Understanding Capital Gains on Home Sales

وعندما تبيعون أصولاً رأسمالية، فإن الأرباح التي تدرونها تخضع لضريبة على مكاسب رأسمالية، فمنزلكم يُعتبر أصولاً رأسمالية، بحيث يُفرض على مصلحة الضرائب الدولية الفارق بين سعر بيعكم الصافي وقاعدة التكاليف المعدلة، وبالنسبة لمعظم أصحاب المنازل، يمكن أن تكون هذه الضريبة كبيرة، ولكن قانون الإيرادات الداخلية يوفر استبعاداً قوياً بموجب المادة 121 التي كثيراً ما تلغي الضرائب كلية.

ويحسب المكسب على النحو التالي: ابتداء من سعر البيع، والبيع من الباطن مثل لجان العقارات، ورسوم المحامين، وضرائب التحويل، ثم تسحب الأساس المعدل ، وهو عموماً ما دفعته للموطن، بالإضافة إلى تكلفة أي تحسينات رأسمالية أدخلتها، مطروحاً منه أي انخفاض في القيمة المطالب بها (إذا كان المنزل يستخدم في العمل أو الإيجار).

الاستبعاد من الإقامة الأولية (المادة 121)

المادة 121 تسمح لك باستبعاد ما يصل إلى 000 250 دولار من كسب رأسمالي (000 500 دولار للأزواج المتزوجين الذين يقدمون معاً) من بيع سكنكم الرئيسي، وهذا الاستبعاد دائم وليس تأجيلاً - ولا تدفعون ضريبة على هذا الاستبعاد من كل مرة.

شروط الأهلية: اختبارات السنتين

لتأهل الاستبعاد الكامل يجب أن تُجري اختبارين خلال فترة الخمس سنوات تنتهي في تاريخ البيع

  • Ownership test:] You must have owned the home for at least two years out of the past five years.
  • Use test:] You must have lived in the home as your ]primary residence] for at least two years out of the past five years.
  • Frequency test:] You cannot have claimed the exclusion on any other home sale during the two years before this sale.

ولا يجب أن تكون فترات السنتين متتالية، فعلى سبيل المثال، إذا عشت في المنزل لمدة 18 شهرا، وانتقلت إلى هنا لمدة سنة، ثم عادت إلى هناك لثمانية أشهر أخرى قبل البيع، فقد استوفت شرط الاستخدام لمدة 24 شهرا، وظلت نافذة الخمس سنوات تتراجع دائما عن تاريخ الإغلاق.

الاستثناءات الجزئية: عندما تتداخل الحياة

The IRS recognizes that life is unpredictable. If you fail the twoyear test due to one of the following unforeseen circumstances, you may qualify for a partial exclusion:

  • Change in employment ] — a job relocation that requires you to move more than 50 miles away.
  • Healthalth reasons] - a move to obtain or provide medical care for yourself, a husband, or a dependent.
  • Unforeseen events] — divorce, multiple births, death of a husband, natural disaster, or involuntary loss of employment.

وفي هذه الحالات، يمكنك استبعاد جزء مقسم بالتناسب من الحد البالغ 000 250 دولار استنادا إلى جزء من فترة السنتين التي تملكها وتستخدمها في المنزل، مثلا، إذا عشت هناك لمدة 12 شهرا وانتقلت إلى وظيفة جديدة، فيمكنك استبعاد 12/24 (أو 1/2) من 000 250 دولار، أي 000 125 دولار لملف واحد، أما المكسب المتبقي فيمكن أن يُفرض عليه الضرائب.

حساب قوتك: دور (باس)

حفظ السجلات الدقيق ضروري لتقليل ربحك الخاضع للضريبة، والصيغة واضحة:

Gain = Sale Price – Selling Costs – Adjusted Basis]

Adjusted basis] starts with your original purchase price (including closing costs such as title insurance, recording fees, and attorney charges) To that, you add the cost of any )capital improvements] you made during your ownership. Capital improvements are expenditures that add value to the home, prolong its useful life, or adapt

إصلاحات عادية، إصلاح صهريج، إصلاح صمامات التسرب، تصحيح سقف لا يضاف إلى أساسه؛ إنها نفقات جارية، ولا يطلب من دائرة المراجعة الداخلية للحسابات منك الإبلاغ عن تسويات الأساس إلا إذا تمت مراجعة الحسابات، ولكن الاحتفاظ بالإيصالات والعقود والتصاريح هو دفاعكم الأفضل، ويمكن أن تضيف التحسينات الرأسمالية بسهولة، على مدى عقد، ما يتراوح بين 000 50 دولار و000 100 دولار إلى أساسكم، مما يقلل أو يلغي مكاسبكم.

