finanzieren, indem sie einen höheren Zinssatz akzeptieren (Kredit ohne Abschlusskosten) oder einen höheren Verkaufspreis mit einem Verkäuferkredit aushandeln.
  • „Schließkosten sind überall gleich. – Die Kosten variieren je nach Staat und Land aufgrund lokaler Steuerstrukturen, Versicherungstarife und gesetzlicher Anforderungen dramatisch.

Letzte Tipps für ein glattes Schließen

Klare Kommunikation und richtige Planung machen den Abschlussprozess für alle Beteiligten reibungsloser. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten frühzeitig schriftliche Schätzungen einholen, alle Dokumente sorgfältig durchsehen und vor der Unterzeichnung Fragen stellen.

Käufer sollten sich im Voraus eine Hausbesitzerversicherung sichern und sicherstellen, dass der Kreditgeber alle erforderlichen Unterlagen erhält. Verkäufer sollten sich auf den emotionalen Aspekt des Umzugs vorbereiten und einen Plan für ihren nächsten Wohnsitz haben. Als letzten Schritt sollten beide Parteien einen abschließenden Rundgang durchführen, um den Zustand der Immobilie zu überprüfen.

Wenn man die Unterschiede zwischen den Abschlusskosten des Verkäufers und den Abschlusskosten des Käufers versteht, können die Teilnehmer effektiv verhandeln und genau planen.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und stellt keine rechtliche oder finanzielle Beratung dar.