فهم حقوق الطريق وكيفية تأثيرها على ملكية الممتلكات

ونظراً لأن الحقوق الخاصة في الطرق ملحقة بالحيازة السائدة، فإنها تعود بالفائدة على الأرض بدلاً من الشخص، غير أن الشروط المحددة مثل الاستواء والسطح والمركبات المسموح بها ينبغي أن تحدد بوضوح لتجنب المنازعات في المستقبل.

Easements

بينما الحق في الوصول هو نوع من الراحة، مصطلح "الراحة" يغطي بشكل أعم أي حق قانوني في استخدام أرض أخرى بطريقة محددة، ومن أشكال أخرى من السهولة الحق في وضع خطوط المرافق، أو مياه الصرف، أو السماح للضوء بالوصول إلى النافذة، وحقوق الطرق هي أكثر سهولة شيوعا، ولكن مالكي الممتلكات قد يواجهون آخرين يؤثرون على ارتفاعات البناء، أو الصرف، أو التدخل في الغطاء النباتي، ويجب أن تفرض السهولة عبئا على المحفظ.

How Rights of Way Are Created

إن فهم منشأ الحق في الوصول هو مفتاح إنفاذه أو الطعن فيه، ويمكن أن تنشأ حقوق في الطريق بطرق عدة، وكل منها له متطلبات وأدلة قانونية مختلفة.

By Express Grant or Reservation

والطريقة الأكثر استقامة هي وثيقة رسمية، عادة ما تكون صكاً أو نقلاً، حيث يمنح مالك الأرض صراحة حق الوصول إلى طرف آخر أو يحتفظ به عند بيع جزء من الأرض، وينبغي أن تصف هذه الوثائق الموقع، والأسلاك، والغرض، وأي قيود، وتسجل المنح الصريحة في سجل الأراضي، مما يجعلها سهلة التحقق أثناء البحث عن الممتلكات.

بالوصف

وينشأ الحق الافتراضي في الوصول عن الاستخدام المستمر، الذي طال أمده، دون استخدام القوة أو السرية أو الإذن، وفي كثير من النظم القانونية، إذا استخدم شخص ما طريقاً مفتوحاً ودون انقطاع لفترة محددة (عشرون عاماً)، يجوز له أن يحصل على حق قانوني في مواصلة استخدامه، ويمكن أن يثبت أن الحقوق الوصفية تعتمد على الاستخدام الفعلي وليس على وثيقة مكتوبة.

حسب الضرورة

عندما يبيع مالك الأرض قطعة لا تصلح تماماً ولا يوصل مباشرة إلى طريق عام القانون يعني حق المرور عبر الأرض التي يحتفظ بها البائع كضرورة، وهذا ليس حقاً تلقائياً بل حق يمكن للمحاكم أن تستنتجه عن عدم استخدام الممتلكات غير الساحلية، ويقتصر الحق على ما هو ضروري تماماً للوصول إليها.

بموجب النظام الأساسي أو المرسوم

ويمكن للحكومات أن تنشئ حقوقاً عامة في طريقها عن طريق النظام الأساسي أو عن طريق التفاني الرسمي للأراضي من أجل استخدامها على الملأ، فعلى سبيل المثال، يمكن للبلدة أن تتبع مساراً كشخص عام، أو أن يكرس المطور الشوارع للجمهور كجزء من موافقة الشعبة الفرعية، وتسجل هذه الحقوق في الخرائط العامة أو الأعمال.

الآثار القانونية لمالكي الممتلكات

ويفرض امتلاك الأراضي التي يثقلها الحق في الطريقة واجبات قانونية هامة، ولا يجوز لمالك الأراضي أن يعيق أو يتدخل في هذا الحق، حتى ولو مؤقتا، ما لم يكن لديهم إذن قانوني، وقد يؤدي بناء أو تسييج أو زرع الطريق إلى إصدار أمر قضائي بإزالة العقبات ودفع التعويضات.

