الاعتبارات القانونية عند شراء ممتلكات مقفلة وإغلاقها

فترات الاستخلاص وآثارها

بعض الولايات تمنح المالك الأصلي حق قانوني في استرداد الممتلكات بعد البيع غير المكشوف بدفع مبلغ كامل من العطاءات، بالإضافة إلى الفوائد والرسوم، ويمكن أن تتراوح هذه الفترة بين بضعة أيام (مثلاً في ألاباما) و12 شهراً (مثلاً في بعض الولايات بالنسبة للممتلكات الزراعية) ويجب على المشترين التحقق مما إذا كانت فترة الاسترداد تنطبق وما إذا كان بإمكانهم أن يبيعوا على الفور أو أن ينتظروا.

متطلبات الإشعار وإجراءات الاصلاح

وتقضي قوانين الدولة بكيفية وتوقيت إخطار أصحاب المنازل بالحجز، وتشمل الشروط النموذجية النشر في صحيفة محلية، وإصدار إشعارات بشأن الممتلكات، والبريد برسالة مصدق عليها، وينبغي لكم، كمشتري، التحقق من أن جميع الإشعارات القانونية قد قدمت على النحو المناسب، وبالإضافة إلى ذلك، تختلف إجراءات المزاد: إذ يتطلب البعض من مقدمي العطاءات تسجيلا مسبقا، ويقبل آخرون العطاءات فقط شخصيا.

الالتزام الواجب قبل الشراء: التخفيف من المخاطر

وقبل الالتزام بأي شراء غير مضمون، لا يمكن التفاوض على العناية الواجبة الشاملة، وعلى عكس المبيعات القياسية التي يقدم فيها البائعون الإقرارات، كثيرا ما تباع حالات الضبط " قبل ذلك " ، وتتحملون جميع العيوب المعروفة وغير المعروفة، وهنا يفصل بالتفصيل المجالات الرئيسية التي يتعين التحقيق فيها.

تحليل البحث عن العنوان

Indiser step is ordering a full title search from a reputable title company or real estate attorney. This search uncovers outstanding liens, judgments, and encumbrance that may not automatically vanish with a forec voidure sale. Common issues include second mortgage],

الممتلكات والتزود

أما الممتلكات المغلقة فهي في كثير من الأحيان شاغرة ومهملة، مما يجعل التفتيش المادي أمرا حيويا، غير أن إمكانية الوصول قد تكون محدودة في المزاد، حيث قد لا تكون قادرة إلا على النظر إلى الخارج، وبالنسبة للممتلكات المملوكة للمصارف، يمكن أن تحدد عادة موعدا للتفتيش المهني، كما أن التعاقد مع مفتش محلي مرخص له، وإذا لزم الأمر، فإن الاختصاصيين في مجال تجديدات القديمة أو النملية أو القضايا الهيكلية أو المخاطر البيئية مثل الطلاء أو الشراء بنسبة مئوية.

الحالة الضريبية وحالة التقييم

فضرائب العقارات غير المدفوعة والأنصبة المقررة الخاصة هي من المجازر المشتركة، وحتى إذا كانت الضرائب التي كان على المالك السابق ملغية، فقد تصبح مسؤولا إذا ما نجت الهيئة الضريبية من البيع، وتطلب شهادة ضريبية من مكتب أمين الصندوق أو أمين الصندوق، لترى جميع المبالغ غير المسددة، وتفرض بعض البلديات غرامات لإنفاذ القوانين، أو سندات ملكية، أو كبح جماح القرض، ويمكن أن تتراكم هذه على وجه السرعة وتصبح من الأولويات.

دور المدعي العام الحقيقي

ويوصى بشدة باشتراك محام محلي متخصص في قانون الحجز ويمكن للمحام أن يستعرض الإشعار بالحجز ويتحقق من تسلسل الملكية ويضمن أن يكون البيع متوافقاً مع قانون الدولة، ويمكنه أيضاً أن يمثلك إذا كان البائع أو المقرض يخالف البيع، أو إذا حاول مالكه السابق الطعن في النقل.

الخطوات القانونية لمختلف أساليب الشراء

كيف تكتسب مزاداً مُغلقاً للممتلكات من خلال قائمة بالممتلكات أو من خلال بيع قصير يحدد الخطوات القانونية المحددة والمخاطر التي تنطوي عليها.

