ما حقوق الملكية عندما تشتري منزلاً مُغلقاً

اتفاقات الإيجار أو الإيجار

وفي بعض الأحيان، قد يكون للمستأجرين حقوق في شغل الممتلكات بعد الإفلاس، تبعاً للقوانين المحلية، ولا يجوز للمستأجرين الذين يشترون في قانون الحجز، أو أن يمنحوا معظم المستأجرين الحق في البقاء حتى نهاية عقد الإيجار، أو مهلة 90 يوماً إذا لم يكن هناك عقد إيجار، وهذا القانون الاتحادي ينطبق على جميع أنحاء البلد، وإن كان بعض الولايات لا يجوز لها أن توفر لهم حماية أقوى.

وتختلف قوانين الدولة اختلافا كبيرا، ففي نيويورك، على سبيل المثال، يتلقى المستأجرون في المباني المغلقة مساعدة واسعة النطاق في مجال النقل، وفي كاليفورنيا، يتمتع المستأجرون بحقوق قوية بموجب قانون حماية المستأجرين، ويتحققون دائما من القوانين المحلية التي يحتجزها مالكو العقار قبل أن يُفترض أنكم ستملكون الحيازة الشاغرة فورا.

Liens and Encumbrances

ولا تزال الديون أو المطالبات غير المسددة تؤثر على الممتلكات، مما يحد من حقوقك إلى أن يتم حلها، ولا تُمسح جميع الغرامات من جراء بيعها لأغراض الاسترداد، كما أن الكسب الأكبر - مثل الرهن العقاري الأول - يُستوفي عادة من عائدات البيع، ولكن الكسب الصغير (الرهون الثاني، خطوط الأسهم الائتمانية، والجير الآلي) قد ينجو إذا لم يُقطع الضمان جميع المصالح التابعة للمؤسسة.

ويجب أن تجري بحثاً شاملاً عن الملكية لتحديد هذه التراكمات، إذ أن بعض الدول " تُعلن عن بيعها مجاناً وواضحاً " فقط من كذب المقرض الذي يُكْسر؛ بينما تتيح دول أخرى اقتحاماً نهائياً، مثلاً، في حالة عدم المساس باختصاص الدولة في العديد من الولايات، فإن هذه الجير يُبطل، ولكن في حالة إفلاس قضائي، قد تسمح المحكمة بمصالح معينة بالبقاء.

الاتفاقات والقيود

ويمكن أن تقيد الحقوق الممنوحة للغير، مثل شركات المرافق أو الجيران، كيفية استخدام الممتلكات، كما أن الاتفاقات التي تُجرى مع الأرض، بمعنى أنها تنقل تلقائيا إلى مالك جديد، وقد يتيح تيسير المنافع لشركة الكهرباء أن تدير خطوطاً عبر فناءك الخلفي، ولا يمكن أن تمنع ذلك، وبالمثل، فإن سهولة الدخول الخاصة إلى الطرق المشتركة، أو الصرف، أو الآراء قد تحد من ما يمكن أن تبنيه أو تغيره، من القيود على إغلاق المناطق التاريخية.

The Two Main Types of Foreclosure: Judicial vs. Non-Judicial

ويقضي نوع الحجز المباشر على حقوق الملكية، وفي حالة حبس قضائي، يقدم المقرض دعوى قضائية، وتشرف المحكمة على البيع، ويقوم المأمور أو كاتب المحكمة بإجراء المزاد، وهذه العملية عادة ما تلغي جميع الليانات الصغيرة وتوفر لقبا نظيفا نسبيا، وكثيرا ما يشار إليه باسم " الشهية " مع توفير حماية قوية للمشتري.

وفي حالة عدم الإفصاح عن السلطة القضائية )يسمى أيضا " قوة البيع " ، يتتبع المقرض عملية مأذون بها من الدولة دون مشاركة من المحكمة، والأفعال التي قدمت في المزاد " صك من وصايا المدينين " ، وفي حين أن هذه المناقصات أسرع، فإن العنوان أقل يقينا، وتقول دول كثيرة إن البيع غير القضائي لا يقطع جميع الجيرات الصغيرة أو بعض المطالبات القانونية.

قبل المزايدة، إكتشف أيّ عملية تستخدم في ولايتك، إذا كنت ستشتري في دولة غير قضائية، قد تحتاج إلى تأمين إضافي على الملكية أو إجراء صامت لتنظيف العنوان.

اعتبارات مهمة عند الشراء

وقبل شراء منزل مُغلق، من المهم إجراء بحث شامل عن الملكية، وهذه العملية تكشف عن أي خيوط أو مطالبات أو قيود قد تؤثر على حقوق الملكية الخاصة بك، كما أن التشاور مع محامي عقارات يمكن أن يساعد أيضاً على توضيح حقوقك ومسؤولياتك.

