أهمية منح تراخيص البحث عن العنوان وتطهيره قبل إغلاقها

وعند شراء العقارات، فإن إحدى أهم الخطوات قبل إغلاقه هي ضمان أن يكون للممتلكات حق واضح، كما أن البحث عن الملكية والتخليص اللاحق من الجير يحمي المشترين من وراثة المنازعات القانونية، أو الديون غير المتوقعة، أو تحديات الملكية، وعدم القيام ببذل العناية الواجبة يمكن أن يؤدي إلى تقاضي مكلف، أو تأخير إغلاق الممتلكات، بل وحتى فقدان الممتلكات، وعلى سبيل المثال، قد يكتشف المشتري بعد سنوات أن الديون التي كان عليها المتعاقد السابق غير المسددها في جيبه(ج)

فهم البحث في العنوان

ويبحث العنوان فحصا شاملا للسجلات العامة للتحقق من الملكية القانونية للممتلكات وتحديد أي مطالبات أو سندات أو مقابس أو عيوب، وهذه العملية عادة ما تقوم بها شركة لقب أو محامي عقار أو مختص بفحص الملكية، والهدف هو تأكيد أن للبائع الحق القانوني في نقل الملكية، وأنه لا توجد مصالح غير معلنة يمكن أن تؤثر على حقوق المشتري، كما أن التفتيش يكشف عن أي قيود أو قيود مفروضة على الممتلكات.

وأثناء البحث عن الملكية، يستعرض المهنيون الأعمال الرهون، والأحكام الصادرة عن المحاكم، والسجلات الضريبية، والامتيازات، وغيرها من الوثائق التي تعود إلى عدة عقود أو حتى إلى منحة الأرض الأصلية، ويبحثون عن مسائل مثل:

• الأخطاء أو عدم الاتساق في السجلات العامة
• التوقيعات المزورة أو عمليات التحويل الاحتيالية
• الرهون العقارية غير المفرج عنها أو القروض السابقة
• رخص الميكانيكية من المتعاقدين أو الموردين
• الضرائب المفروضة على الضرائب على الممتلكات غير المسددة
• الأحكام الصادرة عن الدعاوى القضائية
• (أ) الاتفاقات أو القيود التي تحد من استخدام الممتلكات (مثلاً، تسهيلات المرافق، قواعد منظمة العمل الدولية)
• مطالبات الملكية من قبل وريث مفقودين أو مالكين سابقين
• ملفات الإفلاس التي قد تؤثر على الملكية

وتستغرق العملية عادة بضعة أيام إلى أسبوع، تبعا لتعقد تاريخ الملكية، وفي بعض الحالات، قد يكشف البحث عن الملكية عن مسائل أولية تتطلب مزيدا من التحقيق، وعلى سبيل المثال، إذا ورثت ممتلكات، قد تكون هناك مسائل عقارية لم تحل، وإذا قدم مالك سابق طلبا للإفلاس، فإن بعض الديون لا تزال ملحقة بالممتلكات، وكثيرا ما يساعد البحث الشامل في كشف هذه المخاطر قبل تاريخ الإغلاق.

الأنواع المشتركة للتراخيص وتأثيرها

فالرخص هي مطالبات قانونية ضد ممتلكات تعطي للملازم الحق في تحصيل المبالغ إذا بيعت الممتلكات، وهي ناشئة عن الديون غير المسددة أو أحكام المحكمة أو الالتزامات القانونية، ولا تكون جميع الرخص متساوية؛ وبعضها طوعي (مثل الرهن العقاري)، بينما تكون أخرى غير طوعية (مثلاً، الرهن العقاري، والضرائب الضريبي)، ويُعتبر فهم الأنواع المختلفة أمراً أساسياً بالنسبة للمشتريين والبائعين.

