فالكشف هو عملية قانونية يستخدمها المقرضون لاسترداد رصيد القرض عندما يتخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري، وبالنسبة للمالكين الذين يواجهون خطر فقدان ممتلكاتهم، فإن فهم الإجراءات القانونية التي تنطوي عليها عملية الدفاع عن الغير أمر أساسي، وهذه العملية تحكمها قوانين الدولة وسياسات المقرض والأنظمة الاتحادية، ويمكن أن تتباين الخطوات المحددة اختلافا كبيرا تبعا لما إذا كان الضبط هو في مرحلة قضائية أو غير قضائية.

Understanding Foreclosure: Judicial vs. Non-Judicial

وقبل التخلّص من استراتيجيات الدفاع، من المهم فهم مساري الضبط الأساسيين: القضاء وغير القضائي، ويحدد نوع الضبط الإجراءات القانونية والجداول الزمنية والدفاعات المتاحة.

(الـ (فـلـتـيـهـا) يـطلب من المقرض رفع دعوى قضائية ضد المقترض في المحكمة، ويجب على المقرض أن يثبت أن المقترض قد قُبض عليه، وإذا وجدت المحكمة لصالح المقرض، فإنها تأمر ببيع الممتلكات في مـُـنـزل العمدة، فالحجز القضائي هو القاعدة في ولايات مثل فلوريدا ونيويورك، وشركة إيلينوي.

Non-Judicial Foreclosure (يسمى أيضاً سلطة البيع لأغراض الحجز) تحدث عندما تتضمن وثائق القروض بنداً يتعلق بصلاحية البيع يأذن للمقرض ببيع الممتلكات دون إشراف من المحكمة، وهذه العملية أسرع وأقل تكلفة بالنسبة للمقرضين، ولكنها تحد أيضاً من سبل الانتصاف المتاحة للمقترضين، بيد أن دولاً مثل كاليفورنيا وتكساس وجورجيا تستخدم عادةً غير قضائية للحجز الممتلكات.

إن نوع الضبط يملي الإطار القانوني المحدد الذي سيعمله دفاعك تحته، ومن المهم تحديد أي عملية تنطبق في نطاق اختصاصك بمجرد تلقيك إشعاراً بالفشل أو التسارع.

خطوة عملية الضبط

ويمكن أن يختلف الجدول الزمني للكشف اختلافاً كبيراً، ولكن معظم العمليات تتبع سلسلة عامة من الأحداث، ويساعد فهم كل مرحلة أصحاب المنازل على تحديد متى يعملون وما هي الدوافع التي قد تكون متاحة.

إشعار بالاعتداء والتسريع

وتبدأ العملية عادة عندما يفوت المقترض مدفوعات متعددة - عادة ما تكون ثلاثة إلى ستة أشهر من الجنح، ثم يرسل المقرض إشعارا بأنه غير مسدد، أو غير مسدد، أو غير مسدد، أو غير مسدد، أو غير مسدد، أو غير مسدد، أو غير مسدد، أو غير مسدد، أو غير مسدد، أو غير مسدد، أو غير مسدد، أو غير مسدد، أو غير مستحق.

وفي الولايات القضائية التي تُكشف عن التخلف، يمكن أن يتبعها إشعار بالتخلف دعوى قضائية (القضية)، يجب على المقترض أن يستجيب لها في غضون مهلة زمنية صارمة (من 20 إلى 30 يوماً في كثير من الأحيان)، وقد يؤدي عدم الرد إلى حكم غير مقصود، ويحرم الحق في الطعن في الإفشاء، وفي الدول غير القضائية، تُحدث هذه القضية فترة ما قبل الإفلاس يمكن للمقترض أن يلحق بها.

الفترة السابقة للانفصال

وبعد إشعار التقصير، توفر معظم الولايات فترة قانونية سابقة للتأمين - تتراوح بين 30 و90 يوماً - يمكن للمقترض أن يعالج العجز عن الدفع بدفع جميع المدفوعات والرسوم والتكاليف المفقودة، وتتيح هذه الفترة أيضاً الوقت لمستشاري اللجوء إلى بدائل مثل تعديل القروض أو البيع القصير أو التعويض عن السكن الذي يتطلبه الإشعار مسبقاً.

وينبغي للمقترض أن يستعرض بعناية، خلال هذه النافذة، وثائق القروض وأي رسائل من المقرض، وأي أخطاء أو وثائق مفقودة أو انتهاكات لقوانين حماية المستهلك يمكن أن تصبح أساسا للدفاع عن النفس، والفترة السابقة للكشف هي أهم وقت لالتماس المشورة القانونية.

