وعند شراء أو بيع منزل، يكون فهم تكاليف إغلاقه أمرا أساسيا، وهذه التكاليف هي الرسوم والمصروفات المرتبطة بنقل ملكية الممتلكات، غير أن أنواع التكاليف تختلف اختلافا كبيرا بالنسبة للمشتريين والبائعين، فمعرفة الاختلافات يمكن أن تساعد كلا الطرفين على الإعداد ماليا وتفادي المفاجئات عند إغلاقها، وفي هذا الدليل الشامل، نكسر كل فئة بالتفصيل، ونستكشف استراتيجيات التفاوض، والتباينات الإقليمية، وأثر الاتجاهات السوقية الأخيرة.

ما هي تكاليف إغلاق؟

وتُدفع تكاليف الإغلاق عند إقفال معاملة عقارية، وهي تغطي مختلف الخدمات والمصروفات، بما في ذلك رسوم المقرض والتأمين على الملكية والتفتيش ورسوم التسجيل الحكومية والأصناف المدفوعة مسبقا مثل ضرائب الملكية والتأمين على الملكية، ولجان وكيل العقارات، وتدفع هذه التكاليف عادة إما من جانب المشتري أو البائع، تبعا للاتفاق والعادات المحلية، وتُدرج في استمارة كشف الممتلكات قبل التوقيع على المشتري والبائعين.

ويتوقف المبلغ الدقيق لتكاليف الإغلاق على عدة عوامل: سعر شراء المنزل، ونوع القرض (العقدي، ووكالة الشؤون المالية، وشركة الخدمات المالية، وشركة التأمين ضد المرض)، وموقع الممتلكات، وأي تنازلات متفاوض عليها بين المشتري والبائع، ووفقا لمكتب الحماية المالية للمستهلكين، يمكن أن تتفاوت تكاليف الإغلاق تفاوتا كبيرا من معاملة إلى أخرى، وبالنسبة لشراء منزل نموذجية، فإن مجموع تكاليف البيع (بما في ذلك التزامات المشتري والبائع) تتراوح في كثير من 3 إلى 12 في المائة.

ويساعد فهم التكاليف الختامية كلا الطرفين على تجنب المفاجئات في اللحظة الأخيرة، وينبغي للمشتريات أن ترصد ميزانية لهذه النفقات بمعزل عن مدفوعاتها، بينما يجب على البائعين أن يعاملوا في اللجان، وضرائب التحويل، وأرصدة التصليح المحتملة، وأن يغطوا في كل جانب بالتفصيل.

تكاليف إغلاق المشترين

ويدفع المشترين عادة مجموعة من التكاليف عند شراء منزل، وتشمل تكاليف إغلاق المشترين المشتركة رسوماً للحصول على القروض، ورسوم التقييم، ورسوم التفتيش على المنازل، والبحث عن الملكية والتأمين، وضرائب الملكية المدفوعة مسبقاً، والتأمين على المالكين، ورسوم التسجيل، وتراوح هذه التكاليف عادة بين 2 في المائة و 6 في المائة من سعر شراء المنزل، وقد يتوقع المشتري الذي يسكنه 000 400 دولار، على سبيل المثال، أن يدفع ما بين 000 8 دولار و 000 24 دولار كنفقات إغلاق.

رسوم ترفيه القرض

ويتحمل المقرض رسوم منشأ القروض من أجل تجهيز القرض العقاري، ويشمل هذا الرسم التكاليف الإدارية للمقرض، بما في ذلك الدونية وإعداد الوثائق والتمويل، ويُعبَّر عادة عن رسوم المنشأ كنسبة مئوية من مبلغ القرض، تتراوح في كثير من الأحيان بين 0.5 في المائة و 1 في المائة، ويجمع بعض المقرضين هذه الرسوم إلى " رسم التجهيز " أو " رسوم الإقراض " .

رسوم تقديرية

ويحتاج المقرض إلى تقييم لتحديد القيمة السوقية العادلة للممتلكات، وتتراوح التكلفة عادة بين ٣٠٠ دولار و ٧٠٠ دولار، حسب نوع الملكية ومكانها، وتدفع رسوم تقديرية عادة عند الإغلاق، على الرغم من أن بعض المقرضين قد يحتاجون إلى دفع مقدما، ويمكن أن يؤدي انخفاض التقييم إلى إلغاء عملية بيع أو إعادة التفاوض بالقوة، بحيث يكون المشترين على علم بهذه الإمكانية.

