Table of Contents

مقدمة: لماذا قانون الحداد يتطور

فقوانين الازدحام قد شكلت المدن الأمريكية لأكثر من قرن، وفصلت استخدامات الأراضي لحماية الصحة العامة والقيم العقارية، ومع ذلك، فإن هذه الأطر الجامدة لا تُثبت أنها غير ملائمة للقرن الحادي والعشرين، بل إن توافق الآراء المتزايد بين المخططين الحضريين والمدافعين عن البيئة وزعماء البلديات يُشير إلى تحول أساسي: يجب أن يشمل الحد الأقصى نمو ذكور.

المؤسسات: نمو الذكاء والاستدامة

ما هو نمو الذكاء؟

إن النمو الذكي هو إطار شامل للتخطيط الحضري يركز على التنمية المدمجة والمتجهة نحو المرور العابر والتنمية المسيرة، إذ أن مبادئه الأساسية العشرة، التي وضعتها وكالة حماية البيئة وشبكة النمو الذكي، تشمل الخلط بين استخدام الأراضي، وتهيئة طائفة من فرص الإسكان، وتعزيز المجتمعات المحلية المتميزة، والحفاظ على الحيز المتاح، وعلى عكس التوسع التقليدي في تنمية الكثافة، فإن النمو الذكي يهدف إلى تركيز النمو في الأحياء القائمة، والحد من تكاليف الاعتماد على السيارات، والتأثير على الهياكل الأساسية.

الاستدامة في الزوانغ: أكثر من المبنى الأخضر

While green building codes (e.g., LEED certification) address construction efficiency, sustainable zoning goes further by shaping the built environment’s longterm ecological footprint. It incorporates climate resilience (e.g. flood-plain restrictions, wildfire buffer zones),

وتمثل الاتجاهات التالية أهم تحولات يجري إدخالها على مدونات تقسيم المناطق البلدية في جميع أنحاء الولايات المتحدة، ويحظى كل اتجاه بدعم من أمثلة السياسات العامة، والابتكارات القانونية، والنتائج القابلة للقياس.

1 - رموز الزوالة والمصنوعة ذات القاعدة المرنة

ردّ على حركة " إيكلانديان ريجيتي "

وتفصل " المناطق " التقليدية بين استخدامات المناطق المختلفة (السكنية والتجارية والصناعية)، وكثيراً ما تخلق مشهداً مجزأاً ومستقلاً على السيارات، واستجابة لذلك، تعتمد مدن عديدة رموزاً قائمة على أساس نوعي تنظم تصميم المباني وحجمها والتنسيب بدلاً من فئات الاستخدام، ويتيح هذا النهج مزيجاً أكبر من الاستخدامات مثل الشق في المناطق الحضرية.

وحدات السكن المرافقة كأولوية في السياسة العامة

وقد أصدرت وحدات سكنية شريكة - تسمى في كثير من الأحيان شقق الجدة أو أكواخ الفناء الخلفي - مثالاً رئيسياً على تقسيم المناطق المرنة، وقد أصدرت دول مثل كاليفورنيا وأوريغون وواشنطن قوانين وقائية تحد من القيود المحلية المفروضة على وحدات السكن غير المصحوب بالدين، كما أن تشريع كاليفورنيا المتعلق بالتعدين الزراعي والتراكمي (SB 9 وAB 68) يتيح وحدتين في معظم الأماكن المخصصة للأسر الواحدة ويسمح أيضاً بتبسيط المساكن.

Live‐Work and Mixed —Use Districts

وتعيد مدن كثيرة تصنيف الممرات التجارية إلى مناطق مختلطة الاستخدام تسمح بالوحدات السكنية والمكاتب الصغيرة واستوديوهات الفنانين، وتسمح " المناطق المختلطـة الاستخدام " (الجماعة المكسيكية، جمهورية صربسكا) باستخدامات الإقامة في المناطق التجارية، مع اشتراط استخدامات قائمة على الأرض في جميع أنحاء الشوارع ذات التوجه نحو المشي، وتدعم هذه المرونة تنظيم المشاريع المحلية وتخفض من شواغرها في المناطق التجارية - وهي درس يعززه الحاجة إلى المكاتب الاختزالة.

2 - حوافز البناء الخضراء في زوينغ

عُدد الكثافة والتأجيل

ولتشجيع المطورين على تجاوز معايير بيئية أساسية، تقدم قوانين تقسيم المناطق بصورة متزايدة مكافأة الكثافة (مجال الأرض أو وحدات إضافية) مقابل شهادة LEED، أو أداء الطاقة الصافية، أو إدراج السكن الميسور التكلفة.

