فهم أثر العقد خلال إغلاق العقارات

ويمكن أن تكون الأفعال التي تفتقر إلى أي من هذه العناصر باطلة أو غير قابلة للتنفيذ، وأثناء الإغلاق، تكفل شركة أو محامي الملكية الوفاء بجميع الشروط القانونية قبل تسليمها وتسجيلها.

خمسة أنواع مشتركة من الأدوية المستخدمة في العقارات العقارية

ويختلف مستوى الحماية التي يوفرها الفعل اختلافا كبيرا، وينبغي للمشتريات أن يفهموا نوعها الذي يتلقونه وما هي الضمانات التي تكفله.

General Warranty Deed

ويوفر هذا العمل الحماية الأقوى، ويتعهد المانح بأن يكون العنوان خاليا من جميع العيوب والجيرات والمطالبات، قبل وأثناء ملكيتها . وإذا طعن طرف ثالث في العنوان لاحقا، فإن المانح ملزم بالدفاع عنه، ومعظم المبيعات السكنية تنطوي على عمل ضماني عام لأنه يعطي المشتري سلاما في العقل ويشترطه العديد من المقرضين.

Special Warranty Deed

كما أن هذا لا يغطي سوى العيوب التي حدثت أثناء فترة الملكية للمانح، وهي لا تحمي من المسائل التي كانت موجودة قبل أن يملك المانح الممتلكات، وهي شائعة في المعاملات التجارية والمبيعات التي تقوم بها المصارف أو الصناديق الاستئمانية، حيث يريد البائع أن يحد من المسؤولية.

Quitclaim Deed

ويحول صك الاستقالة أياً كان ما يهم المانح إذا لم يكن لديه أي وعود بشأن جودة الملكية، وكثيراً ما يستخدم في إزالة العيوب البسيطة في الملكية أو نقل الممتلكات بين أفراد الأسرة أو في مستوطنات الطلاق، ولا يقبل المانحون عموماً صكوك الاستقالة من أجل معاملات الشراء لأنهم لا يقدمون حماية المشترين.

منحة ديدي

وتفترض إحدى صكوك المنحة التي استخدمت في ولايات مثل كاليفورنيا أن المانح لم ينقل الممتلكات إلى شخص آخر بالفعل، وأنه لا توجد حشوات غير معلنة، فهي توفر حماية أقل من عمل ضماني عام، بل أكثر من مجرد طلب استقال، كما أن صكوك منح شائعة في العديد من الولايات الغربية.

Bargain and Sale Deed

ويحول هذا العمل الممتلكات دون أن يكون المانح مبرِّراً صراحةً للملكية، ولكن قد يعني ضمناً أن للمانح الحق في البيع، وكثيراً ما يُستخدم في المبيعات الضريبية أو المناقصات السرية، وينبغي للمشتريات أن يتوخوا العناية الواجبة قبل قبول مثل هذه الأعمال.

" إن نوع الأعمال التي تحصل عليها يؤثر مباشرة على ظلمك القانوني إذا ظهرت مشكلة اللقب فيما بعد، ويستعرضها دائما مع وكيلكم الختامي أو محاميكم " .

دور المدعى عليه المركزي في عملية الإغلاق

أما إغلاق العقارات، المعروف أيضا باسم التسوية، فهو الحدث الذي ينتقل فيه البائع رسميا إلى الملكية وينفذه ويسلمه إلى المشتري )أو ممثل المشتري( وهنا كيف يصلح العمل في كل مرحلة من مراحل الإغلاق:

ما قبل إقفال باب المناقشة: البحث عن العنوان وإعداد الوثائق

وقبل تاريخ إقفال باب المحكمة، تقوم شركة أو محامي الملكية بإجراء تفتيش للملكية ] للتحقق من أن للبائع حق ملكية جيدة وتحديد أي رخص أو أحكام أو مسائل أخرى غير مهيمنة، واستنادا إلى ذلك التفتيش، يتم صياغة صك نظيف، وإذا وجدت مشاكل، يجب حلها قبل تسجيل صك جديد.

Learn more about the title insurance process] and why a title search is critical.

الاجتماع الختامي

وأثناء الإغلاق الرسمي )الذي قد يكون شخصيا، عن طريق البريد أو عن بعد(، يوقع البائع على العمل أمام كاتب، ويوقع المشتري على المذكرة الإذنية والرهون العقارية )إذا كان التمويل( وتصرف الأموال وتسلم قيمة العمل إلى المشتري، ويعتبر التسليم عنصرا قانونيا رئيسيا لا ينقل إلى أن يتم تسليم الفعل ماديا أو بناءا.

ما بعد الإغلاق: تسجيل صك

وبعد إغلاقها، يجب تسجيل العمل لدى مكتب مسجل المقاطعة، وهذه الخطوة تجعل النقل العام تحمي ملكية المشتري للمطالبات المقبلة، كما أن التسجيل يعطي الأولوية لأي وثائق يتم تقديمها لاحقا، ويمكن أن يؤدي عدم التسجيل إلى " تعقُّب إلى المحكمة " حيث يسجل المشتري الثاني على النحو الصحيح سندات الملكية الخاصة به والمطالبات.

لماذا فهم العقد يحمي استثمارك

فالعمل أكثر من شكلية؛ وهو أساس الملكية، وهنا أربعة أسباب ينبغي أن يوليها كل مشترٍ وبائع اهتماماً شديداً:

• Proof of Ownership:] The recorded act is the primary evidence that you own the property. Lenders, title companies, and future buyers rely on it.
• Clear Chain of Title:] A properly drafted and recorded deed maintains an unbroken chain of title, which simplifies future sales or refinancing.
• (ب) تعريفات باطلة: يحدد الوصف القانوني في العمل بالضبط ما هو متضمن من الأراضي، ويمكن أن تؤدي الاختلافات إلى منازعات حدودية مع الجيران.
• Transfer of Rights:] The deed conveys not just the land but also attached rights, such as easyments or mineral rights, unless explicitly reserved.