خطوات لحماية نفسك من الاحتيال خلال عملية الإغلاق

إن شراء منزل هو أحد أكبر المعاملات المالية التي سيضطلع بها معظم الناس، فعملية الإغلاق - عندما تتغير الأموال والمفاتيح والملكية القانونية - هي نافذة رئيسية للاحتيال، ويعلم المجرمون أن المشترين والبائعين كثيرا ما يتم التشديد عليهم، ويشتت انتباههم، ويثقون بالعديد من الأطراف المعنية، وبفهم كيفية عمل هذه المحاكاة واتخاذ خطوات وقائية متعمدة، يمكن أن تحمي استثمارك وتغلق الثقة.

Understanding Common Types of Real Estate Closing Fraud

وللدفاع عن الاحتيال، يجب أن تعترفوا أولاً كيف يظهر ذلك، فبينما يتباين كل مخطط، فإن معظمها يستهدف اللحظة التي تتحرك فيها مبالغ كبيرة من المال - عادة في النهاية، وهنا أكثر أشكال الاحتيال التي قد تصادفها.

Wire Transfer Fraud

ويحصل المحتال على حساب بريد إلكتروني لوكيل عقاري أو شركة لقب أو مقرض، ويرصد المحادثة للحصول على تعليمات سلكية، ثم يرسل رسالة إلكترونية مزيفة يبدو أنها تأتي من المهني الشرعي، وكثيرا ما يورد البريد الإلكتروني " تغييرا في آخر لحظة " لتبيان التفاصيل وطلب إجراء فوريا، ونادرا ما تسترد أموال الشركة إلى حساب الاحتيال.

وفيما عدا الاحتيال في مجال الاتصالات السلكية، تستخدم الهجمات التلفية لجمع المعلومات الشخصية: أرقام الضمان الاجتماعي، وتفاصيل الحسابات المصرفية، ونسخ من بطاقات الهوية.() ويمكن للمحتال أن ينتحل صفة المقرض أو وكيل العقارات، أو حتى المحامي الختامي، ويطلب منكم التحقق من البيانات الحساسة " للامتثال " أو " استكمال السجلات " ، وكثيرا ما تتضمن هذه الرسائل وصلات إلى صفحات مزيفة من قطع الأشجار، ويمكن استخدامها في الهوية أو الاحتيال.

العنوان: Fraud

ويحدث الاحتيال في سندات الملكية عندما يقوم مجرم بنقل وثائق إلى ممتلكاته باسمه، وقد يحاول بعد ذلك بيع المنزل أو الحصول على قروض مقابل أسهمه، وفي حين أن هذا الأمر أكثر شيوعاً ضد مالكي الغائبين (مثلاً، ممتلكات الإيجار أو منازل الإجازات)، فإنه يمكن أيضاً أن يستهدف منزلاً في منتصف عملية البيع، ويمكن أن يؤدي الإفراج المزور عن رهن عقاري أو سلطة مزيفة من المحامين إلى إغلاق سند ملكية غير صحيحة، ويترك المشتري لاحقاً.

الاحتيال في مجال الرضاعة (المشتريات الرطبة وتفسير الدخل)

ويمكن أن يأتي الاحتيال أيضا من جانب المشتري، كما أن المشتري الذي يُستخدم فيه قرض - الذي يسمح باستخدام هويته للقرض - هو مخطط مشترك، وقد يتخلف الشاغل الفعلي عن الدفع، ويترك المشتري القش مسؤولا ويخدع المقرض، وبالمثل، يجوز للبائعين أو المشترين تزييف وثائق الدخل أو الاستخدام لتأهيل القرض الأكبر، وفي حين أن هذا احتيال من جانب مقدم الطلب، فإنه يعرض جميع الأطراف للخطر.

سرقة الهوية أثناء الإغلاق

وثمة تهديد آخر متطور يتمثل في سرقة الهوية التي تستهدف ودائعاً من الأموال المكسبة، وقد يشكل المخادع المشتري، ويقدم تعليمات سلكية مزورة للمال المكسب، أو قد يعترضون هوية المشتري على فتح حسابات مصرفية باسمهم، مما قد يؤخر الإغلاق لمدة أشهر في حين يحاول المشتري إثبات هويته.