رسوم التفتيش المنزلي

وفي حين أن التفتيش المنزلي اختياري لبعض القروض، فإن معظم المشترين يختارون أن يكون لديهم واحد لكشف المسائل المحتملة، وتتراوح تكاليف التفتيش بين 300 و 500 دولار لإجراء تفتيش منزلي موحد، ولكن عمليات التفتيش المتخصصة (الرادون، والبيع، والآفات، والمجاري) تضيف رسوما إضافية، ويدفع المشتري للمفتش مباشرة، وغالبا ما يكون ذلك وقت التفتيش، ولكن التكلفة تظهر على البيان الختامي، ويمكن أن يوفر التفتيش الدقيق الآلاف من المشتري في عمليات الإصلاح غير المتوقعة.

سندات البحث والسند

وتغطي رسوم البحث عن سندات الملكية تكلفة البحث في السجلات العامة لضمان الملكية الواضحة للبائع، ولا توجد أي ضمانات أو أحكام غير مسددة ضد الممتلكات، ويحمي تأمين سندات الملكية المشتري (والمقرض) من المطالبات المقبلة ضد العنوان، ويدفع المشتري عادة لبوليصة تأمين الملكية للمالك (رسم غير متكرر) وسياسة المقرض، ويمكن أن تتراوح هذه الرسوم مجتمعة بين 500 دولار و 500 1 دولار أو أكثر، تبعا لقيمة الملكية.

ضرائب الممتلكات والتأمينات المدفوعة مقدما

وكثيرا ما يتطلب المتعهدون من المشترين فرض جزء من ضرائب الملكية والتأمين على مالكي المنازل في حساب الضمان عند إقفال الحسابات، وهذه المبالغ المدفوعة مسبقا تكفل وجود أموال كافية لتغطية الفواتير الضريبية وأقساط التأمين في المستقبل، ويتوقف المبلغ الدقيق على توقيت تاريخ الإغلاق بالنسبة للتواريخ المستحقة للضرائب، وينبغي أيضا أن يتوقع المشترين أن يسددوا للبائع أي ضرائب دفعها البائع بالفعل لتغطية فترة ما بعد الإغلاق.

تسجيل الرسوم

وتفرض مكاتب الحكومات المحلية رسوم تسجيل تسجيل على تسجيل مستندات العمل والرهون العقارية الجديدة، وهذه الرسوم عادة ما تكون متواضعة، وغالبا ما تتراوح بين 100 و 300 دولار، ولكنها يمكن أن تتفاوت حسب المقاطعات، كما تفرض بعض البلديات ضرائب على التحويل (نسبة مئوية من سعر البيع) في الإغلاق؛ ويمكن أن يدفعها أي من المشتري أو البائع تبعا للعرف المحلي.

تكاليف الشراء المحتملة الأخرى

وقد يواجه المشترين أيضا رسوما مثل رسوم طلب المقرض )إذا لم يكن منشأها(، ورسوم الإبلاغ الائتماني )٠٣-٥٠ دولار(، ورسوم التصديق على منطقة الفيضانات )٥-٣٠ دولار(، ورسوم السمسرة العقارية، ورسوم المحامين إذا استخدموا محاميا عقاريا، وفي بعض الولايات، يكون المشترين مسؤولين عن جزء من ضريبة التحويل أو الطوابع البريدية التي وضعتها الدولة.

تكاليف إغلاق شركة سيلر

ويواجه المبيعون أيضا تكاليف الإغلاق عند نقل الملكية، وتشمل نفقات البائع المشترك لجان وكيل العقارات، ورسوم تأمين الملكية والبحث عن سياسة البائع، وتسجيل الرسوم، والإصلاحات والامتيازات، وضرائب الممتلكات غير المسددة، ويمكن أن تتفاوت تكاليف إغلاق البيع تباينا كبيرا ولكنها تبلغ عادة ٦ في المائة إلى ١٢ في المائة من سعر البيع، ويرجع ذلك أساسا إلى لجان العملاء، وقد يدفع البائع في منزل يبلغ ٠٠٠ ٤٠٠ دولار مبلغ ٠٠٠ ٢٤ دولار إلى ٠٠٠ ٤٨ دولار في مجموع تكاليف الإغلاق.