انخفاض احتياجات الحد من متنزهات المركبات

ويندرج الحد الأدنى من ولايات وقوف السيارات ضمن أكثر الحوافز خطورة للتبعية في السيارات والتغطية السطحية غير المزروعة، أما المدن مثل مينيبوليس (2018)، وأوستن (2021)، وسان خوسيه (2022) فقد ألغت الحد الأدنى من مواقف السيارات في جميع أنحاء المدينة، مما يسمح للمطورين بتقديم الحد الأدنى من مواقف السيارات حسب الطلب السوقي، وبعض رموز تحديد أماكن الإقامة البديلة في المناطق تتطلب الآن غير المجهزة للسيارات .

القضبان الخضراء والسطحات المحيطة

كما أن زيادة عدد المسافات في المدن مثل شيكاغو، وتورنتو، ونيويورك، تُلزم سقفاً خضراء على المباني الكبيرة الجديدة لتخفيف مياه الأمطار والحد من تأثيرات المناطق الحضرية في فيلادلفيا وديترويت، كما تتطلب تعديلات تقسيم المناطق في في فيلادلفيا أماكن وقوف السيارات الجديدة لتضم حدائق مرنة أو مطرة، وتتوافق هذه الأحكام مع خطط إدارة مياه العواصف البلدية، وكثيرا ما تقدم حوافز مثل خفض الرسوم أو تجهيز التراخيص ذات الأولوية.

3- التوسع في التنمية الموجهة نحو النقل العابر

المناطق المتاخمة والمناطق المشمولة بالتطوير

وتنشئ منطقة التطوير المتجهة نحو النقل مناطق خاصة حول محطات السكك الحديدية وممرات النقل السريع بالحافلات ومحطات الأسمدة، وهذه المسافات تتيح عادة زيادة الكثافة، وانخفاض مواقف السيارات، وخلط الاستخدامات في نطاق ربعي إلى نصف ميل من محطات العبور، وتستمر مقاطعة أرلينغتون، و " ممر الأحياء السكنية المتدنية التكلفة " في عام 2020.

مناطق أولوية المرور العابر في لوس أنجلوس

وبموجب استراتيجية الدولة المستدامة للمجتمعات المحلية )SB 375(، حددت لوس أنجلوس المناطق ذات الأولوية في مجال المرور العابر حيث تعفى المشاريع المؤهلة من الاستعراض البيئي بموجب قانون جودة البيئة في كاليفورنيا، وقد عجل هذا التبسيط من بناء آلاف الوحدات السكنية بالقرب من محطة الاتحاد، وخط التمديد، وخط الاختبار، كما أن التغييرات في تقسيم المناطق تُسند إليها كثافة دنيا قوامها ٢٥ وحدة سكنية في كل حضر.

الشواغل المتعلقة بالإنصاف في مجال النقل العابر

وفي حين أن تقسيم المناطق إلى مناطق متقدمة يمكن أن يعزز الركب ويخفض الانبعاثات، فإنه أيضاً يخاطر بتشريد السكان ذوي الدخل المنخفض، ومن أجل معالجة ذلك، فإن بعض التسويات التي تجريها المدن مع سياسات المتعلقة بالتشريد الداخلي ، مثل متطلبات الحد من الأراضي الشمولية، ومراقبة الإيجار، أو الثقة في الأراضي المجتمعية، إذ أن وحدات النقل البري إلى المنطقة الكبرى، مثلاً، تتطلب أن تُعِّد نسبة 20 في المائة من الأسر المعيشية الجديدة.

4 - المجتمعات المحلية المختلطة والمتنقلة

الشارع الرئيسي: تنشيط من خلال زوينغ

وتعاد تقسيم العديد من الشرائط التجارية الضواحي القديمة من التجزئة إلى مناطق مختلطة لتشجيع البيئات " التلاعب بالعمل " ، وتسمح تاكوما، " منطقة الابتكار " في واشنطن باستخدامات سكنية فوق الأرض في مقاطعات التجزئة السابقة، مقترنة بمكافآت الكثافة في وسط المدينة، مما أدى إلى زيادة كبيرة في عدد البلديات السكنية في وسط المدينة، ودعم الأعمال التجارية المحلية، والحد من رحلات التسوق في المناطق الحضرية.

