كيفية حل المنازعات المدنية على النفقات المشتركة في رابطات كوندومينيوم

الأسباب المشتركة للمنازعات المتعلقة بالنفقات المشتركة

وفي حين أن كل مجتمع مختلف، فإن معظم المنازعات المتعلقة بالنفقات تقع في فئات متكررة، إذ إن الاعتراف بهذه الأنماط يساعد المجالس والمالكين على معالجة الأسباب الجذرية قبل أن يتصاعدوا إلى شكاوى رسمية أو إلى دعاوى قضائية.

ترتيبات تقاسم التكاليف غير المتساوية أو غير الواضحة

وعندما لا تكون صيغة التخصيص موثقة توثيقاً جيداً، أو عندما يعتقد المالكون أنها تعسفية، تنشأ منازعات، وقد تشعر الوحدة التي لديها شرفة كبيرة بأنها تتحمل أعباء غير عادلة من جراء إصلاح الشرفة الذي يقيد بالتساوي على جميع الوحدات، وكبديل لذلك، إذا كان المطور قد عين في الأصل نسباً مئوية غير متسقة، مما يعطي بعض الوحدات التزاماً أعلى دون مبرر واضح - قد يكون من الضروري أن تستعرض المجالس دورياً صيغة التخصيص وأن تعدل الإعلان الصحيح إذا لزم الأمر.

أوجه التباين في مسؤوليات الصيانة

ومن يدفع عن الأنابيب المسربة في جدار مشترك بين وحدتين؟ هل تنظف المدخنة نفقة مشتركة أو مسؤولية فردية؟ إن الغموض في وثائق الإدارة بشأن " العناصر المشتركة المحدودة " يؤدي في كثير من الأحيان إلى هذه الصراعات، إذ أن عناصر مشتركة محدودة - مثل البلكونات أو المطاط أو أماكن الوقوف المعينة - هي عادة ما يحتفظ بها المالك ولكنها تقع أحيانا تحت مسؤولية الارتباط.

التأخيرات أو المنازعات على المدفوعات

ويمكن للمالك الذي يتوقف عن دفع الأنصبة المقررة الخاصة أو الرسوم الشهرية أن يشعل سلسلة من المنازعات، حيث يتردد مالكون آخرون في تحمل العبء ويكافحون الرابطة لدفع فواتيرها، وكثيرا ما تتداخل هذه المنازعات مع قضايا التحصيل ويمكن أن تتطلب تدخلا قانونيا، كما أن المدفوعات المتأخرة تجبر المجلس على التعمق في أموال الاحتياطية أو تأمين القروض القصيرة الأجل، مما يؤدي إلى مزيد من الاحتكاك عندما يتساءل المالكون عن سبب زيادة الرسوم.

سوء الاتصال بشأن مخصصات الميزانية

ويجوز للمجالس أن توافق على ميزانية تتضمن بنوداً غير متوقعة مثل نظام أمني جديد أو إصلاح كبير للسطح دون أن تفسر تبريراً كافياً، وقد يرفض المالكون الذين يفاجئهم ارتفاع مفاجئ في الرسوم دفعها دفع رسوم، ويطالبون المجلس بأن يتصرف من جانب واحد، كما أن عدم الشفافية في البنود، والدراسات الاحتياطية، والتخطيط المتعدد السنوات يشكل نقطة احتكاك رئيسية، وينبغي أن تقدم المجالس الميزانية السنوية في اجتماع مخصص، مما يتيح للمالكين طرح الأسئلة والاهات قبل التصويت.

استراتيجيات حل المنازعات

ويتطلب حل نزاع مشترك بين الطرفين نهجا منهجيا يحترم الوثائق التي تحكم، ويشجع الحوار، ويتصاعد فقط عند الضرورة، وتصنف الاستراتيجيات التالية من أقل البلدان إلى أكثرها شكلا، مما يعكس سلم تسوية المنازعات الذي يُدرج عادة في قوانين الرفالات.

