وعند شراء أو بيع منزل، لا يُحتمل أن يكون التقييم سوى خطوات قليلة، وهذا التقييم المهني الذي يقوم به أمين مرخص له، يحدد قيمة سوقية للممتلكات استنادا إلى معايير موضوعية، وتؤثر نتائج التقييم تأثيرا مباشرا على الموافقة على الرهن العقاري، وأساليب التفاوض، وخط النهاية بشكل حاسم، ويمكن أن يظل التقييم السلس على المسار الصحيح، ويثير مشكلة يمكن أن يزيل فيها عوامل التضافر في الجهود.

دور التقييم في المعاملات العقارية

فالتقدير هو تقدير غير متحيز لقيمة الممتلكات التي يقوم بها أمين مصدق عليه من الدولة، ويحتاج المقترنون إلى تقييم قبل الموافقة على الرهن العقاري لضمان ألا يتجاوز مبلغ القرض قيمة المنزل، وهذا يحمي المقرض في حالة التقصير، لأن الممتلكات تصلح كضمان، وبالنسبة للمشتريين، فإن التقييم يحول دون دفع مبالغة لقاء منزل يقوم على أساس شروط السوق المثبتة أو على أساس الاستحقاق.

ويحدث التقييم عادة بعد توقيع المشتري والبائع على اتفاق شراء، ويأمر المقرض التقييم من خلال شركة إدارة تقييمية بالحفاظ على الاستقلال، ثم يقوم المحكِّم بتفتيش الممتلكات والصور الداخلية والخارجية، ويأخذ القياسات، ويبحث المبيعات القابلة للمقارنة (الشركات) خلال الأشهر الثلاثة إلى الستة السابقة، ويقدم التقرير الناتج عن ذلك إلى المقرض الذي يستعرض مدة التوافر في السوق بأكملها.

ويعتمد المكفوفون على القيمة التقديرية لحساب نسبة القرض إلى القيمة، وإذا كانت القيمة التقديرية هي سعر الشراء أو أعلى منه، فإن القيمة الافتراضية للقيمة الافتراضية تقع ضمن بارامترات مقبولة، وتمضي القرض قدما، وإذا كانت القيمة التقديرية أقل من سعر الشراء، فإن القيمة الافتراضية للقيمة الافتراضية تتجاوز الحدود، مما يؤدي إلى الحاجة إلى إعادة التفاوض أو تقييم أكبر للدفعة.

مدى تأثير التقييم على خط الزمن المغلق

والتقييم نقطة انطلاق في عملية الإغلاق، وعندما يتم التوقيع على اتفاق الشراء، يبدأ الوقت في اتجاه تاريخ إقفال الحسابات، ويجب أن يستكمل التقييم ويستعرض قبل أن يتمكن المقرض من إصدار الموافقة النهائية، المعروفة باسم " التصفية إلى نهايتها " ، أي تأخير في التقييم، سواء كان بسبب تضارب المواعيد، أو بطء البيانات التجميعية، أو إجراء تقييم خلافي - يمكن أن يتراجع عن تاريخ الإغلاق بأيام أو أسابيع.

عندما يُصبحُ تقييمُ أَو يَمْزُّ أسعارَ الشراءَ

وهذا هو السيناريو المثالي، إذ تؤكد القيمة التقديرية أن المشتري يدفع سعرا سوقيا عادلا، وليس للمقرض أي سبب يمنع الموافقة على الرهن العقاري، وتبدأ عملية الإغلاق حسب الجدول الزمني، مع أن التقييم يمثل معلما لا عقبة، وفي جميع الحالات تقريبا، يتيح تقييم صالح للمعاملة الانتقال من كتابة أقل إلى وثائق نهائية دون انقطاع، ويظل الجدول الزمني النهائي كما هو مقدر أصلا، أي بعد مرور 30 يوما على تقديم القرض المحلي.