Form —Based Codes and 15‐Minute Cities

ويستخدم مفهوم " المدينة ال ١٥ دقيقة " ، حيث يستطيع السكان الوصول إلى معظم الاحتياجات اليومية في غضون فترة مشية مدتها ١٥ دقيقة أو في مناطق تجهيز الدراجات، التي تسمح بمخازن البقالة والعيادات والمتنزهات والمدارس داخل المناطق السكنية الرئيسية، وقد استولت باريس وفرنسا على هذا النهج، ولكن المدن الأمريكية تكيفه من خلال رموز قائمة على الشكل تُسند إليها أحجام البقالة ذات النطاق المحدود، وتخفض متطلبات الانتقامة، وتُعدُّزُ الفضاء.

التجارة الإلكترونية والزيارة اللوجستية في آخر ميل

وتكيف تقسيم المناطق المختلط مع ارتفاع التجارة الإلكترونية، وتنشئ المدن مناطق جديدة لمراكز التعبئة المميكنة [FLT:]، و، و[مجموعة أدوات التشغيل المتعددة الأطراف]، وتخفف من وطأة الهياكل الأساسية داخل الأحياء السكنية لتجنب طرق الشاحنات الطويلة الأجل.

التحديات التي تواجه تنفيذ النمو الذكي

المقاومة المجتمعية والنزعة الوطنية

فالتطوير للسماح بزيادة الكثافة أو الاستخدام المختلط كثيرا ما يلتقي معارضة شرسة من المقيمين الحاليين الذين يخشون حركة المرور أو نقص مواقف السيارات أو تغيير طابع الحي، وفي مدن مثل مينيابوليس وبورتلاند، شملت الجهود الرامية إلى القضاء على مناطق وحيدة - أسرية، إطلاق المعارك القانونية ومبادرات الاقتراع، ويتطلب التنفيذ الناجح مشاركة قوية من المجتمع المحلي: حلقات عمل، وتصميم شواهد، ومشاريع تجريبية تبرهن على فوائد ملموسة(21).

الدولة والبلدية

وتتجاوز حكومات الولايات بشكل متزايد الحدود المحلية للنهوض بالنمو الذكي وتحمل تكاليف السكن، إذ أن نظام كاليفورنيا الخاص بتسعين وعشرين وحدة )٠٢٢١( يسمح بأربع وحدات في معظم الأماكن المخصصة للأسر، ويتجاوز الأوامر المحلية المتعلقة بالأسرة الواحدة، كما أن النظام الأساسي الخاص بمنطقة أوريغون لعام ٢٠٠١ )١٩( يحظر تقسيم مناطق أسرية واحدة في المدن التي يزيد عدد سكانها على ٠٠٠ ٢٥ نسمة، وفي حين أن قوانين الاقتراع الآمرة هذه يمكن أن تعجل التغيير، فإنها تؤدي أيضا إلى تغذي التوترات المحلية.

التمويل وغروب الهياكل الأساسية

فنمو الذرة يتطلب في كثير من الأحيان استثماراً مباشراً في مجالات النقل والمرافق والمساحات العامة، ولا يمكن للتغييرات في التزود بالهياكل الأساسية اللازمة للكثافة العليا، ويحتاج الأزواج الناجحون في المدن إلى آليات لاستخلاص قيمة مثل رسوم التأثير، وتمويل الزيادة الضريبية، أو دفعات العائدات الإنمائية.

فرص المجتمعات المنصفة والمتكافئة

Environmental Justice and Zoning Reform

ومن الناحية التاريخية، فإن التلوث والأخطار المتركزة في الأحياء المنخفضة الدخل والأقلية، ويمكن أن يعكس هذا التأشيرة في مناطق النمو الذكية بجعل استخدامات التلوث الجديدة في المناطق الحساسة ، وتحتاج إلى أرض أو عازلة خضراء في المناطق المثقلة بالثقل، وتقيّد " بيئة الحكم المحلي " الجديدة في نيويورك (أقلها)

Climate Resilience Zoning

ومع ارتفاع مستويات سطح البحر وتكثيف الأحداث الجوية الشديدة، يجب أن تتضمن المناطق التكيف مع المناخ ].() وتحتاج مدن مثل شاطئ ميامي، فلوريدا، إلى تطورات جديدة لزيادة الهياكل واستخدام المواد المقاومة للفيضانات.() وفي المناطق المعرضة لإطلاق النار البرية، يُعدّ فرع كاليفورنيا 720 (2021) ولاية تكفل الحد من أحدث البيانات النظرية " زيادة قابلية التأثر بالأزمالات " .

