إن شراء أو بيع العقارات هو أحد أهم الأحداث المالية في حياة شخص ما، فبعد التفاوض على السعر وتبادل المفاتيح، يؤدي كل إغلاق إلى سلسلة من الآثار الضريبية التي يمكن أن تؤثر على المشترين والبائعين على السواء لسنوات قادمة، ويضع فهم الآثار الضريبية المترتبة على إغلاق العقارات ليس فقط بشأن الامتثال، بل يتعلق بالتخطيط المالي الاستراتيجي، وقد عالجت دائرة الإيرادات الداخلية والسلطات الضريبية قواعد محددة تحكم كيفية نشوء المعاملات المالية.

الآثار الضريبية على المشترين في الإغلاق

وبالنسبة للمشترين، فإن إغلاق العقارات هو اللحظة التي تتولي فيها رسميا ملكية الممتلكات، وبينما يركز العديد من المشترين على سعر الشراء وشروط الرهن العقاري، فإن الإغلاق نفسه يولد عدة أرقام ذات صلة بالضرائب ستظهر في العائدات الضريبية في المستقبل، وتشمل المجالات الرئيسية تكاليف الإغلاق القابلة للخصم، والرسوم الضريبية على الممتلكات، ووضع أساس التكلفة - وكلها يمكن أن تقلل من الأعباء الضريبية في المستقبل أو أن تخلق فرصا للخصوم.

الاهتمام بالنقاط ونقاط السلوك

ومن بين أكثر المزايا ضريبية قيمة لمشتري المنزل القدرة على خصم الفائدة العقارية المدفوعة على قرض يستخدم لشراء أو بناء أو تحسين الإقامة الأولية أو البيت الثاني، وفي الختام، يجوز أيضا أن تدفع " نقاط " - وهي فائدة مدفوعة سلفا تخفض سعر الفائدة، وتكون عموما قابلة للخصم كفائة رهنية في السنة المدفوعة، شريطة استيفاء شروط معينة، وعلى سبيل المثال يجب أن تكون النقاط في حساب القرض الرئيسي

الضرائب على الممتلكات التي جرى حسابها في الإغلاق

وعادة ما تُدفع الضرائب العقارية بين المشتري والبائع في نهاية المطاف، ويجوز للمشتري أن يسدد للبائع ضرائب دفعت بالفعل بعد انقضاء فترة الإغلاق، أو أن يدفع المشتري ضرائب على البائع المستحق عن الفترة قبل إغلاقها، ولا تُخصم هذه المبالغ التناسبية بالكامل من المشتري، بل يمكن للمشتري أن يخصم فقط ضرائب الممتلكات المستحقة بالفعل والمدفوعة عن الجزء من السنة التي تلي تاريخ الإقفال.

التكاليف غير القابلة للتحصيل

ولا يمكن خصم جميع التكاليف المدفوعة في نهاية المطاف، كما أن التكاليف التي تعتبر جزءا من سعر الشراء - مثل رسوم التقييم، والتأمين على الملكية، والرسوم التسجيلية، وضرائب التحويل، وعمليات التفتيش، ورسوم المحامين - لا يمكن عموما خصمها في سنة الشراء، بل تضاف إلى أساس التكلفة الذي تضيفه إلى الممتلكات، ويخفض أساس التكلفة المفصل لك في نهاية المطاف مكاسب الضرائب التي تتكبدها عندما تبيع المنزل.

تحديد التكلفة

إن أساس التكاليف في الممتلكات هو أساسا ما دفعته لها، بما في ذلك ثمن الشراء، بالإضافة إلى بعض تكاليف التسوية، وتكاليف التحسينات الرأسمالية التي أجريت على مر الزمن، وفي الختام، ينبغي أن تسجل سعر الشراء النهائي كما هو مبين في بيان التسوية، إلى جانب أي تكاليف دفعتها إلى الأساس (مثل رسوم الملكية، ورسوم التحويل التي تدفعها المشتري كحد أقصى، وتسجيل الرسوم، وأي بنود مدفوعة من البائع تعامل كجزء من زيادة سعر الشراء).

ضرائب النقل الحكومية والمحلية

فثمة ولايات والبلديات تفرض ضريبة على التحويل أو ضريبة على الطوابع المستندية على بيع العقارات، وفي معظم المعاملات، يكون البائع مسؤولا عن هذه الضريبة، ولكن العرف المحلي أو التفاوض قد يتطلب من المشتري دفع جزء منه أو كل شيء، وبالنسبة للمشترين، لا تُخصم الضرائب على الدخل الاتحادي - تُضاف إلى أساس تكلفة الممتلكات، غير أن بعض الولايات تسمح بإجراء خصم أو ائتمان على هذه الضرائب.