وعلى العكس من ذلك، يجب على مالكي الأراضي الذين لهم حق في الوصول أن يستخدموه فقط لغرضه المقصود وفي نطاقه، مثلاً إذا منح حق خاص في الوصول إلى " الاستخدام الزراعي " ، باستخدامه في تجارة الشاحنات، أن يتجاوز المنحة وأن يُطعن فيه، كما أن الإفراط في استخدام المركبات أو استخدامها المفرط يمكن أن يكون مصدراً للنزاع.

أما مسؤوليات الصيانة فهي جانب حاسم آخر، إذ لا يُطلب عموماً من مالك الأرض المثقب الحفاظ على الحق في المسير، إلا أنه قد يكون للمستفيد الحق في إصلاح السطح على نفقته الخاصة، شريطة ألا يلحق ضرراً بالأرض المراعية بصورة غير معقولة، وكثيراً ما تنشأ منازعات عندما تصبح الطرق المزروعة أو الطرق المزروعة أكثر غير قابلة للكسر، ويختلف الطرفان على من ينبغي أن يصلحها.

الأثر على قيمة الممتلكات واستخدامها

ويمكن أن يكون لحقوق الطريق أثر مزدوج على قيمة الممتلكات، فبالنسبة لقطعة غير ساحلية، لا غنى عن حق خاص في الوصول إليها، لن يكون للممتلكات إمكانية الوصول إلى الخدمات القانونية وبالتالي القيمة السوقية الضئيلة، وفي هذه الحالات، يعزز الحق في طريقة ما القيمة بتمكين الاستخدام المشروع والتنمية.

غير أنه بالنسبة لممتلكات عبرها مُختل عمومي أو حق خاص مستعمل بشدة في طريقها، يمكن أن تُكتنف القيمة، وقد يُردع المشترين المحتملين عن فقدان الخصوصية، والقيود المفروضة على البناء، والالتزام بإتاحة مرور الغرباء، وكثيرا ما تُباع المنازل التي تُستخدم فيها طرق المشي الشعبية عبر الحديقة بخصم ما لم يكن الحق ضيقا ومستخدما على نحو متكرر.

ويجب على المطورين أن يقيّموا بعناية حقوق الطريق قبل شراء الأرض، فالحق في الطريق الذي يقطع خلال منتصف موقع البناء المقترح يمكن أن يجعل المشروع غير قابل للحل ما لم يكن من الممكن تحويله، بل إن المصاب الصغير يمكن أن يحد من مكان إقامة الهياكل ويحتاج إلى إعادة تصميم مكلفة أو اتفاقات قانونية لنقل الطريق.

حقوق الطرق وتنمية الممتلكات

وعند التخطيط لتشييد جديد أو تقسيمات فرعية، يجب أن تكون حقوق الطريق أولوية عليا، إذ أن حجب أو تغيير حق في الطريق دون موافقة مناسبة يمكن أن يؤدي إلى أوامر زجرية، ومطالبات بالتعويض، وحالات تأخير، وكثيرا ما تنطوي عملية تعديل حق عام في طريقة ما على طلب إلى المجلس المحلي من أجل تحويل مسار العمل أو إطفاءه، وهو ما قد يتطلب عقد جلسات استماع عامة وتبرير أن الطريق الجديد ليس أقل ملاءمة للمستعملين.

وبالنسبة للحقوق الخاصة، تتطلب التغييرات موافقة جميع الأطراف التي لها فائدة، وإذا رفض المالك المهيمن، قد يحتاج مالك الأرض إلى طلب أمر من المحكمة أو التفاوض على مجموعة تعويضات، وفي بعض الولايات القضائية، تتمتع المحاكم بسلطة تعديل أو إطفاء أي تخفيف عفا عليه الزمن أو غير ضروري، ولكن هذا غير مضمون.

وينبغي للمطورين أيضاً أن ينظروا في إيجاد حقوق جديدة في الطرق التي تقسم فيها الأراضي، وضمان وصول كل قطعة جديدة إلى طريق عام، هو شرط أساسي للحصول على تصاريح البناء والتمويل، ويمكن لمحام أو مساح ذي خبرة في مجال استخدام الأراضي أن يساعد على صياغة منح صريحة تحدد بوضوح موقع ونطاق الحقوق الجديدة.

