كيفية استعراض اتفاق الشراء وفهمه قبل إغلاقه

Each contingency should have a clear deadline, the method for waiving or extending it, and the consequences of failing to satisfy it.

تاريخ الإغلاق وحيازة المواد

ويُحدد تاريخ الإغلاق في الموعد المحدد عندما ينتقل البائع من البائع إلى المشتري، وينبغي أيضا أن يتناول الاتفاق توقيت الحيازة، وفي بعض المعاملات، يحتفظ البائع بالحيازة لفترة قصيرة بعد إغلاقها، مثل بضعة أيام للانتقال إلى الخارج، وعلى العكس من ذلك، يجوز للمشتري أن يطلب الحيازة مبكرا قبل إغلاقها، وينبغي توثيق أي ترتيب للحيازة كتابة، بما في ذلك مدفوعات الإيجار أو الودائع الأمنية إذا كان ذلك منطبقا، ويمكن أن تؤدي عمليات الإغلاق المتأخرة أو المنازعات المتعلقة بالحيازة إلى إلغاء خطط النقل، وذلك للتحقق بعناية من هذه التواريخ.

الشمول والاستبعادات

ما الذي يُبقي مع الممتلكات وما يُبرم مع البائع؟ ينبغي أن يتضمن اتفاق الشراء قائمة بجميع الأصناف المدرجة في البيع، مثل الأجهزة، وغطاء النوافذ، والتجهيزات الخفيفة، ومعدات الهروب من الأراضي، باستثناء الأصناف التي يعتزم البائع الاحتفاظ بها، مثل ميكانيكي محدد أو مغسلة وجاف، وكثيرا ما تنشأ المنازعات عندما لا تُكتب في العقد ضمانات شفوية بشأن الأصناف المدرجة.

الكشف عن البيانات والتمثيلات في سلّم

ويُطلب من المبيعين عادة الكشف عن عيوب مادية معروفة تؤثر على الممتلكات، وينبغي أن يشير اتفاق الشراء إلى أي استمارات للكشف عن البيانات قدمها البائع، مثل كشف البيانات عن الطلاءات القائمة على الرصاص بالنسبة للمنازل التي بُنيت قبل عام 1978، أو تقارير المخاطر الطبيعية، أو بيان كشف البيانات عن نقل الممتلكات، كما أن بعض الدول تحتاج إلى كشف عن إزعاجات الحي، مثل المجرمين الجنسيين المسجلين القريبين أو الضجيج في المطارات.

وينبغي أن يتضمن الاتفاق أيضاً عروضاً ومذكرات من البائع بشأن حالة الملكية عند الإغلاق، مثل أن السقف لا يتسرب، ونظام شركة HVAC يعمل، والملكية غير خاضعة لجرائم غير معلنة.

الإعداد لاستعراض اتفاق الشراء

قبل أن تبدأ القراءة، تجمع الوثائق التي ستحتاجها، وحزمة كشف البائع، وأي تقارير تفتيش قد أكملت بالفعل، ونسخة من خطاب عرضك، وكون هذه المعلومات مفيدة تساعدك على التحقق من أن العقد يعكس بدقة ما تم التفاوض بشأنه، ومن الحكمة أيضا تحديد الوقت لاستعراض الاتفاق دون صرف الانتباه، ولا تدع وكيلك أو البائع يضغط عليك في التوقيع بسرعة، حتى في سوق تنافسية، يحق لك أن تفهم ما توقعه.

تُفضّل نفسك بالشكل المحدد الذي يُستخدم، العديد من العملاء العقاريين يستخدمون نماذج قياسية تنشرها رابطة العقارات المحلية،

عملية استعراض الخطوات المتخذة على أساس الخطوة الأولى

تناول هذه الوثيقة بنفس العناية التي ستبرمها مع شراكة تجارية أو اتفاق قرض كبير، وهنا نهج منهجي.

1 - قراءة وثيقة كاملة من البداية إلى النهاية

بداية من قراءة الاتفاق بكامله مرة من السطر الأول إلى الأخير، لن نقاوم إلا الحث على التركيز على الأجزاء التي تبدو أهميتها، مثل السعر وتاريخ الإغلاق، والأحكام المدفونة في المطبوعات الدقيقة - مثل الأحكام الافتراضية، وإجراءات تسوية المنازعات، والقانون الحاكم - يمكن أن تكون لها عواقب هامة، ونحيط علما بالأقسام التي تثير أو تثير أسئلة، وستعاود النظر فيها بعد قراءة أولى.

2 - التحقق من أن جميع المصطلحات المتفاوض عليها مشمولة

قارن الاتفاق مع عرضكم المقبول وأي مفاوضات لاحقة، مؤكدا أن سعر الشراء، والمبلغ المستحق، والموعد النهائي، وأي ائتمانات أو إصلاحات متفق عليها، إذا تفاوضت على ائتمان للبائع لتغطية تكاليف الإغلاق، ينبغي أن ينص الاتفاق على المبلغ الدولاري أو النسبة المئوية بالضبط، ولا تعتمد على ذاكرتكم أو على ضمانات شفوية.

