نتائج عدم الكشف عن المواد أثناء إغلاقها

الالتزام الواجب للمشتري

وفي حين يتحمل البائعون والوكلاء المسؤولية الرئيسية عن الكشف عن المعلومات، فإن المشترين لا يزالون غير قادرين على القيام بعمليات التفتيش والتحقيق الخاصة بهم، فالنظرية القانونية المتمثلة في ) " عدم قيام المشتري بفحص جانبي " (() قد عُدِّلت إلى حد كبير بموجب قوانين الإفصاح، ولكن المشترين لا يزالون يخفيون عن طريقهم بعض التفتيش والتحقيقات، كما أن المشتري الذي لا يوظف مفتشاً مؤهلاًاًاًاًاًاًاًاًاًاً أو يتجاهل التزاماتًاًاًاًاًاًاًاً تتعلق بإبطالًاًاً.

الرصيف المشترك غير المغلق

فالعديد من حالات فشل الكشف ليست نتيجة لتعمد مضلل بل نتيجة سوء فهم أو رقابة، وقد يتحمل المبيعون بطء مستمر في تصريفها مسألة بسيطة، في حين يعتبرها المشتري علامة على مشكلة أكبر في السباكة، وقد لا يسأل العملاء عن مطالبات التأمين السابقة أو عن إزعاجات الأحياء، ومن بين أكثر حالات الإغفال المتنازع عليها ما يلي:

• ضرر مائي أو عفن، خصوصاً خلف الجدران، تحت الأرضيات، أو في أماكن زحف.
• الآفات الفاسدة (الآفات، النجارة، القوارض) ونوع العلاج المستخدم.
• تاريخ التسوية التأسيسية أو الإصلاحات الهيكلية
• أعمال التجديد أو الإضافات غير المنفقة التي يمكن أن تؤثر على السلامة أو التقييم.
• - إزعاجات الجيران مثل الجيران الصاخبين، أو المرافق الصناعية القريبة، أو الجرائم المتكررة.
• بانتظار إجراء تقييمات خاصة أو المنازعات المتعلقة برابطة أصحاب المنازل.
• وجود مواد خطرة مثل الأسبست أو الطلاء أو الرادون
• تعديات أو تسهيلات تحد من استخدام الممتلكات.

وكثيرا ما تعتبر هذه المسائل جوهرية لأنها تؤثر على قيمة الممتلكات أو سلامتها أو استصوابها، وينبغي أن ينخرط المبيعون والوكلاء في جانب الشفافية الكاملة، وإذا كان هناك أي شك في ما إذا كانت الحقيقة جوهرية، فإن النهج الأكثر أمانا هو الكشف عنها.

النتائج المترتبة على عدم الكشف

وعندما تحجب الحقيقة المادية، يمكن أن تكون العواقب كارثية، فالنظام القانوني يوفر سبل الانتصاف للطرف المتضرر، وكثيرا ما يتجاوز التداعيات بكثير المعاملة الأصلية، ويمكن أن يؤدي عدم الكشف إلى الدعاوى القضائية والعقوبات المالية والعقوبات المهنية التي تلحق عميلا أو بائعا لسنوات.

الإجراءات القانونية وسبل الانتصاف

In-FLT, the contrevos: incompi-T, the hes in the hetrelated by the Government to the Government of the Government to the Government of the Government of the Government to the Government of the Government of the Government of the Government to the Government to the Government of the Government to the Government of the Government to the Government.

العقوبات المالية

وبخلاف الأحكام المدنية، يمكن أن يؤدي عدم الكشف عن الممتلكات إلى فرض غرامات تنظيمية، ولجان العقارات الحكومية سلطة التحقيق في الشكاوى وفرض عقوبات تتراوح بين مئات وعشرات الآلاف من الدولارات، كما يجوز للمبيعين أن يتنازلوا عن حقهم في الاحتفاظ بودائع نقدية مستحقة إذا ألغى المشتري العقد بعد اكتشاف إغفال مادي قبل إغلاقه، وفي حالات كثيرة يكون الغرامات مصحوبة برخصة إلزامية للتعليم المستمر أو الإفراج أو التعليق.

المسائل المهنية

For real estate agents and brokers rely on their reputation for trustworthiness. A single lawsuit or ethics complaint can damage a career built over years. not only do agents face potential license discipline, but they may also be dropped by their brokerage, sued for errors and omissions (]) Similar states diminishiesO[FLT:] insurance claims, and named in regulatory databases that future clients can access.

الأثر على المشترين والمبيعات

وتختلف الآثار الوخيمة التي تترتب على عدم الكشف عن كل طرف معني، رغم أن طبيعة الأثر تختلف اختلافا حادا.