الضرائب

وتفرض هذه الضرائب على الحكومات الاتحادية أو الولايات أو الحكومات المحلية بسبب الضرائب غير المدفوعة أو ضرائب الممتلكات أو رسوم أخرى، وتعطى الأولوية للضرائب على معظم المطالبات الأخرى ويمكن أن تكتسب الفوائد والعقوبات، وإذا ما تركت دون حل، يمكن للحكومة أن تصادر الممتلكات وتبيعها للوفاء بالدين، بل إن مشروع قانون صغير يتعلق بالماء الجانح أو المجاري يمكن أن يصبح ضريبة على بعض الولايات القضائية.

Mechanic’s Liens

ويمكن للمتعاقدين أو المتعاقدين من الباطن أو موردي المواد أن يقدموا كذبة ميكانيكية إذا لم يدفعوا لقاء العمل المنجز أو المواد المقدمة للممتلكات، وهذه الرخص مشتركة أثناء التجديد أو البناء ويمكن أن تعقد بيعاً، وحتى إذا كان البائع قد دفع للمتعاقد، يمكن للمستبدل أن يظل موجوداً إذا لم تكن المدفوعات موثقة على النحو الصحيح أو إذا لم يدفع المتعاقد سحابة المتعاقد من الباطن، فإن التنازلات من الكتمان ضرورية لمنع هذه المطالبات.

منح تعويضات عن الوفاة

ويضعها المقرضون طوعا عندما يسحب المشتري رهن عقاري، ويمنح القرض ضمانا في الممتلكات إلى حين سداد القرض، وفي الختام، يجب على البائع أن يدفع أي قرض غير مسدد للإفراج عن المكبأ، وإذا كان رصيد الرهن العقاري أكبر من عائدات البيع، يجب اتخاذ ترتيبات إضافية، مثل البيع القصير أو البائع الذي يسدد الأموال إلى الإغلاق، والتحقق دائما من أن الرهن العقاري لا يُفرج عنه بعد استكماله.

منح الرخصة

وعندما تصدر المحكمة حكما نقديا ضد مالك الممتلكات، يمكن للدائن أن يسجل الحكم ككذبة على عقار المالك، ويمكن أن تنشأ هذه الرخص من ديون بطاقات الائتمان غير المدفوعة أو الدعاوى القضائية المتعلقة بالأضرار الشخصية أو المنازعات التجارية، وتظل حتى يُستوفي الحكم أو تنتهي (يمكن تجديد الأحكام) ويعلق الحكم على أي ممتلكات حقيقية يملكها المدينون في المقاطعة التي يُسجل فيها، حتى لو كان البائع قد يكون له ممتلكات متعددة.

جمعية مالكي المنازل

وإذا لم يدفع البائع أتعاب الشركة، يجوز للرابطة أن تقدم بدلاً منها، ويمكن أن تؤدي الأنصبة غير المسددة إلى الإضرار ببعض الولايات القضائية، وينبغي للمشتريين أن يطلبوا بياناً بالمبالغ غير المسددة من الشركة قبل إغلاقها، ويسمى في كثير من الأحيان رسالة استئناف، وحتى إذا أمسك البائع بها، فإن المبلغ الذي كان قد تأخر في الدفع يمكن أن يظهر ككذبة إلى أن يتم الإفراج رسمياً، وبعض هذه المنظمات لديها خصومات كبيرة.

ويمكن أن تؤثر الرخصة على المشتري حتى لو لم يكن المدين الأصلي، وإذا لم يتم تصفية كذب قبل إغلاقه، يجوز للمشتري أن يصبح مسؤولاً عن دفعه للحصول على تعويض واضح عن الملكية أو خطر كشفها، ولهذا السبب فإن القرار المستقيم هو جزء لا يمكن التفاوض بشأنه من عملية الإغلاق.