عندما يأتي الـ "التفاح" في "لا

وإذا انخفضت القيمة التقديرية إلى ما دون سعر الشراء المتفق عليه - فإن السبب الأكثر شيوعاً في التأخيرات المتصلة بالتقييم - وعندما يحدث ذلك، لن يوافق المقرض إلا على رهن عقاري يستند إلى القيمة المنخفضة، ويواجه المشتري عجزاً مساوياً للفرق بين سعر الشراء والقيمة التقديرية، فعلى سبيل المثال، إذا كان سعر الشراء 000 400 دولار والقيمة التقديرية 000 380 دولار، يحتاج المشتري إلى سد الفجوة النقدية البالغة 000 20 دولار.

ويمكن أن تستغرق المفاوضات التي تجرى بعد تقييم منخفض أياما أو حتى أسابيع، ويعرض وكيل المشتري عادة تقرير التقييم على وكيل البائع، إلى جانب المستندات الداعمة أو الوثائق التي قد تبرر قيمة أعلى، ويجوز للبائع أن يوافق على تخفيض السعر، أو أن يزيد المشتري من مدفوعاته، أو قد يتنازل الطرفان، وفي بعض الحالات، يجوز للمشتري أن يطلب تقييما ثانيا أو يطعن في النتائج الأولية، التي تزيد من الجدول الزمني، إذا تعذر التوصل إلى اتفاق على هذا النحو.

ويتوقف طول التأخير على مدى سرعة استجابة الطرفين، إذ يمكن للبائع الذي يقبل فورا تخفيض السعر أن يغلق المسار خلال أسبوع، ويمكن للبائع الذي يعارض السعر الأصلي أو يصر عليه أن يمد من جديد إلى أسبوعين أو ثلاثة، ويمكن أن تضيف التقييمات أو الطعون الإضافية سبعة إلى أربعة عشر يوما أخرى، ووفقا للبيانات الواردة من الرابطة الوطنية للمعارفين، فإن نحو 10 في المائة من العقود العقارية قد شهدت تقييما منخفضا، ثم تلك المعاملات التي تغلق في غضون عشرة أيام.

عندما تكون قضايا التسليم التقييمي

وفي بعض الأحيان لا يركز التقييم على القيمة فحسب، بل يبرز أيضا شواغل تتعلق بحالة الملكية، ويشير القائمون بالتقدير إلى مخاطر السلامة أو القضايا الهيكلية أو الانتهاكات الشفرة التي قد تؤثر على الاستحقاق السكني أو الاستحقاق من القرض، وقد يتطلب مقدمو الحسابات معالجة هذه المسائل قبل إغلاقها، ولا سيما فيما يتعلق بقروض الخدمات المالية المقدمة من القوات المسلحة أو من الفئتين ألفا، التي لها معايير أكثر صرامة في الممتلكات، ويمكن أن تؤخر الإصلاحات اللازمة إغلاقها مع تحديد مواعيدها، كما يتم القيام بعمل، كما يتم القيام بأدنى، مع مرور أيام إعادة تقييم القرضى،

عندما يكون تقييم التأدير بطيئاً

وحتى إذا كان التقييم يدعم في نهاية المطاف سعر الشراء، فإن بطء التحول يمكن أن يتراجع عن تاريخ الإغلاق، إذ أن ارتفاع الطلب في سوق تنافسية، ونقص في المقاييس في المناطق الريفية، أو الممتلكات المعقدة التي تتطلب مزيدا من التحليل يمكن أن يسبب تأخيرات، وينبغي للمشتريين والبائعين على السواء أن يخططوا لفتحة تقييم محتملة تتراوح بين 10 و 14 يوما من أيام العمل، بدلا من المعيار 7. ويمكن أن يساعد التواصل مع المقرض بشأن حالة التقييم على تحديد توقعات واقعية لتاريخ الإغلاق.

العوامل التي تؤثر على النتائج التقييمية

ويستخدم القائمون بالتقييم مزيجا من بيانات الممتلكات وتحليل الأسواق من أجل الحصول على قيمة، إذ تؤثر عدة عوامل رئيسية على الرقم النهائي، ويمكن فهمها أن تساعد المشترين والبائعين على توقع المسائل المحتملة.