الآثار الضريبية للبيع في الإغلاق

ويواجه المبيعون أكثر الآثار الضريبية إلحاحاً وربما أكبر من جراء إغلاق العقارات: ضريبة الأرباح الرأسمالية على الأرباح المتأتية من البيع، غير أن هناك عدة استثناءات، وخصمات، واستراتيجيات توقيت يمكن أن تقلل من هذه الضريبة أو تلغيها، فهم كيف تؤثر تكاليف الإغلاق على مكاسبكم، وكيفية التأهل لاستبعاد الإقامة الأولية، وكيفية الإبلاغ عن البيع على نحو صحيح، هي أمور أساسية بالنسبة لأي بائع.

المكاسب الرأسمالية والاستبعاد من الإقامة الأولية

إن أكثر حالات الاختراق الضريبي قوة للبائعين في المنازل هو استبعاد المادة ١٢١، وإذا كنت تملك وتعيش في المنزل كسكن أساسي لك لمدة لا تقل عن سنتين قبل البيع، فإن بإمكانك أن تستبعد ما يصل إلى ٠٠٠ ٢٥٠ دولار من الأرباح )٠٠٠ ٥٠٠ دولار للزوجين المتزوجين الذين يقدمون طلبات مشتركة(، وهذا الاستبعاد هو الاستبعاد الوحيد المتاح عادة مرة كل سنتين، ويحسب الربح على أنه سعر البيع ناقصاً على أساس التكلفة المعدلة ونفقات.

بيع النفقات التي تقلل من المكاسب

وبالنسبة للبائعين، يمكن خصم الكثير من التكاليف المتكبدة عند الإغلاق من سعر البيع عند حساب الربح، وتشمل نفقات البيع هذه لجان وكيل العقارات، وتكاليف الإعلان، والرسوم القانونية، والتأمين على الملكية )إذا دفع البائع(، وضرائب التحويل، والرسوم المسجلة، وأي تكاليف أخرى تتصل مباشرة بالبيع، وتخفض من قيمة الكسب، مثلا إذا ما بعتم منزلا قدره ٠٠٠ ٥٠ دولار، ودفعت له رسوما مقتطعة أخرى)٦(.

التحسينات والباس المعدل

وكما ذكر، فإن أساس التكلفة الذي تقوم به قد زاد من سعر الشراء الأصلي، بالإضافة إلى أي تحسينات في رأس المال أجريتموها أثناء الملكية، ومن المهم في الختام أن يكون لديك سجل لجميع التحسينات الهامة - مثل الفرن الجديد، واستبدال السقف، ورأس المال الرئيسي، وتجديد المطبخ، أو تسجيلات مربعة إضافية، وهذه التحسينات قد تُضاف إلى الأساس وتخفض من مكاسبك الضريبية.

إبلاغ دائرة الاستخبارات المالية الدولية عن البيع

وإذا ما بعتم مسكنكم الرئيسي وكسبكم غير قابل للاستبعاد تماما )بموجب حدود ٠٠٠ ٢٥٠ دولار/٠٠٠ ٥٠٠ دولار(، فإنكم لا تحتاجون عموما إلى الإبلاغ عن بيعكم على عائداتكم الضريبية، ولكن إذا تجاوزت الأرباح الاستبعاد، أو إذا لم تستوفوا اختبارات الملكية/الاستعمال، فعليكم الإبلاغ عن بيع مبلغ الكسب غير المدفوع من الفئة دال )المجموعات والخسائر( والشكل ٨٩٤٩.

1031 - عمليات التبادل مثل كيند لمستحقات الاستثمار

إذا كنت تبيع استثمارا أو ممتلكات تجارية (ليس مقر إقامته الرئيسي)، فيمكنك تأجيل الضرائب الرأسمالية باستخدام القطعة رقم 1031 كنوع، وهذا يسمح لك بإعادة استثمار العائدات في ممتلكات مماثلة وإرجاء المسؤولية الضريبية، ويستلزم إغلاقها في تبادل 1031 التعامل مع الممتلكات الخاصة: يجب أن تستخدم وسيطا مؤهلا لحجز العائدات، ويجب أن تحدد الممتلكات البديلة في غضون 45 يوما، وأن تغلق في غضون 180 يوما.

اعتبارات إضافية وتجاوزية

فبعد المسائل الخاصة بالمشتري وبائعي المخدرات، تؤثر عدة مواضيع ضريبية على الطرفين في إغلاق العقارات، ويمكن أن يساعد فهم هذه المسائل في تجنب الأخطاء والتخطيط بفعالية أكبر.