خيارات المشتري

فالشواذ الذين يكشفون عن واقعة مادية مخفية بعد إغلاقها لا يلجأون إليها، ويمكنهم تقديم شكوى إلى لجنة العقارات التابعة للدولة، أو متابعة الوساطة أو التحكيم (إذا كان اتفاق الشراء يشمل هذا الشرط)، أو الذهاب إلى المحكمة، ويختلف قانون التقادم حسب الولاية القضائية، ويتفاوت عادة من سنة إلى ست سنوات اعتبارا من تاريخ الاكتشاف، وينبغي للمشتريين أن يوثقوا كل شيء: البريد الإلكتروني، والصور، وتقارير التفتيش، وأي بيانات صادرة عن البائع أو وكيل البرقيام.

مخاطر سيلر

فالأخطار بالنسبة للبائعين هي أيضا مخاطرة كبيرة، إذ يجوز أن يضطر البائع الذي لا يكشف عن عيب معروف إلى استرداد الممتلكات بعد سنوات من ذلك، بعد أن يقوم المشتري بإدخال تحسينات أو إضافات، وقد يتعين على البائع أن يسدد ثمن الشراء فحسب، بل أيضا تكاليف التأمين التي يدفعها المشتري، وتكاليف القرض، وتكاليف أي سكن مؤقت، وإذا كانت قيمة الممتلكات قد انخفضت، فإن البائع يستوعب هذه الخسارة أيضا.

الاعتبارات الأخلاقية

فالكشف عن الممتلكات ليس واجبا قانونيا فحسب بل ضرورة أخلاقية، إذ أن المعاملات العقارية تستند إلى الثقة، وعندما تُكسر الثقة عن طريق إغفال لا عن طريق كذبة - كامل المهنة - فإن وكلاء العقارات الافتراضيين يلتزمون بمبدأ الشفافية الكاملة، ويعترفون بأن المشتري المزود بالمعلومات الجيدة يُحتمل أن يكمل الصفقة بنجاح دون نزاعات في المستقبل.

أفضل الممارسات لضمان الكشف الكامل

وتجنبا لعواقب عدم الكشف، ينبغي للبائعين والوكلاء والمشترين اعتماد استراتيجيات استباقية، وبالنسبة للبائعين، تبدأ العملية قبل الإدراج بفترة طويلة، ويمكن أن يحدد الفحص الدقيق المسائل التي قد لا تُلاحظ، كما أن الكشف عن تلك النتائج في المقدمة، بل حتى تقديم إيصالات التصليح - ثقة المشتري، ويقلل من احتمال إفشاء مطالبهم بعد إغلاقها " .

وبالنسبة إلى العملاء، فإن المفتاح هو الوثائق: كل استفسار عن حالة الملكية، وكل تقرير تفتيش، وكل حديث عن الإصلاحات السابقة ينبغي تسجيله كتابة، وينبغي أن يقدم العملاء نماذج من استمارات الكشف عن المعلومات من دولتهم أو مقاطعتهم، وأن يوضحوا الأهمية القانونية لكل سؤال، كما أن التعليم المستمر بشأن قوانين الكشف أمر أساسي، نظراً لأن الأنظمة تتغير في كثير من الأحيان، وينبغي أيضاً أن يكون لدى العملاء مطالبات قوية من أجل حماية أفضل الممارسات والإسقاطات:

وبالنسبة للمشترين، فإن العناية هي خط الدفاع الأول، إذ توظف دائما مفتشا مرخصا له من مفتشي المنازل يشمل المسؤولية المهنية، والنظر في إجراء عمليات تفتيش إضافية للآفات والرادون والباع والخطوط المجارية، واستعراض بيان الإفصاح الذي أدلى به البائع بعناية، وطرح أسئلة متابعة بشأن أي شيء يبدو غامضا، وإذا كان البائع أو الوكيل يتردد في الإجابة، فإن ذلك هو علم أحمر، وينبغي ألا يعتمد المشترين على الإفصاح فقط؛

خاتمة

وفي الوقت الذي تصبح فيه الوعود نهائية، فإن الكشف عن الوقائع المادية خلال هذه العملية ليس اختيارياً، كما أنه مجرد مجاملة - وهو واجب قانوني وأخلاقي أساسي، وعدم الكشف عن هذه الممتلكات يمكن أن يؤدي إلى بيعات ملغية، أو أضرار جسيمة، أو إلغاء الترخيص، أو إلى وجود سمعة دائمة لجميع المعنيين، سواء كنت بائعاً يحاول تفريغ ممتلكات، أو وكيل يدير صفقة، أو أن يصبح مشتراً مخفياً.