شروط السوق

ولا تكون أسواق العقارات ثابتة أبدا، ففي سوق البائع التي ترتفع فيها الأسعار بسرعة، كثيرا ما تتخلف التقييمات عن سعر الشراء، لأن القائمين بالحسابات يعتمدون على المبيعات المغلقة من الأشهر الثلاثة إلى الستة الماضية، وقد تعكس هذه المجموعة قيما أقل من الفترات السابقة، وعلى العكس من ذلك، ففي سوق المشتري حيث تتناقص الأسعار، قد تكون التقييمات أعلى من سعر الشراء، ولكن تقل فيها التقلبات البحرية مقارنة بالأسعار والتغيرات في أسعار الفائدة.

تسليم الممتلكات وتحسينها

ويميل البيت المجهز جيداً بأحدث المستجدات الحديثة إلى تقييم أعلى من الممتلكات المماثلة التي تحتاج إلى إصلاح، وينظر القائمون بالتقدير إلى حالة النظم الرئيسية (العمليات ذات الصلة، والسباكة، والكهرباء)، فضلاً عن السمات التجميلية مثل الطلاء، والأجهزة المطبخية، وقد تؤدي التحسينات الأخيرة مثل النوافذ الجديدة، أو دورة المياه المتجددة، أو تحسين كفاءة استخدام الطاقة إلى زيادة القيمة، غير ذلك.

المبيعات القابلة للمقارنة (المجموعات)

ويختار القائم بالجهاز ثلاث إلى خمس ممتلكات مبيعة حديثاً مماثلة في الحجم والعمر والموقع والمعالم، وتشكل هذه الممتلكات أساس التقييم، وإذا كانت الشركة من حي مختلف، فعندها اختلافات كبيرة في ظروفها، أو تكون بعيدة جداً في لقطات مربعة، يجوز للجهاز أن يعدل القيمة إلى أدنى حد، وعلى العكس من ذلك، فإن الشركات القوية التي تباع بأسعار مرتفعة تدعم تقييماً أعلى.

الموقع

فالمكان هو المحرك الرئيسي للقيمة، إذ إن المنازل في المناطق المدرسية المستصوبة، أو بالقرب من المرافق، أو في الأحياء ذات الجرائم المنخفضة تميل إلى تقدير أعلى، وعلى العكس من ذلك، فإن الممتلكات القريبة من الطرق السريعة أو المناطق الصناعية أو منافذ الفيضانات قد تتلقى تقييمات أقل، كما ينظر الكاتب في حجم الكثافة ووجهات النظر والاتجاهات العامة للحي، وفي حين أن الموقع ثابت إلى حد كبير، فإن فهم أثره يساعد على تحديد توقعات واقعية بشأن نطاق التقييم.

الخبرة في مجال التقييم والمعارف المحلية

ولا يُعرف جميع المُقيّمين بالتساوي مع كل سوق، وقد يفتقر جهاز تقييم يعمل أساساً في المناطق الحضرية الكبرى إلى نظرة ثاقبة إلى الأسواق الريفية أو المتخصصة، مما قد يؤدي إلى عدم دقة الحسابات أو إلى تعديلات في الظروف غير المُحكم عليها، ويُعدّ المُقدّمون عادة من يُديرون أجهزة تقييم من خلال لجان التنسيق لضمان الاستقلال، ولكن الأطراف يمكن أن تطلب من المحكِّم أحدث الخبرات في مجال تقييم الأسواق.

التحديات التقييمية المشتركة

وحتى مع الإعداد الدقيق، يمكن أن تنشأ تحديات في التقييم، فمعرفة كيفية التعامل مع كل سيناريو يقلل من الضغط ويبقي الإغلاق على المسار الصحيح.

تقييم منخفض: إعادة التفاوض أو الاستئناف

وإذا كان التقييم متدنيا، فإن المشتري والبائع لديهم عدة خيارات، فالأكثر استقامة هو إعادة التفاوض، ويمكن للمشتري أن يطلب من البائع تخفيض السعر إلى القيمة التقديرية، ويجوز للبائع أن يوافق، لا سيما إذا كانت السوق متوازنة أو إذا كان دافعا للبيع، وكبديل لذلك، يمكن للمشتري أن يزيد المبلغ المدفوع لتغطية الفجوة، شريطة أن يكون لديهم المال المتاح، وإذا كانت الفجوة ضئيلة (بضعة آلاف دولار)، فإن الفارق في كثير من الدولار.

