فهم تصنيفات المناطق الجبلية والآثار القانونية

وتُحدث الممتلكات المبيعة في منطقة الفيضانات طبقة من التعقيدات القانونية تتجاوز بكثير المعاملة العقارية الموحدة، ولا تقتصر المناطق الفيضانية على التسميات الجغرافية على خريطة، بل تمثل فئات مخاطر كبيرة قانوناً تحددها الوكالة الاتحادية لإدارة الطوارئ، وتؤثر هذه التصنيفات تأثيراً مباشراً على متطلبات التأمين الإلزامي، وقوانين البناء المحلية، والتزامات كشف البائعين، والقيمة الطويلة الأجل لإعادة البيع للممتلكات، قبل تقديم عرض، من الضروري فهم ما هو قائم من عوامل الفيضان.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن خرائط الحد الأدنى للتأمين على الفيضانات التي وضعتها الوكالة الاتحادية هي المعيار القانوني الأساسي المستخدم لتحديد مخاطر الفيضانات في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وهذه الخرائط تقسم الأراضي إلى مناطق مختلفة مثل AE وV وVE وX وD. Zone A وAE تمثل المناطق المعرضة لخطر كبير، حيث توجد نسبة 1 في المائة من المخاطر السنوية التي تُعرف باسم " غمرات 100 سنة " .

ومن المهم أن يجري تحديث خرائط القوات الجوية لكبار السن بصورة دورية مع تطور مخاطر الفيضانات بسبب تطور جديد أو تحولات في أنماط المناخ أو تحسين البيانات الطبوغرافية، ويمكن إعادة سحب الممتلكات التي كانت في منطقة منخفضة المخاطر X إلى منطقة إقراض عالية المخاطر، مما يؤثر تأثيرا كبيرا على أقساط التأمين وأهلية الإقراض، وينبغي ألا يعتمد المشتريون على كشف البائع أو على خريطة مستندة مكتملة تقدم أثناء فترة الترخيص الحالية، بل ينبغي أن تتحققوا من صحة الممتلكات.

الالتزام القانوني الرئيسي قبل الشراء

استعراض خرائط الفيضانات التابعة لوكالة مصائد الأسماك في غرب أفريقيا وقذائف المعلومات

ويمكن أن تكون أول خطوة في مجال بذل العناية الواجبة للتحقق من تحديد منطقة الفيضانات بدقة من خلال مصادر رسمية، حيث يتيح مركز خدمة الخرائط الأرضية التابع للرابطة إمكانية الوصول بحرية إلى نظم المعلومات الرسمية، ولكن هذه الخرائط ليست دائما دقيقة على مستوى الفرد، ويمكن أن تتداخل الممتلكات الموجودة على حدود المنطقة، أو أن تؤدي الطبقات المحلية إلى مخاطر الفيضانات التي لا تُستولى على الخريطة الوطنية.

ويمكن أن تكون الآثار القانونية لعدم تحديد منطقة الفيضانات الصحيحة قبل إغلاقها شديدة، وإذا افترض المشتري خطأ أن الممتلكات في منطقة منخفضة المخاطر، ثم اكتشف لاحقا أنها في منطقة شديدة الخطورة، فقد يضطر إلى شراء تأمين غلي فيضانات بأسعار السوق أو مواجهة طلب من المقرض تأمين سياسة فورية، وفي بعض الولايات القضائية، قد يكون لدى المشتري أسباب لإلغاء عقد شراء إذا لم يقم البائع بالكشف عن مخاطر فيضانات.

القوانين المحلية المتعلقة بقوارير الفيضانات ومواد البناء

وبالإضافة إلى المعايير الاتحادية لرسم الخرائط، تقوم الحكومات المحلية بإنفاذ أوامر شراء الفيضانات التي قد تكون أشد صرامة من المتطلبات الدنيا لوكالة الأغذية والسوقيات، وتنظم هذه الأوامر كيفية بناء الهياكل أو إثارتها أو تجديدها أو حتى هدمها في المناطق المعرضة للفيضانات، وعلى سبيل المثال، يتطلب العديد من المجتمعات المحلية رفع الحد الأدنى لأية عمليات تشييد جديدة في المناطق السكنية إلى درجة الرفض القصوى للشحن إلى جانب وضع لوحة إضافية خالية من الفيضانات على الأقل.

وإذا كانت الممتلكات تشمل هيكلا قائما، فمن المهم التحقق مما إذا كان أي تجديدات أو إضافات أو تحسينات سابقة مسموحا بها ومصدقة على النحو الصحيح، ويمكن أن يصبح العمل غير المنجز الذي ينتهك معايير ارتفاع الفيضانات مسؤولا أمامكم بعد إغلاقها، وقد يتفاوض مفتش محلي مؤهل أكمل تدريبه أو يُعين مديرا للزهور على أساس معتمد، على أعلام حمراء مشتركة، مثل فتحات للكهرباء التي تُركَّب تحت بنداء الفيضانات.