التدابير الأمنية الوقائية قبل إغلاقها

أفضل دفاع ضد الغش يبدأ قبل وقت طويل من الجلوس على طاولة الإغلاق أعد عملياتك و محترفي و أمن شخصي مقدماً

الفئة الفنية المختارة

ولا يعمل إلا مع وكلاء العقارات المرخص لهم وشركات الملكية والمحامين الذين أقاموا سمعتهم، وتحققوا من رخصهم من خلال مجلسكم التنظيمي، واستفسرتوا عن المراجع أو قراءة الاستعراضات الحديثة على شبكة الإنترنت، وتحقق شركات الملكية من تأمينها، وكون كاتبها شركة وطنية رئيسية، وقد تكون شركة صغيرة غير معروفة للعناوين أسهل بالنسبة للاحتيال على الميكروف أو التسلل.

أمنوا أجهزةكم الرقمية وحساباتكم

وكثيرا ما يبدأ الاحتيال بالبريد الإلكتروني المتنازل عنه، ويستخدم كلمات سر قوية وفريدة لحسابات بريدك الإلكتروني، ويمكّن من التوثيق من المفاعلين اثنين (مرفق معلومات المالية) ولا تستخدم نفس كلمة السر التي تستخدمها لوسائط الإعلام المصرفية أو الاجتماعية، ويضع برامجيات مضادة للمالويات ويبقي نظامك التشغيلي ومصفوفة على اطلاع، وفي يوم الإغلاق، يجب أن يتجنب استخدام وثائق الخلوية موثوق بها أو شبكة فيديو.

استخدام بوابة تبادل الوثائق المضمونة

وهناك شركات عديدة للعناوين والمقرضون توفر الآن بوابات عمل مشفرة لتحميل الوثائق الحساسة، وتتجنب إرسال العائدات الضريبية أو البيانات المصرفية أو تحديد الهوية عن طريق البريد الإلكتروني غير المشفَّر، وإذا لم يقدم مهنيكم بوابة، يرجى منهم استخدام خدمة مأمونة لتبادل الملفات مثل شركة ShareFile أو DocuSign (التي تشفر ملحقات) ولا يصفحون " نسخة " على البريد الإلكتروني الذي يطلب منكم تصحيحه.

وضع خطة اتصال مع فريقك

وقبل أن تبدأ عملية الإغلاق، توافق على طريقة واحدة وموثوقة لتقاسم التعليمات اللاسلكية، وتوصى شركات عديدة للعناوين الآن بأن يتم تسليم تعليمات الأسلاك شخصيا أو عن طريق مكالمة هاتفية على رقم متحقق منه - لا عن طريق البريد الإلكتروني وحده، وتطلب من وكيلك والمقرض والمحامي الختامي أن يتصل بك دائما لتؤكد أي تغيير، وتأمرها بألا ترسل أي تغييرات عن طريق البريد الإلكتروني دون اتصال مباشر بالمتابعة.

منع الغش أثناء عملية الإغلاق

بمجرد أن تكون في خضم الإقفال، تتبع هذه الخطوات التفصيلية للتحقق من كل صفقة و حماية أموالك.

1 - التحقق من جميع الاتصالات عبر القنوات المعروفة

وفي أي وقت يتصل شخص تطلب معلومات حساسة أو نقلا ماليا، والتحقق من هويته بالاتصال برقم هاتف أكدته بشكل مستقل - وليس رقم الرسالة أو النص، فعلى سبيل المثال، إذا أرسلت شركة العنوان رسالة إلكترونية تتضمن تعليمات سلكية، اتصل بالرقم على موقعها الرسمي (وليس على الموقع الإلكتروني) لتأكيده، وطلب من الشخص على الهاتف أن يؤكد تفاصيل محددة عن الصفقة التي سيعرفها الطرف الشرعي فقط.