تكامل الإسكان الميسورة

ويمكن أن يكون تقسيم مناطق النمو الذكية أداة قوية للإسكان الميسور التكلفة، مع اتباع سياسات الإدماج، وتحتاج مدن كثيرة الآن إلى نسبة مئوية من الوحدات في مناطق إعادة التأقلم تكون في متناول الأسر المعيشية ذات الدخل المنخفض أو المتوسط، كما أن وحدة " مناطق استدامة الأسواق " تُعنى بقيم الاستحقاق التي تُمنح للمتطلبات المحتملة التكلفة، بينما تخفف من القيود المفروضة على مواقف السيارات والمرتفعات الاجتماعية - الاقتصادية.

السياسة العامة والمشاركة المجتمعية: الطريق إلى الأمام

مراجعة حسابات الحداد المستندة إلى الأدلة

وقبل إصلاح رموز تقسيم المناطق، ينبغي أن تقوم البلديات بإجراء مجموعة من الأنظمة القائمة ] لتحديد الحواجز التي تعترض النمو الذكي، وتسمح أدوات مثل " التحقق من الجودة " التي وضعتها رابطة التخطيط الأمريكية للمجتمعات المحلية بتقييم ما إذا كانت مدوناتها تسمح باستخدام وحدات السحب، والاستخدامات المختلطة، والحد من مواقف السيارات، والكثافة الملائمة للمرور العابر.

التزود بالزوارق والأدوات الرقمية

فالتكنولوجيا تتيح مشاركة المجتمع المحلي على نطاق أوسع في إصلاح المناطق، إذ أن منابر رسم الخرائط التفاعلية (مثلاً، ميند ميكسر أو متروكست) تتيح للسكان تصور التغيرات المحتملة وتقديم تعليقات، وقد استخدمت عملية " كودينكست " في مدينة أوستن (2018-2021) مزيجاً من الاجتماعات الفردية، والدراسات الاستقصائية الإلكترونية، والمحفز على تحديد المناطق لجمع مدخلات من أكثر من 000 20 من المقيمين في المستقبل.

المحفزات التشريعية على مستوى الدولة

ويمكن أن تعجل قوانين الدولة التي تحدد أهدافاً لإنتاج المساكن أو تربط التخطيط لاستخدام الأراضي بأهداف المناخ بالعمل البلدي، كما أن " مذهب نيوجيرسي " (حصة السكن المنصف) وتشريع " شارع كومبلت " (Ceplete Streets) الذي يربط بين المقاطعات (وهو نهج قائم على الحدائق من سلامة المشاة) هما مثالان، وفي الآونة الأخيرة، فإن نظام هاواي SB 3201 (2022) يتطلبان من جميع المقاطعات

أمثلة عالمية حقيقية للتزود بالزوارق

  • Portland, Oregon – 2035 Comprehensive Plan:] Eliminated single‐family zoning citywide, allowing triplexes and fourplexes on most residential lots. The plan also mandated tree-canopy preservation and added overlay districts for solar access. Since adoption in 2020, residential building permits in formerly singlefamily zones have increased by 40%.
  • () Cambridge, Massachusetts – Net Zero Zoning Ordinance:] Requires all new and substantial renovated buildings to be net —zero carbon by 2035. Zoning bonuses are granted for including green roofs and onsite renewable energy. The ordinance was adopted in 2019 and has since influenced similar policies in Somerville and Boston.
  • Denver, Colorado – Blueprint Denver (2023):] A citywide zoning overhaul that reclassified 600% of the city’s land to allow mediumdensity housing (duplexes, triplexes, and townhomes) near planned BRT corridors. Parking maximums replaced minimums in all transitenlongjacentre mandates, and

وتبين دراسات الحالة هذه أن الإصلاح الشامل في مجال تقسيم المناطق، وإن كان ينطوي على تحديات سياسية، يحقق فوائد قابلة للقياس في إنتاج المساكن وخفض الانبعاثات ونوعية الحياة.

الاستنتاج: مستقبل أكثر ملاءمة، ومستقبل للتزود المستدام

إن مسار قانون تقسيم المناطق يتحول بشكل لا يُذكر من التطرف، ويستخدم الفصل القائم على الاستخدام إلى أطر مرنة وموجهة نحو الاستدامة، ومن خلال وضع قواعد تنظيمية قائمة على الشكل، ومنحاز للكثافة للبناء الأخضر، والإفراط في التقلبات في الاتجاه العابر، والتخلف عن الاستخدام المختلط، يمكن أن تهيئ البلديات بيئات تتسم بكثافة، وأقل اعتمادا على السيارات، وأكثر قدرة على التكيف مع الظروف السائدة في مجال سياسات التحول المناخي.