لجان العميل العقاري

وأكبر نفقات البائع هي عادة ما تدفعها اللجنة إلى وكيل الإدراج في القائمة ووكيل المشتري مجتمعة، وكثيرا ما تكون هذه النسبة تتراوح بين 5 و 6 في المائة من سعر البيع، وتقسم بين الوكلاء، وقد أدت المنافسة بين السماسرة في السنوات الأخيرة إلى بعض التباينات، ولكن المعيار يظل حوالي 5-6 في المائة بالنسبة لمعظم المعاملات، وينبغي للمبيعين أن يتفاوضوا بشأن معدل الجرم عند إدراج منزلهم وأن يفهموا أن لجنة وكيل المشتري تُدفع عادة من عائدات البائع.

سندات التأمين والبحث (سياسة شركة Seller)

وفي حين يشترى المشتري عادة سياسة المالك، كثيرا ما يدفع البائع ثمن البحث عن سند الملكية لإثبات أن له سندا واضحا، وفي بعض المناطق، يقدم البائعون أيضا تأمينا على الملكية للمشتري )سياسة من نوع الجنس( أو يدفعون عن سياسة المالك كجزء من المفاوضات، وهذه التكاليف تتباين عموما بين ٢٠٠ دولار و ٨٠٠ دولار للبحث والخدمات ذات الصلة.

رسوم التسجيل ورسوم التحويل

وكثيرا ما يكون المبيعون مسؤولين عن تسجيل سندات النقل ودفع ضرائب التحويل أو ضرائب الطوابع، وفي كثير من الولايات القضائية يدفع البائع ضريبة تحويل العقارات (مثل 1 في المائة إلى 2 في المائة من سعر البيع)، وعادة ما تكون رسوم تسجيل البائع أقل من 200 دولار، وينبغي للمشتريات أن تفحص الممارسات المحلية؛ وفي بعض الولايات يدفع المشتري ضريبة التحويل.

أعمال الإصلاح والامتيازات

وبعد تفتيش منزلي، يطلب المشترين في كثير من الأحيان إجراء إصلاحات أو ائتمانات مالية، ويجوز للمبيعين الموافقة على إجراء إصلاحات قبل إغلاقها أو تقديم ائتمان في نهاية المطاف لتغطية التكلفة، وتشمل الامتيازات المشتركة تغطية تكاليف إغلاق المشتري )مثل دفع بعض رسوم قروض المشتري( أو تعديل سعر البيع، ويمكن أن تتراوح تكاليف الإصلاح بين بضع مئات وعدة آلاف دولار.

الضرائب غير المسددة على الممتلكات

ويجب أن تسوَّى في نهاية المطاف أي ضرائب على الممتلكات لم يدفعها البائع بعد عن السنة الضريبية الحالية، ويكون البائع مسؤولا عن الضرائب حتى تاريخ الإغلاق؛ ويسدد المشتري للبائع الضرائب المدفوعة بعد ذلك التاريخ، وإذا كانت الضرائب تسدد متأخرات، فإن المشتري سيجمع من البائع في نهاية المطاف، ويضمن حساب الضمان الذي تديره شركة العنوان التعامل مع الأسعار على نحو صحيح.

تكاليف أخرى

ويجوز للمبيعين أيضا أن يتقاضوا رسوماً من المحامين (إذا كان يمثلهم محام)، أو رسوم نقل الملكية أو شهادات الإغلاق، أو عقوبات الرهن العقاري أو رسوم الدفع المسبقة (إن وجدت)، أو تكاليف أي مستحقات أو تقييمات خاصة غير مدفوعة، وإذا كان للبائع رهن عقاري حالياً، فإن مبلغ الدفع يشمل الرهن الأصلي والفوائد وأي عقوبات مسبقة الدفع، وينبغي أيضاً للمبيعين أن ينظروا في الآثار الضريبية على الأرباح الرأسمالية إذا لم تكن مبادئهم التوجيهية الأساسية (انظر المرفق).

ووفقاً لدائرة الإيرادات الداخلية، يجوز لمالكي المنازل الوحيدين أن يستبعدوا ما يصل إلى 000 250 دولار من كسب رأس المال (الأزواج المتزوجون 000 500 دولار) من بيع إقامتهم الأولية إذا كانوا قد عاشوا فيها لمدة سنتين من السنوات الخمس الماضية، وأي مكاسب تتجاوز تلك العتبة تُفرض ككسب رأسمالي، وينبغي للمبيعين في أسواق تقديرية عالية أن يتشاوروا مع مهني ضريبي.