1 - استعراض الوثائق الإدارية

وقبل أي مناقشة، سحب إعلان واقية الذكريات، والقوانين، وأي قرارات صادرة عن المجلس تتعلق بالنفقات، وتحديد اللغة المحددة المتعلقة بالتخصيص والتقييم وتسوية المنازعات، وغالبا ما يكون الرد على النزاع مكتوبا باللونين الأسود والبيض، وعلى سبيل المثال، إذا كانت القوانين تنص على أن قرار المجلس بشأن التخصيص " نهائي وملزم " ما لم يكن تعسفيا أو متسترا، فإن أصحاب الشكوى لا يدركون أي سوء فهم.

التحقق من شروط تسوية المنازعات

ويتضمن العديد من وثائق الإدارة شرطا إلزاميا للوساطة أو التحكيم في المنازعات المالية، وإذا كان الأمر كذلك، يجب على الأطراف أن تتبع تلك العملية قبل اللجوء إلى المحكمة، مع إلغاء هذا الشرط يمكن أن يؤدي إلى فصل الدعوى القضائية وتكاليف قانونية إضافية.

2- الاجتماعات المفتوحة للاتصال والميسّرة

وإذا لم تحل الوثائق المسألة، فإن الخطوة التالية هي الحوار المفتوح والمحترم، وينبغي للمجلس أن يدعو أصحابها المعنيين إلى اجتماع يمكنهم فيه تقديم شواغلهم، والهدف ليس " كل واحد " بل فهم كل منظور، وينبغي للمجلس أن يستمع بنشاط ويشرح مبرره للنفقة أو التخصيص، وأن ينظر في استخدام ميسر محايد - مدير الرابطة أو عضو متقاعد - لإبقاء المحادثات بناءة.

3- الوساطة والتفاوض

وعندما يفشل الاتصال المباشر، فإن الوساطة الرسمية هي أكثر البدائل فعالية من حيث التكلفة للمقاضاة، إذ يمكن للوسيط المهني في كثير من الأحيان محامي أو قاض متقاعد مدرب على تسوية المنازعات مع الأطراف لمساعدتها على إيجاد حل مقبول من الطرفين، والوساطة طوعية وسرية، وعادة ما تكون أسرع بكثير من الدعوى القضائية، ولا يجوز للوسيط أن يقرر من هو الحق بل يساعد الأطراف على صياغة برامج للوساطة، إذا كان هناك حكم للوساطة في كثير من الحالات.

4- التحكيم الرسمي

وإذا لم تسفر الوساطة عن اتفاق، فإن التحكيم الملزم هو الخطوة التالية: في التحكيم، يستمع محكّم محايد إلى الأدلة من كلا الجانبين ويصدر قراراً نهائياً وقابلاً للتنفيذ عادة، فالتحكيم أقل شكلية من المحاكم ولكنه أكثر تنظيماً من الوساطة، وكثيراً ما يكون أسرع وأقل تكلفة من التقاضي، على الرغم من أن الأطراف تتخلى عادة عن الحق في الاستئناف، فثمة وثائق كثيرة تتعلق بالرفالات تستلزم التحكيم في المنازعات على الأنصبة المقررة أو النفقات المشتركة.

5- التماس المشورة القانونية والإجراءات القانونية الرسمية

وعندما تفشل جميع السبل الأخرى، فإن التشاور مع محام متخصص في قانون الرفالات أمر أساسي، ويمكن للمحامي أن يستعرض الوثائق ويقيم قوة موقف كل طرف، ويقدم المشورة بشأن مخاطر التقاضي، وينبغي أن يكون الإجراء القانوني هو الملاذ الأخير لأنه مكلف، ومستهلك للوقت، ويمكن أن يلحق الضرر بالعلاقات المجتمعية، ولكن إذا كان النزاع ينطوي على انتهاك واضح للإعلان - مثل قيام المجلس بفرض دعوى غير صحيحة.