سندات البحث والسند

ويبحث في العنوان السجلات العامة لتتبع سلسلة الملكية وتحديد أي مطالبات معلقة، ويحتاج معظم المقرضين إلى تأمين على الملكية والحق في الملكية لحماية استثماراتهم، ولكن إذا كنت تدفع نقدا، فإن من الممكن إغراء تخطي هذه الخطوة، ولا يجوز أن يحميك التأمين من العيوب المخفية، والورثة غير المكتشفة، وتسجيل الأخطاء، بل وفي بعض الأحيان، شراء سندات ملكية غير مكتشفة.

فترة الاستغناء عن الممتلكات: حق ملكية وحيد

وفي كثير من الولايات يمنح المالك السابق حقا قانونيا في الاسترداد - أي فترة بعد البيع غير المكشوف الذي يمكن أن يستردوا فيه الممتلكات بدفع مبلغ العرض الفائز بالإضافة إلى الفوائد والرسوم، ويمكن أن تتراوح هذه الفترة بين بضعة أشهر وسنة أو أكثر، وفي فترة الاسترداد، لا تكون حقوق الملكية مطلقة، ولا يجوز أن تكتسب أو تجري تغييرات كبيرة أو تطرد المالك السابق.

حقوق الحيازة والإجلاء

ولا يعطيك الفوز بالمزاد آليا المفاتيح، وقد يكون المالك السابق أو أي مستأجرين موجودين، وفي العديد من الولايات، لا يمكنك ببساطة تغيير الأقفال أو إغلاق المرافق، ويجب أن تتبع إجراءات الإخلاء الرسمية، وفي حالات الإفصاح القضائي، كثيرا ما يتضمن البيع أمرا بالحيازة، مما يجعل عملية الإخلاء بسيطة، وفي حالات عدم الإفصاح غير القضائية، قد تحتاج إلى رفع دعوى قضائية منفصلة غير قانونية، ويمكن أن تستغرق هذه المدة أسابيع أو أشهرا.

وإذا كانت الممتلكات تحتلها مستأجر، تذكر حماية قوة الشرطة، وتُقدم إشعاراً مناسباً، وإذا لزم الأمر، أوراق إخلاء قانونية، ولا تلجأ أبداً إلى إخلاء المساعدة الذاتية؛ وهي غير قانونية في كل ولاية ويمكنها أن تعرضك لعقوبات كبيرة.

HOA Liens and Super Liens

وفي العديد من الولايات، توجد لدى رابطات مالكي المنازل " مؤسسات " تنجو من الاستبعاد، مما يعني أن بإمكان هذه الرابطة أن تجمع الأنصبة المقررة غير المسددة من المالك الجديد، حتى لو تم تكبدها قبل الكسب، ويمكن أن يتراوح المبلغ بين بضع مئات وعشرات الآلاف من الدولارات، وتقصر بعض الولايات المبلغ الأكبر على عدد محدد من أشهر الأنصبة المقررة (مثل ستة أشهر في شراء منظمة الصحة للبلدان الأمريكية)، ولكن بعضها يسمح بإغلاق كامل سجل الديون.

خطوات لحماية حقوق الملكية

معرفة المخاطر هي الخطوة الأولى، اتخاذ إجراءات ملموسة هي الخطوة الثانية، إتباع هذه الخطوات لحماية ملكيتك.

1. Order a preliminary title report before bid.] This report will list any recorded liens, easyments, and restrictions. If the report shows a cloud, you can decide whether to still bid or pass.
2. Review the foreclosure sale documents carefully.] look for any provisions about redemption rights, occupancy rights, or post-sale procedures.
3. التحقق مما إذا كان المستأجرون أو الشاغلون موجودين.] المشي في الممتلكات (إن أمكن) والتحقق من علامات الشغل، وإذا كان المستأجرون هناك، يحددون شروط إيجارهم ومركزهم المحمي بموجب قانون منع الحمل وقانون الولايات.
4. ]Investigate HOA dues and super lien exposure.] Contact the HOA or management company directly. ask for a statement of unpaid assessments and any pending fines.
5. Consult with a real estate attorney.] Foreclosure purchases are not standard real estate transactions. An attorney experienced in your local foreclosure process can identify risks you might miss.
6. Obtain owner’s title insurance.] Even if you pay cash, the one-time instalment provides long-term protection against title defects that surface later.
7. Plan for post-purchase silence title action if needed.] In some states or situations, a silence title lawsuit is the only way to clear all remaining clouds on the title. Factor the cost-typically $2,000 to $5,000 - into your budget.