الفروق الرئيسية بين تكاليف إغلاق المشترين وبيعهم

وفي حين أن كلا الطرفين يدفعان التكاليف، فإن الطبيعة والحجم يختلفان، وهنا يوجد تفصيل مقارن:

  • Who Pays:] Buyers pay for loan-related costs and inspections; Brands pay agent commissions and transfer taxes.
  • Cost Range:] Buyers typically pay 2% to 6% of the purchase price; Brands pay 6% to 12% (commissions dominate).
  • Purpose:] Buyer costs facilitate the mortgage process and protect the lender’s investment; Brand costs cover the marketing, sale, and legal transfer.
  • Negotiability:] Buyer costs are more fixed (lender fees) but can be reduced by trading for loans; sales costs are negotiable through commission rates, repair credits, and concessions.
  • Timing:] Buyer costs are largely paid at closing (and many are paid upfront); sales costs are deducted from the sale proceeds before the Brand receives net funds.

والفرق الأهم هو لجنة العقارات، التي هي مجرد نفقة للبائع (وإن كان في بعض الحالات يجوز للمشتري أن يدفع جزءا منها إذا سمح اتفاق الإدراج في القائمة) كما أن المبيعين يدفعون في كثير من الأحيان ضرائب على التحويل، بينما يدفع المشترين معظم تكاليف تأمين الملكية وتقييمها.

تكاليف إقفال باب التفاوض

ويمكن للمشتري والبائعين على حد سواء التفاوض على من يدفع رسوما معينة، وتشمل الاستراتيجيات المشتركة ما يلي:

  • ] Seller Concessions:] The Brand agrees to pay a portion of the buyer’s closing costs, such as the loan origination fee or prepaids. This is common in a buyer’s market or if the home needs repairs. The maximum percentage a Brand can contribute depends on the loan type (e.g. FHA allows up to 6% of the conventional price,).
  • Interest Rate Buydowns:] The Brand can contribute funds to lower the buyer’s mortgage interest rate for the first few years (2-1 buydown). This is often tax-deductible for the buyer in some cases.
  • No-Closing-Cost Mortgages:] Some lenders offer loans with no closing costs in exchange for a higher interest rate. This shifts costs from the buyer upfront to long-term interest payments.
  • Asking for Repairs vs. Credits:] instead of making repairs, buyers can offer a credit at closing. This simplifies the process and can be used by the buyer to cover other closing expenditures.

ووفقاً للبيانات العقارية الصادرة عن الرابطة الوطنية للمؤمنين، فإن الامتيازات الممنوحة للبائعين آخذة في الازدياد في عام 2024 مع ارتفاع المخزون، وأصبح للمشتريات الآن نفوذ أكبر لطلب المساعدة في التكاليف الختامية.

الفرق الإقليمية

وفي الشمال الشرقي، كثيرا ما يدفع المشترون ضرائب التحويل، كما أن رسوم المحامين شائعة في الجنوب والغرب، حيث يدفع البائعون عادة ضريبة التحويل، وفي بعض الولايات، يقسم تأمين الملكية بين المشتري والبائع، على سبيل المثال:

  • وفي بنسلفانيا، يدفع المشتري نصف ضريبة التحويل ويدفع البائع نصفها.
  • وفي كاليفورنيا، يدفع المشتري عادة ثمن سياسة الملكية للمالك، ويدفع البائع ثمن سياسة المقرض (أو بالعكس حسب المقاطعة).
  • وفي تكساس، تكون الضرائب على الممتلكات مرتفعة وتتناسب مع بعضها البعض، وكثيرا ما يتعين على المشتري دفع رسوم الضمان.

وينبغي أن يعمل المشترين والبائعون مع العملاء المحليين الذين يفهمون هذه المعاني، كما يمكن لمحام عقاري ذي خبرة أن يوضح أيضا المتطلبات الخاصة بالدولة.

كيفية إعداد تكاليف الإغلاق

ويمكن للطرفين اتخاذ خطوات استباقية لتجنب المفاجآت.