بيع التكاليف التي تقلل من مكسبك

وتخفض تكاليف البيع بصورة مباشرة المبلغ المتحقق، وتشمل هذه التكاليف ما يلي:

  • لجان العقارات (نحو 5-6 في المائة من سعر البيع)
  • رسوم المدعين العامين ورسوم الضمان
  • رسوم التأمين على الممتلكات
  • تكاليف الإعلان
  • الإصلاحات أو التحسينات التي يحتاجها المشتري كشرط للبيع

على سبيل المثال، إذا بعت 500 ألف دولار ودفعت 30 ألف دولار في اللجان وحساب التكاليف، فإن مبلغك المتحقق هو 470 ألف دولار، وكمية ذلك بأساس قوي، وكسبك قد ينخفض إلى حد بعيد عن حدود الاستبعاد.

استراتيجيات لتعظيم استبعادك والتقليل من الضرائب

مع التخطيط المتعمد، يمكنك غالباً تجنب دفع أي ضرائب على بيع منزل عائلتك، اعتبر هذه النُهج:

1 - وقت بيعك لمقابلة القاعدة الثانية من العمر

وإذا كنت قريباً من علامة السنتين، فإن الانتظار لبضعة أشهر يمكن أن يكشف الاستبعاد الكامل، فعلى سبيل المثال، إذا انتقلت إلى منزلك قبل 22 شهراً، أرجأت البيع لمدة شهرين آخرين، وينسحب الاستبعاد أيضاً إذا انتقلت إلى المنزل واستأجرت المنزل لمدة تصل إلى ثلاث سنوات قبل البيع، طالما استوفيت اختبار الاستخدام في نافذة الخمس سنوات، ويمكنك أن تبتعد وتستأجر لمدة 28 شهراً، ولا تزال مؤهلة إذا ما تملكت أو استخدمت المنزل.

2 - الاحتفاظ بسجلات دقيقة لكل تحسين

وكل تحسن في رأس المال يزيد من أساسك ويقلل من مكاسبك الضريبية، ويضيف مبلغ 000 50 دولار إلى مطبخك، ويستخدم سجلاً للتحسين المنزلي أو لتتبع جميع التكاليف، بما في ذلك المواد والعمل والتصاريح، وإذا لم تطالبي بتعويض عن الاستهلاك في مكتب منزلي، فستفقدين هذا الأساس الذي يستند إليه التعديل - أي سبب آخر للتشاور مع مهني ضريبي.

3 - مشاهدة نسيج استخدام الأعمال التجارية

إذا استخدمت جزءاً من منزلك حصراً للعمل (مثلاً، مكتب منزل) وادعى أنه تنازل بعد 6 أيار/مايو 1997، فإن الأرباح التي تعزى إلى استخدام هذا النشاط التجاري هي غير مؤهلة للاستبعاد بموجب المادة 121، وقد تدين باستيفاء قيمة الاستهلاك (تخصم الضرائب على أساس الاستهلاك بنسبة تصل إلى 25 في المائة).

4 - الأزواج المتزوجون والاستبعاد البالغ 000 500 دولار

أما بالنسبة للزوجين المتزوجين الذين يقدمون طلباتهم معا، فيجب أن يستوفوا اختبارات الملكية واستخدامهم للمطالبة بالاستبعاد الكامل البالغ 000 500 دولار، ولكن هناك قاعدة خاصة: إذا كان أحد الزوجين يلتقي بالاختبارات ولا يفي الآخر بها، فإن الزوجين لا يزالان يطالبان بمبلغ 000 500 دولار كامل طالما كانا على العنوان والملف معا، وإذا توفي أحد الزوجين، فإن الزوج الباقي على قيد الحياة في غضون سنتين يمكن أن يطالب بالاستبعاد الكامل بموجب قواعد خاصة.

اعتبارات رئيسية إضافية

فئات العلاج الضريبي الحكومية

وفي حين أن المكسب المالي الاتحادي يُلغي في كثير من الأحيان من جانب القسم 121، فإن الولايات تتعامل مع المكاسب المنزلية بطريقة مختلفة، وبعض الولايات تتفق مع القواعد الاتحادية، ولا تعترف بعضها الآخر، فعلى سبيل المثال، لا تعترف كاليفورنيا تماما بالاستبعاد الاتحادي، ولا تسمح إلا بتدبير جزء من المكاسب لكبار السن (55+) أو للأشخاص ذوي الإعاقة، وعلى النقيض من ذلك، لا توجد في ولاية تكساس ضريبة دخل حكومية، لذا لا تقلق إلا على معاملة الاتحاد، ولا سيما إذا كنت تعيش في ولاية نيوجيرسي.

1031 سوقاً وسكناً أولياً

(أ) 1031 مثل التبادل النوعي عموماً cannot]]]) تستخدم في الإقامة الأولية، أما الاستبعاد في القسم 121 فهو الأداة الرئيسية لمالكي المساكن، ولكن إذا حولت منزلك إلى عقار إيجار ثم بيعته لاحقاً، فقد تكون قادراً على الجمع بين الاستبعاد بموجب المادة 121 (مقابلة رقم 1031)

أثر قانون القطع الضريبية والعمل (2017)

وقد غير قانون المقاصة الضريبية والعمل بندين هامين لمالكي العقارات: فقد انخفض الحد الأقصى لخصم قيمة الرهن العقاري إلى 000 750 دولار من ديون الاقتناء (بالنسبة للرهون العقارية التي نشأت بعد 15 كانون الأول/ديسمبر 2017)، وقد تضاعف الخصم المعياري، وفي حين أن هذه التغييرات لا تؤثر مباشرة على استبعاد الربح، فإنها تؤثر على الصورة الضريبية العامة عند شراء منزل جديد، كما أن القانون ألغى الخصم من أجل نقل النفقات (باستثناء التوقيت الفعلي).