الكشف عن الآثار

ويمكن أن تكون المبالغ النقدية في العادة وتحتاج إلى إثباتات على الأموال قبل تقديم العطاءات، وتقرأ شروط المزاد بعناية، وتعلن في كثير من الأحيان أن الممتلكات تباع دون أن يكون لها حق في التفتيش، ويكون من الواجب على الفور إيداعها في غير محلها )٥-١٠ في المائة من العطاءات( على أن يكون الرصيد المستحق في غضون ٢٤ إلى ٤٨ ساعة، وعدم دفع نتائج في مصادرة سندات الملكية بعد الفوز، تحصل على شهادة المحاماة.

الممتلكات المملوكة مصرفيا

فملكية العقارات العقارية مملوكة بالفعل للمقرض، وبالتالي فإن العملية تشبه معاملة عقارية موحدة، وتقدم عرضا وتتفاوض على السعر وتبرم اتفاق شراء، غير أن المقرضين كثيرا ما يستخدمون عقودا غير قابلة للتفاوض تكون مفيدة لهم، ويشترطون عادة سياسة تأمين الملكية، ويجوز لهم أن يفوضوا بأن يتنازل المشتري عن بعض الإفصاحات، وفي حين أن المقرض عادة ما يزيل جميع الرخص باستثناء الإعفاءات التي تلغيها الشركة في عقود الاسترداد، ينبغي أن تشملها.

قصيرة المبيعات

وفي حين أن الإقراض يوافق على قبول مبلغ أقل من رصيد الرهن العقاري غير المسدد، فإنه كثيرا ما يكون سليفا، فبذل العناية الواجبة للمشتري مماثل ولكن مع طبقات مضافة: يجب أن تحصل على موافقة المقرض، التي يمكن أن تستغرق أشهرا، وأن يتضمن العقد بندا للموافقة على الغير، كما أن هناك احتمالا بأن موافقة المقرض تأتي بشروط مثل عدم التصليح أو عدم وجود أي إشارة على منح الامتيازات.

التمويل والمتطلبات القانونية

كما أن المناقصات العامة تتطلب دائماً عمليات فحص نقدية أو صرافة، وإذا ما خططت لاستخدام التمويل، ستحتاج إلى خيارات بديلة مثل القروض النقدية الصعبة، التي تنطوي على أسعار فائدة عالية وشروط قصيرة، أما بالنسبة للممتلكات العقارية، فيجوز أن يكون التمويل التقليدي ممكناً، ولكن المقرضين كثيراً ما يحتاجون إلى سداد أكبر - على نحو ثابت - 20 في المائة - ويفرضون شروطاً أشد صرامة بسبب حالة تجديد الممتلكات.

عملية إقفال الوثائق والورقات القانونية

وتشمل إغلاق الممتلكات المفصولة وثائق تختلف اختلافا طفيفا عن شراء منزل موحد، وتشمل الوثائق الرئيسية ما يلي:

• [[FLT:] The deed: For an bid, this may be a trustee’s deed, Mayor’s deed, or referee’s deed. For an REO, you will receive a warranty deed or special warranty deed. A special warranty deed limits their ownership arising to
• Affidavit of title]: هذا البيان الذي أقسم به البائع (أو الوصي) يشهد على عدم وجود أي أطراف أو أحكام غير معلنة، ويحتوي على هذا الشهادة الضمنية لشراء المزاد للمساعدة على الحماية من المطالبات المقبلة.
• ]Title insurance policy]: يحتاج معظم المقرضين إلى سياسة لقب المقرض، ويحكم شراء سياسة المالك للدفاع عن ملكيتكم ضد عيوب الملكية التي فات البحث عنها، وبالنسبة لممتلكات المزاد، فإن " ضمانة الضبط " يمكن أن تؤكد صحة عملية الحجز.
• Recording documents]: يجب تسجيل صك الرهن العقاري وأي وثائق رهن ذات صلة به لدى مكتب مسجل المقاطعة من أجل تحقيق الملكية الكاملة لك، وهذه الخطوة تكفل الإشعار العام وترسي الأولوية على المصالح اللاحقة.
• Tax and fee payments: Pay any prorated property taxes, recording fees, and transfer taxes. The settlement statement (Closing Disclosure) will itemize these costs.