شروط الكشف عن البيانات

فأغلبية الدول تشترط على البائعين المقيمين الكشف عن عيوب مادية معروفة، بما في ذلك أي تاريخ من أضرار الفيضانات أو تطفل المياه أو المسائل الهيكلية المتصلة بالماء الدائم، غير أن نطاق قوانين الكشف تختلف اختلافا واسعا عن الدولة، إذ أن بعض الولايات القضائية التي ينص عليها البائع بتأكيد ما إذا كانت الممتلكات موجودة في منطقة من الفيضانات المحددة، بينما لا تشترط دول أخرى سوى على البائع أن يجيب عما إذا كان يعلم بأي ضرر في الماضي.

وإذا لم يكشف البائع عن مخاطر الفيضانات التي كان يعلم بها أو كان ينبغي أن يكون على علم معقول بالمشتري قد يكون لديه أسباب لاتخاذ إجراءات قانونية، بما في ذلك المطالبات المتعلقة بالاحتيال أو سوء التمثيل المهمل، ولكن إثبات المعرفة البناءة يمكن أن يكون صعباً وكثيراً ما يتطلب التقاضي المكلّف، وأن النهج الأكثر أماناً هو عدم التحمل وإجراء تحقق مستقل من كل واقع مادي، ومن الحكمة أيضاً إدراج بند طوارئ في عقد الشراء.

عمليات التفتيش على الممتلكات وشهادة الرفع

وشهادة رفع هي أهم وثيقة لأي ممتلكات تقع داخل منطقة فيضان، إذ أن هذه الهيئة الرسمية لمؤسسة FEMA تسجل ارتفاع الحد الأدنى للمبنى، بما في ذلك أي حالة من الدرجة السفلية تتعلق بشركة BFE.

وبالإضافة إلى شهادة الارتفاع، يمكن أن تكشف عملية تفتيش متخصصة لمخاطر الفيضانات عن مسائل خفية مثل سوء الصرف، أو بقع المياه الجوفية، أو أوجه الضعف الأساسية التي قد لا تظهر أثناء تفتيش منزلي موحد، ويقدم بعض المفتشين تقييمات شاملة " للحماية من النهب " توصي بإعادة استخدام مثل مضخات الرؤوس، أو صمامات المياه الخلفية، أو الحواجز التي تعترض الفيضانات، أو إعادة تصنيف الأراضي، ويمكن أن يساعد الاستثمار في مثل هذا التفتيش قبل إغلاقه على تقديم المساعدة.

دور المدعي العام العقاري في منطقة الفيضان

وكثيرا ما تنطوي مشتريات الزوابق على عقود معقدة، وعلى كشف متعمد، وشروط تأمين متخصصة يمكن أن تضاعف المشترين ذوي الخبرة، كما أن محامي عقارات لديه معرفة محددة بقانون الفيضانات يمكن أن يستعرض اتفاق الشراء لضمان أن يشمل حالات طوارئ كافية تتصل بمخاطر الفيضانات، وعلى سبيل المثال، ينبغي أن يمنحك عقدك الحق في إلغاء الصفقة إذا تبين أن الممتلكات في منطقة شديدة الخطورة، إذا كانت تكلفة تأمين الفيضانات غير قابلة للتداول.

ويوصي بعض الممارسين ذوي الخبرة بإدراج " إضافة مخصصة للمنطقة المهملة " لعقد الشراء، ويمكن لهذه الإضافة أن تحدد بالضبط ما يحدث إذا تغيرت تسمية المنطقة بين تاريخ العقد وتاريخ إقفاله، أو إذا لم يتمكن المشتري من الحصول على تأمين ميسور التكلفة من البرنامج الوطني للتأمين على الفيضانات أو من شركة خاصة، وبدون هذه اللغة الصريحة، يجوز إجبار المشتري على المضي في شراء أو على تحمل مخاطرة إيداع أمواله ذات القيمة القانونية العالية.

اعتبارات التمويل والتأمين

Mandatory Flood Insurance: NFIP Versus Private Policies

وإذا كانت الممتلكات التي تعتزم شراؤها موجودة في منطقة خاصة بها من مناطق الخطر بالفيضانات، وتستخدمون رهن عقاري مدعوم من الاتحاد، فإن تأمين الفيضانات مطلوب قانوناً لحياة القرض، أما برنامج التأمين الوطني للفيضانات فيتيح تغطية دقيقة تصل إلى 000 250 دولار لهيكل البناء و000 100 دولار للمحتويات الشخصية، غير أن هذه الحدود قد تكون غير كافية في بعض الأحيان بالنسبة للممتلكات ذات القيمة العالية أو سياسات التأمين على الممتلكات المنزلية.

ومن التفاصيل العملية الحاسمة أن سياسات الصندوق الوطني للشراكات الدولية تستغرق فترة انتظار موحدة مدتها 30 يوما قبل أن تصبح فعالة، والاستثناء الوحيد من فترة الانتظار هذه هو عندما يطلب المقرض هذه السياسة في وقت قريب، وينبغي للمشتريين أن يرتبوا التغطية لكي يبدأوا بدقة وقت الإغلاق وليس بعد ذلك، ومن المهم أيضا أن يفهموا أن تأمين الفيضانات لا يغطي جميع أنواع الضرر المتصل بالمياه، وعلى سبيل المثال، فإن الدعم في المجاري، والفشل في شراء الكم، لا يشملون عموما تأمين المياه الجوفية.