3 - فحص كل وحدة من الوحدات في التجزئة

وبالنسبة لكل حالة طوارئ، ينبغي أن تُلاحظ الموعد النهائي، والخطوات التي يجب أن تتخذها للوفاء بها، وما يحدث إذا لم تُفي بها، فعلى سبيل المثال، ينبغي أن تحدد حالة التمويل الاحتياطي ما إذا كان الالتزام الخاص بك يجب أن يُنجز في موعد معين أو أن يُطلب منه ببساطة، وبعض الاتفاقات تسمح للبائع بطلب إثبات طلب القرض الخاص بك، ويمكّن فهم هذه التفاصيل من تجنب فقدان حقك في إلغاء العقد عن طريق الخطأ.

وكثيرا ما تتضمن حالات الطوارئ التفتيشية جدولا زمنيا لإكمال عمليات التفتيش ثم فترة منفصلة لاتخاذ القرارات أو إعادة التفاوض، وإذا طلب منك العقد أن تخطر بقرارك في غضون 48 ساعة من تلقي تقرير تفتيش، حدد الموعد النهائي على جدولك على الفور.

4 - التحقق من أحكام التخلف عن التصويت وتسوية المنازعات

ويوجز الفرع الافتراضي ما يحدث إذا لم يف أي من الطرفين بالتزاماته، أما بالنسبة للمشتريين، فإن النتيجة الأكثر شيوعاً للتخلف عن السداد هي فقدان ودائع الأموال المحصَّلة، غير أن بعض العقود تسمح للبائع بأن يقاضي عن أداء محدد، مما يرغم المشتري على إتمام عملية الشراء، ويساعدك فهم العقوبات على التقصير في تقييم مخاطر المساندة لأسباب غير مشمولة بالطوارئ.

وإذا كان العقد يتضمن حكماً للتحكيم، فقد تتخلى عن حقك في رفع دعوى أمام المحكمة، وتقيّم ما إذا كان التحكيم الملزم مقبولاً بالنسبة لك، ويفضّل بعض المشترين خيار محاكمة هيئة محلفين، بينما يقدّر آخرون سرعة التحكيم وخصوصيته.

5- استعراض الكشف عن البيانات والمعارض

إن الملاحقات للاتفاق، مثل استمارات كشف الممتلكات، ووثائق منظمة الصحة للبلدان الأمريكية، والإفصاح عن الطلاءات القائمة على الرصاص، وخرائط الطلاء، يمكن أن تكون ذات أهمية العقد الرئيسي، وكثيرا ما تتضمن هذه المعارض معلومات هامة عن حالة الممتلكات، والحدود، والقيود، واستعراض كل منها بعناية، فعلى سبيل المثال، يمكن لقراءة عهد منظمة الصحة للبلدان الأمريكية أن تحذركم من القواعد التي تقيد مواقف السيارات أو تمنع بعض أنواع التجديدات.

6 - التماس المساعدة المهنية

اتفاقات شراء العقارات هي عقود قانونية ويمكن أن تكون معقدة، وحتى لو اشتريتم ممتلكات قبل ذلك، فإن قوانين الولايات تختلف، ويمكن تغيير لغة العقد، وإشراك محام عقاري لاستعراض الاتفاق هو أحد أكثر القرارات حصافة التي يمكن أن تتخذونها، ويمكن للمحامين أن يحددوا الشروط غير المواتية، وأن يقترحوا التعديلات، وأن يكفلوا حماية حقوقهم بموجب القانون المحلي.

عميلك العقاري هو أيضاً مورد قيّم لكن تذكر أن دور العميل هو في المقام الأول تيسير الصفقة وليس تقديم المشورة القانونية بينما العملاء يستطيعون تفسير الممارسات القياسية والتفاوض على شروط لا يمكنهم تفسير لغة العقد أو إسداء المشورة لك بشأن المخاطر القانونية في معظم الولايات إذا كان هناك حكم غير واضح أو يتعلق به، أطلب من وكيلك أن يوصلك بمحامٍ مؤهل

الشلالات المشتركة إلى أفويد

حتى المشترين ذوي الخبرة يمكنهم تجاهل التفاصيل الحاسمة هنا أخطاء مشتركة وكيفية تنحيتها

"تشرف على "الوقت من "النسيج

ويتضمن العديد من اتفاقات الشراء بندا ينص على أن الوقت هو جوهره، وهذا يعني أن جميع المواعيد النهائية دقيقة، وأن عدم التقيد بالموعد النهائي للطوارئ، حتى في يوم واحد، يمكن اعتباره خرقا للعقد ويفضي إلى فقدان الحق في إلغاء الاتفاق أو التفاوض بشأنه، وفي وقت ما تُوقِّع فيه الاتفاق، تضع جدولا زمنيا لجميع المواعيد النهائية وتُحدِّد رسائل تذكيرية قبل ذلك بوقت كاف.