وإذا كان المشتري يعتقد أن التقييم معيب، فقد يطلب إعادة النظر في القيمة، ويقوم وكيل المشتري بتجميع ملحقات إضافية، أو تصويبات لتقرير التقييم (مثلا، التسجيلات المربعة غير الدقيقة)، أو وثائق التحديثات الأخيرة التي أُغفلت، ويقدّم المقرض الرافعة إلى أمين الحاسبة لاستعراضها، وفي حين لا يضمن الرافضة تغيير القيمة، يمكن أن يكون من الفعال إذا كان التقرير الأصلي يتضمن أخطاء.

Disputing an Appraisal

والأكثر تطرفاً من الراف هو نزاع رسمي، ويمكن للمشتري أو البائع أن يطلب تقييماً ثانياً من جهة أخرى، ولكن ذلك يتطلب موافقة المقرض وقد ينطوي على رسوم إضافية، ويأمر بعض المقرضين تلقائياً بإجراء تقييم ثان إذا كان الأول أقل بكثير من سعر العقد، غير أن التقييمات المتعددة يمكن أن تؤدي إلى الخلط وتأخير الجدول الزمني النهائي، ويوصى معظم خبراء الصناعة باستنفاد التفاوض وخيارات الراف قبل إجراء تقييم ثان.

دال - الاحتياطات التقديرية في العقد

وتشمل معظم عقود الشراء حالة طوارئ تقييمية تسمح للمشتري بالتراجع إذا كان التقييم منخفضا جدا للحصول على التمويل، أو إذا رفض البائع التفاوض، وتحمي هذه الحالة من ودائعه من حيث الكسب، وينبغي أن يكون المبيعون على علم بأن التقييم المنخفض قد يرغمهم على إما أن يقلل السعر أو أن يخاطروا بفقدان البيع كلية، وفي الأسواق الساخنة، يتنازل بعض المشترين عن حالة الطوارئ التي يقدمونها على نحو أكثر جاذبية، ولكن القيام بذلك ينطوي على مخاطر مالية كبيرة.

الاستراتيجيات الرامية إلى التقليل إلى الحد الأدنى من حالات التأخير ذات الصلة

ويمكن أن يقلل التخطيط الاستباقي من احتمال حدوث تأخيرات في التقييم أو أن يحلها بسرعة عند حدوثها، ويتخذ المشترين والبائعون خطوات عملية.

للمشتريات

  • Work with an experienced lender:] A knowledgeable loan officer can order the evaluation promptly, select an appraiser familiar with the local market, and follow up on the timeline. ask your lender about their typical assessment turnaround time before committing.
  • Review the assessment waiver option:] Some borrowers with high credit scores and substantial down payments may qualify for an assessment waiver from Fannie Mae or Freddie Mac. This eliminates the evaluation step entirely, shaving 1-2 weeks off the timeline. ask your lender if you qualify.
  • (ب) إعداد قائمة بالتحسينات: قبل وصول الحارس، تجميع وثيقة تتضمن تواريخ وتكاليف التجديدات والتصاريح والتحسينات الأخيرة في كفاءة الطاقة، وتسليمها إلى القائم بأعمال الفحص لدعم التقييم الأعلى.
  • Be flexible with the closing date:] Build a buffer into your expected closing timeline. If possible, set the closing date at 45 days rather than 30, allowing extra time for an evaluation hiccup. A reality timeline reduces stress.

للبيع

  • Price the home realityally:] Overpricing a home increases the likelihood of a low assessment. Work with your agent to set a price based on recent similars, not hope or market hype. An accurate list price from the start keeps the process moving.
  • Stage and present the home well:] A clean, well-maintained home suggests to the appraiser that the property is cared for, which can positively influence condition adjustments. Make sure all systems are functioning, and address any obvious repair issues before the evaluation.
  • Provide comps to the appraiser:] while appraisers cannot be directed by saless, you or your agent can politely share a list of recent sales that you believe are comparative. Phrase this as help information rather than an attempt to influence. A professional agent will know how to do this without crossing ethical lines.
  • Grant easy access:] Ensure the appraiser can access the property without hassle. Lockboxes, clear communication about occupancy, and a tidy home make the inspection go smoothly and quickly.