المنازعات والقرارات

ومن الشائعات التي تُتخذ بشأن الحقوق في الطريق، ويمكن أن تتصاعد بسرعة، وتشمل المنازعات النموذجية ما يلي:

• إعاقة حق الملكية في الوصول إلى الطريق (مثل البوابات والجدارات والمركبات المتوقفة).
• ادعاء الإفراط في استخدام الحق أو إساءة استعماله (مثل استخدام مسار المشاة فقط للمركبات).
• عدم اليقين حول الطريق أو عرض الحق بالضبط.
• النزاع على من هو المسؤول عن الصيانة.

وقبل اللجوء إلى التقاضي، ينبغي للأطراف أن تحاول الوساطة أو التفاوض، ويمكن أن يحول الاتفاق الكتابي الواضح الذي يسجل التزامات الموقع والقصد والنفقة دون وقوع العديد من المنازعات، وإذا ما أصبح من الضروري التقاضي، ستنظر المحاكم في الوثائق التاريخية، وأدلة المستخدمين، والقصد الأصلي للمنحة، ويمكن أن تكون النتيجة باهظة التكلفة ومستغرقة للوقت، ومن الأفضل دائما اتخاذ تدابير استباقية.

وينبغي لمالكي الممتلكات الذين يكتشفون حقا غير مسجل في طريقة ما أن يتشاوروا مع محام عقاري لتقييم صحته، فالحقوق التأديبية، مثلا، كثيرا ما تتطلب أدلة محددة على استخدامها، ربما لم تكن قد وُثّقت، وقد يكون المالك قادرا على التفاوض بشأن الإفراج أو تقييد الحق إذا لم يكن قد اكتمل بصورة قانونية.

التسجيل والسجلات

وفي البلدان التي يوجد فيها نظام لتسجيل الأراضي، تسجل حقوق الدخول عادة في سجل سندات الملكية أو سجل الممتلكات، ففي إنكلترا وويلز مثلا، يحتفظ سجل الأراضي بسجل لجميع الحقوق والأعباء التي تؤثر على الأراضي، وخلال عملية شراء الممتلكات، يقوم المحامي أو الناقل بإجراء " بحث عن الطائرات " ويستعرض النسخ الرسمية لتحديد أي حقوق في الطريق.

في الولايات المتحدة، حقوق المخرج تسجل في مكتب مسجل المقاطعة وتظهر في سلسلة اللقب، لكن الحقوق الوصفية غير المسجلة قد لا تزال موجودة، لذا يجب على المشترين دائماً أن يحصلوا على فحص مادي ومعرفة عن الاستخدام الطويل الأمد، ويمكن أن يرسم مسح عقاري مهني موقعاً محدداً لأي حقوق مرئية.

ويعتبر الاحتفاظ بسجلات دقيقة أمراً حاسماً بالنسبة لمالكي الأراضي والمصحين، وينبغي لمالك الممتلكات الذي يرغب في الطعن في حق مزعوم في طريقة العمل أن يحتفظ بالأدلة على أن الاستخدام غير مستمر أو سري أو كان مع إذن، وعلى العكس من ذلك، يمكن للشخص الذي يدعي الحق الوصفي أن يوثق استخدامه في صور دقيقة، وبيانات الشهود، وتواريخ الاستخدام أن يقدم أو يكسر قضية.

خاتمة

إن حقوق الملكية عنصر أساسي من عناصر قانون الملكية يمكن أن يؤثر تأثيرا عميقا على الملكية والتمتع والإمكانيات الإنمائية، وسواء كنت تشتري منزلا ريفيا عبره شخص مُتعاطى، أو تطوير عقار فرعي، أو مجرد الرغبة في معرفة حقوقك كمالك للأراضي، فإن فهم مضامين الحقوق العامة والخاصة للطرق أمر أساسي، ومفتاح تجنب المشاكل يكمن في العناية الواجبة: استعراض السجلات الرسمية دائما، وإجراء دراسة استقصائية مهنية، والسعي إلى تحقيق علاقة قانونية

External Resources:]