2- نقل الأرملة مع الحذر الشديد

تحويلات الأرملة هي أكثر ناقلات الاحتيال شيوعاً، لذا تعاملهم بعناية شديدة.

لا يوجد أي أموال على الهاتف فقط على البريد الإلكتروني. إذا تلقيت تعليمات الأسلاك بالبريد الإلكتروني، اعتبرها مشبوهة بالخطأ، اتصل بوكيلك الختامي باستخدام رقم متحقق منه لتأكيد التعليمات شفويا.
] ]يؤكد اسم الحساب المصرفي ورقمه ][ قبل الإذن بالنقل، ويستخدم المحاسبون أحيانا حسابات مصرفية بأسماء قريبة ولكنها غير مطابقة لإسم شركة العنوان )مثلا " شركة سندات الملكية " ضد " A.B.C. Title Company " (.
]]Use a test transfer for large sums. Some buyers send a small test amount (1–$10) and confirm receipt before sending the full amount. This adds a step but can catch account mismatches.
][ لا تتصرف على تغييرات عاجلة أو في اللحظة الأخيرة. ][ ]FLT:1][ كثيرا ما يخلق الاحتيال إحساسا بالذعر مع عبارات مثل " الأسلاك الرئيسية اليوم أو الإغلاق ستتأخر " .
] Confirm receipt of funds.] After you wire, ask the title company or settlement agent to confirm they have received the money. The confirmation should come from the person you verified — not from the email that originally requested the wire.

3- استعراض بيان الكشف والتسوية الختاميين

وقبل عدة أيام من إغلاقها، ستتلقى كشفاً ختامياً، وتقرأه على الخط، وتبحث عن:

خطأ في اسمك أو عنوانك أو وصف الممتلكات
رسوم أو رسوم غير متوقعة
تغييرات في شروط القرض (معدل الفائدة، مبلغ القروض، الاستهلاك) التي لم توافق عليها.
والمدفوعات هي بمثابة الرهون العقارية القائمة التي تبدو غير صحيحة.

إذا كان هناك أي شيء يبدو مريباً، لا تمضي قدماً بدون توضيح، اطلب من المقرض أو المحامي الختامي أن يشرح وينتج وثائق داعمة، ولا يوجد أي مهن قانوني يُعيق ذلك.

4- التأمين على سندات الملكية والبحث عن العنوان

فالاحتيال في العنوان نادر ولكنه مدمر، وتأكد من أن شركة العنوان التي تقوم بالبحث جديرة بالسمعة وأنها ستصدر بوليصة تأمين الملكية، وطلب نسخة من تقرير الملكية الأولي أو الالتزام بالملكية قبل إغلاقها بأسبوع على الأقل، وتحقق من أن جميع الرخص والأحكام أو تخفيف العقوبة القائمة ستُبرر عند إغلاقها، وإذا رأيت رهن عقاري أو كذبا لا تعترف به، فربما يكون ذلك ادعاء احتيالي ضد الممتلكات.

5- حماية المعلومات الشخصية في كل نقطة من نقاط التلمس

رقم الضمان الاجتماعي، أرقام الحسابات المصرفية، وعائدات الضرائب قيمة للمجرمين، لا تتقاسمها إلا عند الضرورة، ومن خلال القنوات الآمنة.

اسأل من يحتاج محترفون الى شركة الادخار والاعمال الخاصة بك، شركة المقرض واللقب، ولكن ربما ليس وكيل العقارات مباشرة.
وإذا كان عليك أن تقدم نسخة من رخصة القيادة، فاطلب إعادة التصرف فيها )فقط الأرقام الأربعة الأخيرة من جهاز الأمن الخاص بك أو رقم الترخيص الخاص بك مرئي(.
تحقق من تقريرك الإئتماني خلال عملية الإغلاق لمعرفة ما إذا كانت الحسابات الجديدة قد فتحت بدون علمك، يمكنك الحصول على تقارير أسبوعية مجانية من التقرير السنوي للوحدة
إنذارات يمكن الحصول عليها من حسابات مصرفك لأي معاملة على عتبة صغيرة (مثل 500 دولار).