للعميلات العقارات الحقيقيات

  • Stay in constant communication with the lender:] ask for an evaluation order confirmation and an estimated completion date. Follow up weekly-or more frequently as the closing date approaches - to verify the evaluation is on schedule.
  • Prepare a valuation package:] Compile a folder with the listing contract, comparable sales, property features, and any prior evaluations. Provide this to the appraiser at the start of the inspection. Many agents find this reduces discrepancies.
  • ]Educate clients:] Early in the process, explain the evaluation’s role and potential impacts. Set reality expectations about timelines and the possibility of a low valuation. and Informed clients are less likely to terror and more likely to make quick decisions during renegotiation.

مستقبل عملية التقييم وتأثيرها على خطوط التوقيت

وتعيد صياغة التكنولوجيا لطريقة إجراء التقييمات، حيث تُجمع البيانات من طرف ثالث معلومات عن الممتلكات، وتحللها مصدقة من جهة أخرى، وتصبح أكثر شيوعاً، ويمكن أن تقلل من التحول إلى يومين، كما أن عمليات التقييم المكتبي التي تستخدم السجلات العامة، وبيانات نظام الرصد المتعدد الأطراف، وخطط الحد الأدنى دون وجود نماذج للقروض في الموقع، لا تزال تحظى بقبول كامل في حافظة المخاطر بالنسبة لبعض الممتلكات المعقدة.

كما أن التغييرات التنظيمية تؤثر على الجداول الزمنية، إذ أن تنفيذ مجموعة بيانات التقييم الموحدة وبورصة البيانات الكمالية الموحدة من فاني ماي وفريدي ماك قد يقدمان بيانات تقييم موحدة، مما يقلل من فترات الاستعراض، وبالإضافة إلى ذلك، فإن بعض المقرضين يقدمون الآن تغطية لفجوة التقييم في شكل تأمين للرهن العقاري أو الإعفاءات من أجل المقترضين من السلع العالية، حيث أن هذه الابتكارات قد تكون أكثر انتشارا.

ولا يزال التقييم يشكل حجر الزاوية في الإقراض المسؤول، ولكن تأثيره على الجدول الزمني النهائي آخذ في التطور، إذ يمكن للمشتريين والبائعين، من خلال إبقاءهم على علم بأساليب التقييم الجديدة، أن يستغلوا خيارات أسرع عند توافرهم.

خاتمة

فالتقديرات ليست مجرد صندوق للتحقق من عملية الشراء في المنازل - فهي تمثل عاملاً حاسماً في الجدول الزمني النهائي، فالقيام السلس يدعم إغلاقها في الوقت المناسب؛ ويمكن أن يثير المرء مشاكل إعادة التفاوض أو طلبات الإصلاح أو التأخيرات المطولة لأيام أو أسابيع، ففهم دور التقييم والعوامل التي تؤثر على نتائجه واستراتيجيات التخفيف من التحديات تسمح لجميع الأطراف بالاقتراب من عملية الإغلاق بقدر أكبر من الثقة.

وبتسعير الممتلكات بصورة واقعية، والاتصال علنا واستكشاف بدائل حديثة للتقييم مثل الإعفاءات أو النماذج الهجينة، يمكن للمشتريين والبائعين أن يقللوا إلى أدنى حد من خطر النكسات المتصلة بالتقييم، ولا تتطلب سوق العقارات التأهب، ولا تستحق أي خطوة مزيدا من الاهتمام من التقييم، ومع العلم الصحيح والتدابير الاستباقية، يصبح التقييم حجر عثرة على خاتمة ناجحة بدلا من أن يشكل عقبة أمام الاختتام.

For further reading on evaluation guidelines and best practices, visit the Fannie Mae Appraisal requirements, the ] Appraisal Institute, and the National Association of Realtors Appraisal Resources.]