للمشتريات

  • (أ) أن يقدم المقرض تقديراً للقروض في غضون ثلاثة أيام عمل، وأن تورد هذه الوثيقة جميع التكاليف التقديرية للغلق وتبين مجموع النقدية اللازمة في إقفال بابها.
  • Review the Closing Disclosure:] At least three business days before closing, review the Closing Disclosure to ensure costs match the Loan estimate. ask about any unexplained increases.
  • Shop for Services:] Compare fees from different title companies, inspectors, and insurance providers. Some lenders allow the buyer to choose the title company.
  • Negotiate with the Seller:] Request Brand concessions to cover part of your closing costs. In a buyer’s market, this is a common tactic.
  • Budget for Prepaids:] remember that prepaid taxes and insurance are not just fees - they are cash transfers into escrow. Budget several months of property tax and insurance payments.

للبيع

  • Get a Net Sheet:] Before listing, ask your agent for a net sheet that estimates your proceeds after all costs. Update it as offers and counteroffers are made.
  • Negotiate Commission:] Discuss commission rates with your listing agent. Some agents offer tiered services at lower rates.
  • Plan for Repairs:] Consider a pre-listing home inspection to address major issues ahead of time. This can prevent last-minute repair requests or credits.
  • Ask about Transfer Taxes:] Know your local transfer tax rate and confirm responsibility in the purchase agreement.
  • Consider Capital Gains:] If you’ve lived in the home less than two years or have significant appreciation, consult a tax advisor about potential capital gains tax.

المفاهيم الخاطئة المشتركة بشأن التكاليف الختامية

  • " فقط يدفع المشتري تكاليف الإغلاق " - False. Both parties pay significant costs, but the sales’s are often larger.
  • ] " تكاليف الإغلاق غير قابلة للتفاوض " ][ ]FLT:1][ - بعض الرسوم )مثل رسوم التسجيل( ثابتة، ولكن كثيراً - تأمين الملكية ورسوم المنشأ - يمكن التفاوض بشأنها أو بيعها.
  • ] " يدفع المبيع ثمن كل شيء " ][ ]FLT:1][ - في حين يغطي البائعون اللجان، لا يزال المشتريون يدفعون التقييم والتفتيش والعديد من رسوم المقرضين.
  • ] " يمكنك أن تسدد تكاليف القيد إلى القرض " ][ ]FLT:1][ - في بعض الحالات، يمكن للمشترين تمويل تكاليف إغلاقها بقبول سعر فائدة أعلى )إعارة لا تحمل تكاليف الإغلاق( أو بالتفاوض على سعر بيع أعلى مع ائتمان للبائع، غير أن هذا يزيد من مبلغ القرض والفوائد الطويلة الأجل.
  • ] " التكاليف الختامية هي نفسها في كل مكان " ][ ]FLT:1][ - تتباين التكاليف اختلافا كبيرا حسب الدولة والمقاطعات بسبب الهياكل الضريبية المحلية، ومعدلات التأمين، والمتطلبات القانونية.

"نهاية "العمليات لإغلاق "سموث

فالاتصالات الواضحة والتخطيط السليم يجعلان عملية الإغلاق أكثر سلاسة بالنسبة لكل من المتورطين في ذلك، وينبغي للمشتريين والبائعين الحصول على تقديرات مكتوبة في وقت مبكر، واستعراض جميع الوثائق بعناية، وطرح الأسئلة قبل التوقيع، وباستخدام وكيل عقاري موثوق به، وسماسرة رهون، ومحامي يمكن أن يخفف من المسائل غير المتوقعة.

وينبغي للمشتريات تأمين تأمين المالكين مقدما وضمان حصول المقرض على جميع الوثائق اللازمة، وينبغي للمقرنين أن يستعدوا للجانب العاطفي للانتقال وأن يكون لديهم خطة لسكنهم المقبل، وكخطوة نهائية، ينبغي للطرفين أن يقوما بمسيرة نهائية للتحقق من حالة الممتلكات.

ففهم الاختلافات بين تكاليف إغلاق البائع وتكاليف إغلاق المشتري يمكّن المشاركين من التفاوض بفعالية وميزانية دقيقة، ومع الإعداد الدقيق، يمكن أن يكون يوم الإغلاق معلما إيجابيا وليس مفاجأة مالية.

Disclaimer: This article provides general information and does not constitute legal or financial advice. For specific situations, consult a real estate attorney, tax advisor, or licensed mortgage professional.]