متطلبات توفير الغذاء، والإسكوم، والتنسيب القسري

بالإضافة إلى ذلك، فإن المقرضين يحتاجون إلى إثبات تأمين فيضانات وقت إغلاق القرض، وقد يطالبون بأن تظل السياسة سارية طوال فترة القرض، وإذا سمحتم لبوليصة تأمينك في الفيضانات بأن تنهار، فإن للمقرض الحق القانوني في وضع سياسة لصالحكم، فالتأمين في أماكن القوة أكثر تكلفة من سياسة موحدة، ويوفر تغطية أقل بكثير، وتجنبا لهذا السيناريو الكلفة، أو وضع رسوم شراء أو العمل مع المقرض للفيضانات

حماية حقوقك بعد الشراء

مخاطر الفيضانات بعد الشراء

وبمجرد أن تملكوا ممتلكات في منطقة الفيضانات، فإن اليقظة المستمرة ضرورية لحماية استثماركم وحقوقكم القانونية، والاحتفاظ بملف كامل ومنظم لجميع الوثائق المتصلة بتاريخ فيضان الممتلكات، بما في ذلك شهادات رفع، وتقارير التفتيش، وسياسات التأمين، وأي مراسلات مع المسؤولين المحليين عن شؤون الفيضانات أو ممثلي القوات المسلحة لكولومبيا، وهذه السجلات مهمة للغاية إذا ما احتجتم إلى تقديم مطالبة تأمينية، أو تحدي عدم وجود أي تغيير في الهيكل الأساسي للخروط القانونية، أو السعي إلى تحقيق ذلك.

:: البقاء على علم فعال بالتغييرات التي أدخلت على الأنظمة المحلية لغسل الفيضانات ونظم تقدير المجتمعات المحلية، إذ تشارك العديد من البلديات في نظام تقييم المجتمعات المحلية التابع للرابطة، الذي يمكن أن يؤثر تأثيرا مباشرا على أقساط التأمين ومعايير البناء، ولكم، كمالك للممتلكات، الحق في حضور جلسات استماع عامة بشأن قضايا إدارة الفيضانات والدعوة إلى اتخاذ تدابير وقائية تعود بالنفع على حيكم، كما أن الانضمام إلى جمعية محلية للمالكين أو مجموعة للتوعية بمخاطر الفيضانات يمكن أن يوفر أيضا صوتا جماعيا في المسائل.

الاحتفاظ بمطالبات الامتثال والتصنيف المتعلقة بالتأمين

ويمكن أن تترتب على إلغاء التزامات التأمين على الفيضانات بعد الشراء عواقب قانونية ومالية شديدة، وتشمل معظم اتفاقات الرهن العقاري الموحدة بنداً يتطلب تغطية مستمرة للتأمين على الفيضانات لأي ممتلكات في منطقة شديدة الخطورة، ويمكن أن تؤدي سياستكم إلى إصدار إشعار بالهبوط وإجبار تغطية محدودة باهظة التكلفة، وعلاوة على ذلك، إذا كانت ممتلكاتكم تحافظ على الضرر فيضانات، ولا تملكون أي حق قانوني في التعويض الحكومي أو في أي صورة فوتوغرافية تحمل رسوماً دقيقة.

الحقوق القانونية للتعويض عن نسل الغير

وفي بعض الظروف، قد يكون مالك الممتلكات قادراً على استرداد الأضرار النقدية المتصلة بالفيضانات إذا كان طرف آخر مهمل قانوناً، فعلى سبيل المثال، إذا قام مطور بتغيير أنماط الصرف التي زادت من سرعة تشغيل المياه السطحية إلى جانبكم، أو إذا فشلت حكومة بلدية في الحفاظ على البنية التحتية لتصريف مياه الأمطار، فقد تكون لديك أسباب وجيهة لادعاء وقوع أضرار، وبالمثل، إذا كانت أنشطة البناء في أعلى المجرى أو العمليات الصناعية قد تسببت في حدوث كميات غير طبيعية من المياه.

خاتمة

(ب) أن يُستشف من هذه الفئة من الممتلكات في منطقة الفيضانات ما يزيد كثيراً عن قائمة مرجعية عقارية موحدة، وأن يُستشف من هذه الفئة من تصنيفات هذه الفئة من المواد، وأن يُولى اهتمام دقيق لمواد التأمين المحلية، وأن يُستعان في ذلك بوثائق تتعلق بالفيضانات، وأن يُتخذ في الأجل الطويل قرار بشأن توفير خدمات الحماية المالية، وأن يُعنى أيضاً بإجراء تقييم مفصل للمخاطر المتعلقة بالفيضانات، وأن يُستخدم في إطار برنامج.