البيع السري

وإذا لم يتم علاج التخلف عن السداد ولم يتم التوصل إلى اتفاق بديل، تنتقل الممتلكات إلى بيع غير مأمون، وفي حالات الضبط القضائي، يقوم المأمور أو المسؤول المعين من قبل المحكمة بالبيع، وفي حالات عدم الإفصاح عن السلطة القضائية، يقوم أمين بالبيع، وفي حالة البيع، تُجرى المزاد على أعلى المبيعات، وغالبا ما يكون المقرض نفسه (الذي يقدم إعلانات بشأن المبلغ المستحق).

وتحتاج بعض الولايات إلى فترة انتظار قصيرة [(FLT:0)] بين إشعار التقصير والبيع، فعلى سبيل المثال، تُلزم كاليفورنيا 111 يوما على الأقل من تاريخ إيداع وثيقة السحب الوطنية إلى تاريخ البيع، وينبغي للمقترعين التحقق من أن المقرض قد امتثل لجميع قواعد التوقيت والإشعار.

فترة الإعفاء بعد انتهاء الخدمة

وفي بعض الولايات القضائية، يحتفظ المقترض بحق في الاسترداد بعد البيع غير المكشوف، مما يسمح للمقترض باسترجاع الممتلكات بدفع ثمن البيع الكامل بالإضافة إلى الفائدة في إطار زمني محدد (مثلاً، ستة أشهر إلى سنة واحدة)، وتختلف حقوق الإعفاء اختلافاً واسعاً حسب الدولة ولا يجوز أن تنطبق على جميع حالات سوء السلوك التي تُخلّف.

الخيارات السابقة للانفصال: التخفيف من الخسائر

وقبل اللجوء إلى التقاضي، ينبغي للمالكين استكشاف خيارات تخفيف الخسارة التي يمكن أن توقف إفشاء أو على الأقل تخفيف الضربة المالية، وكثير من المقرضين مستعدون للتفاوض إذا أظهر المقترض استعدادا حقيقيا لتسوية الديون، والخيارات التالية متاحة عموما، وإن كانت الأهلية تتوقف على نوع القرض وسياسات الخدم والبرامج الاتحادية.

تعديل القروض

(أ) loan modification] permanently changes the terms of the mortgage to make payments more affordable. Modifications can include reducing the interest rate, extending the loan term, or even forgiving a portion of the principal. To qualify, the borrower usually must prove a financial hardship (e.g., job loss, medical bills, divorce) and demonstrate anConFure payments.

خطة السداد

(أ) تسمح خطة للدفع للمقترض بالقبض على مدفوعات فواتير خلال فترة متفق عليها (من 3 إلى 12 شهراً في كثير من الأحيان) مع استئناف المدفوعات الشهرية العادية، ويصلح هذا الخيار أفضل عندما تمر المشقة ويستطيع المقترض أن يدفع المبلغ الإضافي كل شهر، ويكون المقترن مستعداً عموماً لتقديم خطط سداد إذا كان المقترض يتعامل معها بصورة استباقية.

البيع القصير

(أ) تشمل بيع الممتلكات بأقل من الرصيد العقاري غير المسدد، بموافقة المقرض على قبول العائدات كترضية كاملة أو جزئية للديون، ويجب أن يُظهر المقترض المشقة المالية وقيمة الممتلكات أقل من مبلغ القرض، ويمكن أن تساعد المبيعات القصيرة على تجنب التلف الائتماني لجزء من الديون، لكنها تتطلب تعاونا أكبر ويمكن أن تأخذ عدة أشهر

Deed in Lieu of Foreclosure

(أ) deed in lieu of foreclosure] is a voluntary transfer of the property's title from the borrower to the lender. In exchange, the lender agrees not to foreclose, and in many cases, it also releases the Borer from further liability for the debt. This option is fasterer than a foreclosure and less dam requires tax credit

ولكل من هذه الخيارات معايير محددة للأهلية والآثار الضريبية، فعلى سبيل المثال، يمكن اعتبار الدين العقاري المغفر إيرادات خاضعة للضريبة في ظروف معينة، وإن كان يمكن تطبيق الاستثناءات، وتقدم إدارة الإسكان والتنمية الحضرية خدمات المشورة السكنية المجانية لمساعدة أصحاب المنازل على مقارنة البدائل وفهم الأعمال الورقية.

وعندما تكون خيارات ما قبل الضبط غير كافية أو يرفض المقرض التفاوض، قد يحتاج أصحاب المنازل إلى الدفاع القانوني الرسمي، والهدف هو منع الضبط، وإجبار المقرض على اتباع الإجراءات المناسبة، أو الحصول على تعويضات عن الانتهاكات، ويمكن أن يؤدي الدفاع القوي إلى تأخير عملية البيع، أو شراء الوقت اللازم للتعديل، أو حتى إلغاء الحجز كليا، كما أن الاستبعاد هو استراتيجيات قانونية مشتركة تستخدم في الدفاع عن الكتمان.