لماذا إزالة الرخصة أمر حاسم

إن إزالة الجير قبل إغلاقه ليست مجرد شكلية قانونية؛ بل هي آلية للحماية المالية؛ وهنا الأسباب الرئيسية التي تدعو إلى ضرورة التخليص:

منع قضايا الملكية

فالسحابة المكبوتة على العنوان تعني أن البائع ليس له سند قابل للتداول، وبدون سند واضح، لا يمكن للمشتري أن يحصل على الملكية الكاملة، كما أن الملينين يحتاجون إلى سندات واضحة لإنهاء تمويل الرهن العقاري، وإذا اكتشف متأخرا، يمكن تأجيل إغلاقه أو إلغاؤه، ويمكن للمشتري أن يفقد أمواله أو التزامه بالإقراض، وتشير المحاكم إلى ذلك على أنه " حشوة على سند الملكية " ويجب إلغاؤه من أجل تحويل صحيح.

تجنب المسؤولية المالية

ويمكن للمشتريات أن يرثوا عن غير قصد الديون غير المسددة إذا لم تُحلّ الرخصة أثناء الإغلاق، فعلى سبيل المثال، يمكن أن يلحق الميكانيكي الذي يُقدمه أحد السقفين الممتلكات حتى بعد البيع، ويحتاج المشتري عندئذ إلى دفع ثمن النسيج لسحب الوصية، بالإضافة إلى الرسوم القانونية المحتملة، وفي بعض الولايات، يُفرض على المشتري تحويل الجير الضريبي، وحتى على مشروع قانون صغير ماء غير مدفوع الأجر يمكن أن يُفرض عليه عقوبات على المناظرة.

الحد من المخاطر القانونية

ويمكن أن تؤدي الجير غير المسموع إلى رفع دعوى قضائية من أصحاب الأسلاك أو من المشتري ضد البائع (أو شركة سندات الملكية) لعدم كشفها، كما أن عيوب العنوان يمكن أن تؤدي إلى إجراءات للملكية الهادئة تكون مكلفة ومستهلكة للوقت، وبضمان إزالة الرخص قبل إغلاقها، فإن جميع الأطراف تخفض تعرضها للمقاضاة، بالإضافة إلى ذلك، إذا أراد المشتري فيما بعد إعادة التمويل أو البيع، فإن اللينيات التي لم تحل يمكن أن تمنع المعاملة.

Protects Resale Value

ومن الصعب بيع ممتلكات ذات ملازمة، ويواجه المشترون المستقبليون نفس مسائل الملكية، وقد يرفض المقرضون تمويل ممتلكات ذات مطالبات معلقة، ويحافظ تطهير الجير على إمكانية تسويق الممتلكات وقيمتها، بل إن مستأجرا صغيرا يمكن أن يخيف المشترين المحتملين أو يؤدي إلى انخفاض سعر البيع.

ولهذه الأسباب، ينبغي للمشتريين ألا يعتمدوا فقط على كلمة البائع بأن الممتلكات خالية من الكسب، وأن البحث عن سندات ملكية مهنية، إلى جانب تأمين الملكية، يوفر أفضل حماية.

دور التأمين على سندات الملكية

والتأمين على سندات الملكية هو سياسة تحمي المشترين والمقرضين من الخسارة المالية بسبب عيوب في العنوان لم تكتشف أثناء البحث، وهناك نوعان:

• ]Lender’s Title Insurance - Required by most mortgage lenders; it protects the lender’s interest in the property up to the loan amount. This policy does not protect the buyer.
• ]Owner’s Title Insurance - Optional but highly recommended; it protects the buyer’s ownership rights and covers legal fees if a title defect arises after closing. The cost is a one-time instalment paid at closing, and the policy remains in effect for as long as the buyers own the property.

وحتى مع البحث الدقيق في الملكية، يمكن لبعض المسائل أن تسقط من خلال وثائق مزورة، أو ورث غير معلن، أو أخطاء في السجلات العامة، أو الغرامات التي قدمت قبل إغلاقها مباشرة، ويغطي التأمين على الملكية هذه المخاطر الخفية، فعلى سبيل المثال، إذا كانت شركة تأمين الملكية قد تدافع عن سند الملكية وتدفع ثمن أي خسائر.