أشكال التأشيرات الضريبية والوثائق في الإغلاق

فكل عملية إغلاق العقارات تولد كشفاً أو بيان تسوية مشابه، وتورد هذه الوثيقة جميع التفاصيل المالية - سعر الشراء، وشروط القرض، وتكاليف الإغلاق، والرسوم الضريبية، والمبالغ التي يدفعها كل طرف، وينبغي للمشتريين والبائعين أن يحتفظوا بنسخة من هذا الشكل لأغراض ضريبية، وفي حين أن وثيقة الائتمانات الدولية تبين العائدات، واللجان، وغيرها من مصروفات البيع، وبالنسبة للمشترين، فإنها تبين نقاطاً مدفوعة، وضرائب الممتلكات، والتكاليف التي تقدمت.

أسعار الصرف الحكومية والمحلية

:: القواعد الضريبية المحلية موحدة، ولكن قوانين الضرائب الحكومية والمحلية تختلف اختلافا كبيرا، إذ تفرض بعض الولايات ضريبة دخل على مكاسب رأسمالية تعكس القواعد الاتحادية، بينما لا تفرض دول أخرى ضريبة دخل على الإطلاق (مثلا، تكساس، فلوريدا، نيفادا) كما أن هناك دولا كثيرة تفرض ضرائب على التحويل، وتسجل رسوما، ونظما ضريبية على الممتلكات، وهناك ولايات قليلة، مثل كاليفورنيا ونيويورك، تفرض ضرائب إضافية على المعاملات العقارية ذات القيمة العالية.

أثر التغييرات التي طرأت على القانون الضريبي في الآونة الأخيرة

وقد أدخل قانون القطع الضريبية والعمل لعام 2017 تغييرات هامة لا تزال تؤثر على إغلاق العقارات، وعلى سبيل المثال، فإن خصم الضرائب الحكومية والمحلية قد تم الآن ب ٠٠٠ 10 دولار (٠٠٠ 5 دولار للمطالبة المتزوجة بمطالبة منفصلة) وأن الضرائب على الممتلكات جزء من هذا الحد من استحقاقات المشتري في الولايات المرتفعة الضريبة.

أفضل الممارسات في مجال حفظ السجلات

(د) ينبغي أن يعتمد المشتريان والبائعان على حد سواء حفظاً للسجلات بعد لحظة دخولهما معاملة عقارية، وأن يحتفظا بالوثائق التالية إلى أجل غير مسمى: إقرار الإغلاق أو الإحضار الأول، واتفاق الشراء، وجميع الإيصالات المتعلقة بتحسينات رأس المال، ووثائق القروض، وفواتير ضريبة الملكية، وأي مراسلات مع أمين الضرائب، وإذا ما بيعت، يحتفظون بهذه السجلات لمدة ثلاث سنوات على الأقل بعد إعادة الضرائب لسنة البيع (أو أكثر ضماناً).

متى سنحت الضريبة المهنية

ونظرا لتعقد القوانين الضريبية، فمن الحكمة التشاور مع محاسب عام مصدق أو وكيل ملتحق متخصص في الضرائب العقارية، وهذا أمر هام للغاية إذا كانت الصفقة تنطوي على أي من الشروط التالية: التبادل أو البيع أو الحجز، أو بيع منزل تم استئجاره أو استخدامه في الأعمال التجارية، أو بيعه بمكسب يتجاوز حدود الاستبعاد، أو بيع ملكية متعددة أو ثقة، أو فرض ضريبة مختلفة على الممتلكات.

التخطيط الاستراتيجي للاستحقاقات الضريبية في المستقبل

فالملكية العقارية غالبا ما تكون استثمارا طويل الأجل، والقرارات التي تتخذونها في نهاية المطاف يمكن أن تؤثر على ضرائبكم لسنوات، وبالنسبة للمشترين، فإن فهم كيفية تحقيق أقصى قدر من الأساس، وتتبع التحسينات، يضعونك في حالة بيعها، وحسابات البيع، بحيث تخفض إلى أقصى حد، واستبعاد الإقامة الأولية وتوثيق نفقات البيع بعناية، يمكن أن يحدث فرقا كبيرا، وإذا ما خططتم لتحويل مكان سكنكم الرئيسي إلى إيجار في المستقبل، فإن العلاج الضريبي قد يتطلب ذلك.

الأفكار النهائية

The tax implications of a real estate closing are multifaceted, but with careful planning and attention to detail, both buyers and buyers can navigate them successfully. Keep thorough records, understand the difference between deductible expenditures and basis adjustments, and stay informed about current tax law. whether you are buy your first home, upgrading to a larger property, or selling a long-held investment, the knowledge gained from this article will help you approach your closing with confidence.