الإبلاغ عن بيع على إعادة الضرائب الخاصة بك

إذا استبعدت مكسبك بالكامل بموجب المادة 121، فعليك عموماً أن تبلغ شركة العنوان (التي تتطلب معظم المبيعات) عن بيعها، ولكن إذا حصلت على [(FLT:2])] استمارة 1099-S) من شركة العنوان (التي هي مطلوبة لمعظم المبيعات)، فعليك أن تقدم استمارة 8949 والجدول دال للإبلاغ عن الكسب.

الشلالات المشتركة وكيفية تجنبها

ويقلل الكثير من أصحاب المنازل من استبعادهم أو يفقدونه عن غير قصد، ويراقبون هذه الأخطاء:

  • Claiming business-use depreciation without understanding recapture.] The gain allocated to business use is not excludable, and depreciation recapture taxes can be steep.
  • ]Renting the home for more than three of the past five years.] You need two years of use in a five-year window. If you rented it for four years and lived in it for one, you likely do not qualify for the full exclusion.
  • Overvis state tax obligations.] Even if your gain is federally excluded, you may owe state tax in some states.
  • Failing to keep improvement receipts.] Without proof, the IRS may disallow basis increases, leading to a larger taxable gain.
  • ][يدفع قريباً جداً بعد استبعاد سابق. ][ لا يمكن استخدام الاستبعاد إلا مرة كل سنتين - خطة تبعاً لذلك.

السيناريوهات الخاصة: الطلاق والإرث والخدمة العسكرية

الطلاق

ويعقد الطلاق الاستبعاد، فإذا انتقل أحد الزوجين إلى البيت ولكنه لا يزال يملكه، فإن اختبار الاستخدام يستند إلى الشخص الذي يدعي الاستبعاد، والزوج الذي يبقى في المنزل لا يزال مؤهلاً إذا كان يستوفى شروط الملكية والاستخدام، ولكن إذا كان مرسوم الطلاق ينقل المنزل إلى زوج واحد، فإن الشخص الذي ينقله إلى البيت بنفس الأساس الذي يعطى للمالك الأصلي - لا يوجد فيه أي استحقاق، إذا ما باع المنزل كزوج مؤهل للاستبعاد.

المساكن المدمجة

وعندما ترثين منزلاً، يُعزز الأساس إلى قيمته السوقية العادلة في تاريخ الوفاة، وهذا يعني أنك لا تدينين عموماً بأي ضريبة على أي كسب تراكم قبل أن ترث المنزل، أما الاستبعاد في المادة 121 فهو متاح للمورث إذا استخدموا المنزل كإقامة أولية لمدة سنتين من السنوات الخمس قبل البيع، لذا إذا ورثتم منزلاً، انتقلوا إلى البيت، وعيشوا فيه قبل عامين، فيمكن أن تستبعدوا ما يصل إلى 000 250 دولار إذا كانت ضريبة.

الأفراد العسكريون والخدمة الخارجية

ويجوز لأفراد الجيش والخدمة الخارجية ودوائر الاستخبارات تعليق فترة الاختبار التي تمتد خمس سنوات لمدة تصل إلى عشر سنوات، أثناء قيامهم بواجبات رسمية مؤهلة، مما يعني أنهم يستطيعون بيع سنوات منزلية بعد الانتقال إلى الخارج ولا يزالون مؤهلين للاستبعاد، ويوفر نظام المراجعة الداخلية للحسابات قواعد خاصة بموجب المادة 121 (د) (9) لهذه الحالات.

عندما تكون الإرشادات المهنية أساسية

وبالنسبة لمعظم أصحاب المنازل الذين عاشوا في نفس المنزل لسنوات ولم يطالبوا بتعويض عن استهلاكهم، فإن استبعاد القسم 121 مستقيم، ولكن إذا كنت تملك ممتلكات إيجار، وتستخدم مكتباً محلياً، أو تعيش في الخارج، أو تجتاز الطلاق أو الوفاة من الزوج، أو تبيع منزلاً في غضون سنتين من الاستبعاد السابق، فإن الحسابات تصبح معقدة.

وبفهم الاستبعاد من المادة 121، والاحتفاظ بسجلات دقيقة، وتخطيط توقيت بيعك، يمكنك بيع منزلك العائلي مع القليل من المسؤولية الضريبية الاتحادية أو بدونها، والمفتاح هو العمل عمداً - وليس بأثر رجعي - والتشاور مع مهني عندما ينطوي وضعك على عوامل متعددة، ومع الإعداد الصحيح، يمكن أن يكون بيع بيت عائلتك حدثاً فعالاً من الضرائب يدعم الفصل القادم.