الخطوات المتخذة لضمان إصدار عنوان واضح قبل إغلاقه

ويمكن للمشتريين والبائعين على السواء اتخاذ تدابير استباقية للتحقق من الملكية النظيفة وحل أي مسائل قبل تاريخ إقفال بابها بوقت كاف، ويوصى باتخاذ الخطوات التالية من أجل معاملة سلسة.

1- استئجار شركة لقب مؤهل أو محام

اختيار شخص ذي خبرة في مجال الملكية لإجراء البحث والتنسيق في مجال القرار، وسيتاح له الوصول إلى قواعد البيانات الوطنية وسجلات المقاطعات على الصعيد الوطني، وطلب مراجعتها والتحقق من الترخيص لها، والتحقق مما إذا كانت شركة العنوان قابلة للتداول من خلال منظمات مثل [(FLT:0]] الرابطة الوطنية لأخصائيي امتحانات الملكية ، وفي بعض الولايات، يقوم المحامون بعمليات البحث في الملكية، وفي حالات أخرى، تقوم شركات العنوان بأعمال.

2- استعراض التقرير الأولي للباب

وستصدر شركة الملكية تقريرا أوليا (التزام) يتضمن جميع الاستثناءات، بما في ذلك الليانات، والتساهلات، والقيود، وهذا التقرير عادة ما يقدم بعد التوقيع على اتفاق الشراء بوقت قصير، وينبغي للمشتري والبائع أن يستعرضا هذه الوثيقة بعناية، وإذا ظهرت أي رخص، يجب على البائع أن يرتب دفعها قبل إغلاقها، كما ينبغي للمشتري أن يفحص أي عهود تقييدية قد تؤثر على استخدام الممتلكات المقصود (مثلا، حظر الإيضاحات القصيرة الأجل، وقيود مواقف السيارات).

3 - تسوية الرخص غير المسددة قبل إغلاقها

وإذا كشف التقرير عن وجود رخص، ينبغي للبائع أن يتصل بكل مستأجر بطلب إقرار دفع، أما بالنسبة للضرائب، فيمكن للبائع أن يدفعها مباشرة أو أن يتفاوض على خطط الدفع، وبالنسبة لبطني الميكانيكي، قد يحتاج البائع إلى تقديم إثبات للدفع إلى المقاول أو دفع المبلغ المكشوف، وفي بعض الحالات، يمكن الإفراج عن الوصية إذا قام البائع بإثبات ذلك (مثل سند الإفراج عن المكشوف).

4 - أواصر الحيازة من المتعاقدين

وإذا أكمل البائع مؤخرا أعمال التجديد أو البناء، فإنه ينبغي له الحصول على إعفاءات من جميع المتعاقدين والمتعاقدين من الباطن والموردين، وتثبت هذه الإعفاءات أن كل شخص قد دفع له، ولن يقدم كذبة الميكانيكية في وقت لاحق، وحتى إذا دفع البائع بالكامل، دون إعفاء، فإن المقاول لا يزال يمكنه أن يقدم كذبا في غضون فترة قانونية (تستغرق 90 يوما بعد العمل)، وتشترط بعض الدول إعفاءات من الملفات بشروط محددة.

5- الأمر ببحث العنوان النهائي (الربيع - الدون) قبل إغلاقه مباشرة

وتقوم شركات العنوان بتفتيش نهائي )يسمى في بعض الأحيان " تخفيض " ( قبل الإغلاق فقط لضمان عدم تقديم أي سندات جديدة أو إصدار أحكام ضد البائع منذ التقرير الأولي، وتلحق هذه الخطوة قضايا في اللحظة الأخيرة، مثل ضريبة تقع على الربع السابق سجلت للتو، وينبغي أن يكون المشترين على علم بأن حتى مشروع قانون صغير غير مدفوع الأجر قد يتحول إلى كذبة، ويظهر التفتيش النهائي في غضون ٢٤ ساعة من إغلاقه.