افتراض أن الاتفاقات الشفوية ملزِمة

وإذا تفاوضت على إصلاح أو تغيير للمصطلحات، تأكد أن هذا التعديل وارد في تعديل خطي للاتفاق، ومن الصعب إنفاذ الاتفاقات الشفوية ويمكن الاعتراض عليها لاحقا، والعقد الكتابي هو السجل الرسمي الوحيد لما وافقت عليه أنت والبائع.

Not Understanding the Attorney Review Period

وفي بعض الولايات، يشمل العقد فترة مراجعة للمحامين محددة يمكن خلالها لأي من الطرفين أن يتشاور مع محامي، وإذا لزم الأمر، أن ينسحب من الاتفاق، وإذا تنازلت عن هذه الفترة أو لم تقم محاميك بمراجعة العقد في الوقت المناسب، فقد تفقد القدرة على التراجع استنادا إلى الشواغل القانونية، ومعرفة ما إذا كان عقدك يشمل هذا الحق ويحترم حدوده.

ننسى التحقق من سلطة سيلر

إذا كنت تشتري ممتلكات من شركة أو شركة أو شركة، فتكفل للشخص الذي يوقع الاتفاق أن يكون له السلطة القانونية للبيع، وينبغي أن يتضمن العقد بيانا يحق للبائع نقل الممتلكات، وفي بعض الحالات، قد ترغب في طلب إثبات السلطة لتجنب التعقيدات لاحقا.

فهم حقوقكم ومسؤولياتكم

اتفاق الشراء طريق ذو اتجاهين، يفرض عليك مسؤوليات كشائر، لكنه يمنحك حقوقاً واجبة التنفيذ.

التزاماتك كصادق

وبموجب العقد، تشمل مسؤولياتك الرئيسية عادة ما يلي:

• إيداع مبلغ الكسب في الوقت المناسب
• تطبيق التمويل وتقديم الوثائق اللازمة إلى المقرض
• الجدول الزمني ودفع تكاليف التفتيش
• إشعار البائع كتابةً إذا قررت التذرع بطارئ أو التنازل عن حقك في إلغاء
• :: إنهاء سعر الشراء الكامل وتسليمه

وعدم الوفاء بأي من هذه الالتزامات يمكن أن يشكل تقصيراً، ويعرض أموالك الجاد للخطر، ويحتمل أن يعرضك على الإجراءات القانونية.

حقوقك كصادق

العقد يحميك أيضاً حقوقك عادةً تشمل:

• إنهاء الاتفاق إذا لم يُستوفى شرط الطوارئ في غضون الإطار الزمني المحدد
• طلب إجراء إصلاحات أو ائتمانات استنادا إلى نتائج التفتيش
• استلام جميع الإفصاحات المطلوبة من البائع
• سحب العقد إذا كان البائع قد أخل بالتزاماته

ولتطبيق هذه الحقوق، يجب أن تتبعوا الإجراءات المحددة في العقد، التي تتطلب في كثير من الأحيان إخطارا خطيا في غضون عدد محدد من الأيام، وأن توليوا اهتماما كبيرا لمتطلبات الإشعار وأن تحتفظوا بنسخ من جميع المراسلات.

متى سنسير بعيداً

لا يستحق كل اتفاق شراء التوقيع، وقد تكون بعض الشروط غير مواتية بحيث يكون السعي وراء ملكية مختلفة هو الخيار الأذكى.

• يرفض البائع إدراج حالات طوارئ معقولة، مثل حالة الطوارئ المتعلقة بالتمويل أو التفتيش
• ويفرض العقد فترة تفتيش قصيرة غير معقولة أو فترة العناية الواجبة
• والعقوبات الافتراضية مفرطة، مثل عدم فقدان أموال مستحقة فحسب، بل أيضاً مسؤولية اللجنة بأكملها
• الشروط المادية مثل تاريخ الإغلاق أو تاريخ الحيازة غامضة أو غير مقبولة
• لن يقدم البائع الإفصاحات المطلوبة أو يرفض السماح بعمليات التفتيش

إذا كنت قد قدمت بالفعل أموالاً جدية لكن إكتشفت قضية خطيرة خلال فترة العناية الواجبة ربما لا تزال قادراً على الانسحاب إذا لم تُرضي الطوارئ اتصل بمحاميك أو وكيلك لتأكيد خياراتك

القائمة النهائية قبل إغلاقها

بينما تقترب من موعد الإغلاق، تُجري خلال هذه القائمة المرجعية الأخيرة لضمان أن كل شيء مُرتب.

• Confirm the contract accurately reflects the final negotiated terms:] Compare the final signed agreement against any amendments, addenda, or counteroffers.
• Review the settlement statement:] The closing disclosure from your lender lists all costs, credits, and fees. Compare it against the purchase agreement to ensure consistency.
• Obtain clear title:] Work with your title company to ensure the property is free of liens, encumbrances, or undisloslosloss that could cloud the title.
• Complete a final walkthrough:] Conduct a walkthrough of the property within the time frame allowed by the contract, typically 24 to 48 hours before closing.
• Gather all signed documents:] keep copies of the purchase agreement, all amendments, disclosures, inspection reports, and correspondence with the sales and your agent. Store these records safely for future reference.