6 - أن تكون حذرة من التغييرات الأخيرة في المجالين

ويحب المحتالون الإضراب عندما تكونون أكثر ضعفا - قبل إغلاق الخط مباشرة، وإذا تلقيتم رسالة إلكترونية أو مكالمة هاتفية عاجلة " من وكيلكم " تقول فيها إن التعليمات اللاسلكية قد تغيرت أو أن هناك حاجة إلى أموال إضافية، توقف، اتصلوا بعميلكم على رقم معروف، ولا تثقوا بأي بلاغ يطلب إجراء فوري دون تحقق، ونادرا ما تنطوي عمليات الإغلاق الحقيقية على تغييرات في اللحظة الأخيرة في تطبيق التعليمات.

ماذا تفعل إذا كنت تشتبه في الاحتيال أو تصبح ضحية

إذا كنت تعتقد أنك قد تم استهدافك - أو أسوأ، قد أرسلت بالفعل المال إلى حساب محتال - تصرف فورا، الوقت حليفك الوحيد في استرداد الأموال.

Contact your bank or credit union right away.] ask them to reverse the wire transfer if it has not yet settled. Many banks have a fraud department with 24/7 contact lines. The faster you report, the better the chance of a recall.

] Nottify the party you intended to pay] (title company, lender, etc.) so they can freeze the transaction and assist.

تقديم شكوى إلى مركز الشكاوى المتعلقة بجرائم الإنترنت التابع لمكتب التحقيقات الفدرالي (IC3) في ]ic3.gov.] تشمل جميع التفاصيل ذات الصلة: المبلغ اللاسلكي، التاريخ، المصرف المتلقي، وأي رسائل بريد إلكتروني أو رسائل من المسخر.

Report to the Federal Trade Commission (FTC)] at ]ReportFraud.ftc.gov.

Contact the Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)] for guidance on mortgage — they can be reached at ]consumerfinance.gov]].

File a police report] with your local law enforcement. While they may not be able to investigate across state lines, a report is useful for insurance claims and future legal action.

]] Consult a real estate attorney to understand your rights and if the transfer cannot be reversed, you may need to pursue civil litigation against the fraudulent account holder — but recovery is difficult.

(أ) المزيد من الأدوات للبقاء آمناً بعد الإغلاق

الاحتيال لا ينتهي بالضرورة عندما تحصل على المفاتيح، اليقظة بعد الإغلاق يمكن أن تحمي حقوق الملكية وصحتك المالية

حرر سجلات ممتلكاتك.] بعد إغلاقها، يؤكد أن صكك قد سُجل لدى مكتب مسجل المقاطعة، ويمكنك في كثير من الأحيان أن تُنشئ تنبيهات على ذلك الموقع لإخطاركم إذا سُجلت أي وثائق ضد ممتلكاتكم في المستقبل.

Sign up for title fraud monitoring. Some title insurance companies offer services that alert you to changes in property records. These are not foolproof but add a layer of protection.

Continue to monitor your credit.] Fraudsters who obtained your personal information during closing may wait months before using it. Continue check your credit reports and bank statements regularly.

Be cautious with post —closing communications.] Scammers sometimes pose as your new mortgage servicer and ask for “late fees” or “missing payments.” always log into your official mortgage gate to verify any requests.

الاستنتاج: اليقظة هي أفضل دفاع لك

إن إغلاق العقارات أمر متطور، ولكن يمكنك هزيمة هذا الاختلاس بمزيج من المعرفة والحذر والتحقق المستمر، والأخذ الرئيسي: ] لا تثق أبدا في التعليمات المالية غير الملتمسة، وتتحقق دائما من استخدام معلومات الاتصال المؤكدة بشكل مستقل، وتستغرق وقتك - حتى عندما يخبرك شخص ما بأن تسرع. ] عن طريق تنفيذ الممارسات المبينة هنا - تأمين اتصالاتك، والعمل مع المهنيين الجديرين بالثقة بالنجاح، والبقاء.

For further reading on closing scams and consumer protection, visit the FTC article on avoiding home closing scams] and the ]CFPB’s guide to the closing process.