6 - تأمين سندات الملكية وطلب تغطية الغاب

وكما ذكر، فإن تأمين ملكية المالك يغطي العيوب التي تبرز بعد إغلاقها، كما أنه يوفر تغطية لمسائل مثل سرقة الهوية أو الغش التي يمكن أن تؤثر على الملكية، وفي حين أن هذه التكلفة مضافة، فإن الحماية التي يقدمها لا تقدر بثمن، ويحتاج كثير من المقرضين إلى تأمين لقب المقرض، ويمكن للمشتري في كثير من الأحيان أن يحزمها بتغطية المالك بسعر مخفض.

ومن خلال متابعة هذه الخطوات، يمكن للمشترين أن يقللوا إلى أدنى حد من خطر وراثة العيوب في الملكية، كما يستفيد المبيعون بضمان إغلاق أكثر سلاسة وتجنب المطالب المتعلقة بالمدفوعات المتأخرة أو الإجراءات القانونية.

حالات سوء السلوك المشتركة إلى أفويد

بل يمكن للمشترين والبائعين المحترمين أن يرتكبوا أخطاء تتعلق بالملكية والليون، وهنا بعض المجازف التي ينبغي أن تراقب:

• ]Skipping a title search altogether] - In cash deals, some buyers may forego a search to save money. This is extremely risky; a title search is a small price for peace of mind.
• Relying only on the sales’s disclosure] — Sellers may not know about all liens, especially old ones. always get a professional search.
• Ignoring the preliminary report] — Buyers sometimes fail to read the commitment carefully and later discover restrictions they dislike.
• Assuming the title company will catch everything] - Even the best searches can miss hidden defects.
• تأخير القرار المكسور حتى آخر دقيقة ] - بعض الليانات تستغرق أسابيع لتوضيحها، لا سيما إذا كانت تشمل الوكالات الحكومية.
• Nott obtaining lien waivers — Verbal assurances from contractors are not enough; get written waivers.

تجنب هذه الأخطاء يمكن أن ينقذ آلاف الدولارات و الصداع الذي لا يحصى

ماذا تفعل لو وجدت ليان

وإذا كشف البحث عن عنوان عن كذبة، لا تذعر، ففي معظم الحالات، يمكن حل الليانات قبل إغلاقها، وهنا نهج عملي:

1. Identify the lien and its amount] – The title report will provide details. Determine if it is valid or if it has expired.
2. Contact the lienholder] - Obtain a payoff statement showing the exact amount needed to release the lien.
3. Negotiate if necessary] - Some lienholders may accept a reduced amount if the debt is old or if the Brand is facing hardship.
4. Arrange payment] — The Brand typically pays, but if the Brand cannot, the buyer may agree to pay and deduct from the purchase price.
5. Get a recorded release] – Ensure the lienholder files a satisfaction or release with the county recorder. Keep a copy.
6. ][ ]FLT:0[ ]يجري[ ]محرر[ ]م:[[ - إذا كان المكذّب محتال أو انتهى أجله، يمكن لمحامي الملكية أن يقدم دعوى قضائية لحذفه )لقب الكيافة( وقد يؤخر ذلك إغلاقه ولكنه ضروري.

والعمل مع عنوان مهني يبسط هذه العملية بشكل كبير.

خاتمة

إن إجراء عملية بحث شامل عن الملكية وإزالة جميع الجير قبل إغلاقها جزء لا غنى عنه من أي معاملة عقارية، وهذه العملية تحمي المشترين من الخسارة المالية، والمنازعات القانونية، وتحديات الملكية التي يمكن أن تنشأ بعد سنوات من الشراء، كما أنها تيسر النقل السلس لحقوق الملكية، التي تشكل أساس النجاح في إغلاقها، وما إذا كنت مستثمرا لأول مرة أو مستثمرا ذا خبرة، تشارك في ذلك شركة لقب قابلة للتداول وتأمين للعائدات.

وللمزيد من المعلومات عن قانون التأمين على الملكية العقارية، يرجى الرجوع إلى الموارد من لجنة التجارة الاتحادية أو التحدث مع محامٍ مؤهل في مجال العقارات، كما يقدم مكتب حماية المالية المستهلك التوجيه بشأن التكاليف الختامية والحماية.