الإخلال الإجرائي

إن عملية الضبط مُقيدة بمتطلبات إجرائية يتعين على المقرضين اتباعها بدقة، فالتغاضي عن كيفية تقديم الإشعار بالتخلف، والحساب غير السليم لتسارع العمل، وعدم توفير فترة الانتظار المطلوبة، أو الأخطاء في الإشعار بالمزاد العلني يمكن أن تكون كلها أسباباً للدفاع، بل إن الإدانة القضائية، يجب على المقرض أن يقدم جميع الوثائق اللازمة، بما في ذلك المذكرة الافتراضية الأصلية، والمستندات العقارية غير كاملة.

انتهاكات وتركيب الميول

يجب على العُرضة والخدم الامتثال لمجموعة من القوانين الاتحادية وقوانين الولايات، وتشمل الانتهاكات المشتركة التي يمكن أن تشكل دفاعا ما يلي:

  • Fair Debt Collection Practices Act (FDCPA)] violations, such as harassing phone calls, misrepresenting the amount convicted, or threatening legal action without authority.
  • Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)] violations, like failing to respond to a qualified written request, engaging in dual tracking, or mishandling loss mitigation applications.
  • Truth in Lending Act (TILA)] violations, including inaccurate disclosures, rescission rights not explained, or failure to provide notice of the right to abolish.
  • ]]Predatory lending practices-loans with unconscionable terms, inflated fees, orteering borrowers into unsuitable products.

ويجوز للمستهلكين أيضاً أن يقدموا مطالبة بشأن [(FLT:0]) غير متعمدة لكشف الممتلكات إذا لم يكن المقرض متمتعاً بالأهلية (أي أنه لم يكن يحتفظ بالمذكرة والرهون العقارية في وقت تقديم الإقرارات) وكان ذلك مطالبة فعالة بوجه خاص في الحالات التي جرى فيها تصنيف القروض العقارية، ولم يكن هناك وضوح في سلسلة الملكية.

الملكية والقضايا الدائمة

وللكشف عن ذلك، يجب على المقرض أن يثبت أنه حائز للمذكرة الإذنية وفعل الرهن العقاري، وفي عالم الرهن العقاري الحديث كثيرا ما تباع القروض مرات متعددة لمستثمرين مختلفين، وقد تفشل العديد من الدعاوى القضائية التي تُعتبر مضبوطة، لأن المدعي لا يستطيع إثبات التسلسل السليم لقب المذكرة الأصلية أو حيازتها، ويمكن أن يطعن المستثمرون في الموقف بمطالبتهم برؤية المذكرة الأصلية التي تم إقرارها بشكل صريح أو لكيان محدد.

الإفلاس كدفاع

أما عملية الإفلاس فهي أداة قوية لوقف الإفلاس مؤقتاً، وبموجب حكم الإقامة التلقائي لـ قانون الإفلاس ، يجب وقف جميع أنشطة التحصيل والحجز عند تقديم طلب الإفلاس، ويمكن أن يؤدي الفصل 7 إلى تأخير عملية البيع بعدة أشهر، بينما يمكن للاقتراض من القطاع 13 إلى فرض متأخرات في الرهن العقاري.

نظام التقادم

وتخضع إجراءات الحجز للتقادم، التي تختلف حسب الدولة (من ثلاث إلى عشر سنوات من تاريخ التقصير)، وإذا انتظر المقرض مدة طويلة جدا لتقديم الدعوى القضائية المتعلقة بالحجز، يمكن للمقترض أن يرفع فترة التقادم كدفاع إيجابي، وفي بعض الولايات، لا يمكن للمقرض أن يكشف، بعد أن يبدأ العمل بالتشريع، عن أن يحاول كل من المحامين جمع الدين.

الاستنتاج: اتخاذ الإجراءات

Foreclosure defense is a multifaceted area of law that requires timely action and a thorough understanding of both the foreclosure process and legal protections for borrowers. whether you are facing judicial or non-judicial foreclosure, the key steps are the same: review every notice carefully, respond within deadlines, explore loss mitigation options, and consult with a qualified foreclosure defense attorney.[Flore income for homeowners]

لا تتجاهلي أي إشعار بالفشل أو التسارع، فبينما فعلتِ، كلما فعلتِ، كلما فعلتِ، كلما كان لديكِ خيارات أكثر، فالدفاع المجهز جيداً يمكنه أن يوقف الإفلاس غير المشروع، ويجبر المقرض على الامتثال للقانون، ويكسبكِ الوقت لإيجاد حل دائم، ولا يجب أن يكون الإغلاق هو نهاية الطريق المسلّح بالمعرفة والدعم القانوني، ويمكنكِ الدفاع عن منزلكِ وعن مستقبلكِ.