Table of Contents

شراء منزل هو أحد أكبر المعاملات المالية التي سيعملها معظم الناس، وعملية الإغلاق هي المكان الذي يتجمع فيه كل شيء، وبدون إعداد مالي دقيق، حتى الشراء المتفاوض عليه جيداً يمكن أن ينهار في اللحظة الأخيرة، ومفتاح إغلاق العقارات السلس هو التخطيط قبل وقت طويل لفحص أموالك، وتفهم كل التكاليف، ولديك الوثائق اللازمة جاهزة، وهذا الدليل يوصلك إلى نهاية المطاف دون أن تغلق.

فهم النطاق الكامل للتكاليف التي تنطوي عليها

ولا يركز الكثير من المشترين المحليين على سعر الشراء والدفع المخفض إلا أن الإقفال الناجح يتطلب حساب كل نفقات مرتبطة بالمعاملة، وبخلاف السعر المتفق عليه، ستواجهون مجموعة من الرسوم التي تُعرف جماعيا باسم التكاليف الختامية، وهي تتراوح عادة بين 2 في المائة و 5 في المائة من سعر شراء المنزل وتشمل بنودا مثل رسوم القروض الأصلية، ورسوم التقييم، والتأمين على الملكية، ورسوم التسجيل، ورسوم المحامين.

توزيع التكاليف العامة للغلق

  • Loan origination fee] – Charged by the lender for processing your mortgage, usually a percentage of the loan amount.
  • ] Appraisal fee - Covers an independent assessment of the home’s value (typically $300–600).
  • ]Title search and title insurance - Ensures the property has no liens or ownership disputes; lenders require a lender’s policy, and a buyer’s policy is optional but recommended.
  • Prepaid items] — Property taxes, homeowners insurance, and mortgage interest that must be paid into an escrow account before closing.
  • Recording fees] – Paid to your local government to officially record the deed and mortgage.
  • Attorney fees] - في بعض الولايات، يُطلب من المحامي أن يستعرض الوثائق وأن يمثلك في ختام الجلسة.

وتضع هذه الرسوم مسبقاً في الميزانية بدقة، وتطلب من المقرض الخاص بك تقديراً للقروض في غضون ثلاثة أيام عمل من تقديم طلب للحصول على رهن عقاري، وتورد هذه الوثيقة جميع التكاليف التقديرية للاختتام وتعطيك صورة واضحة عما يتوقعه، ويمكن أيضاً أن تطلب من وكيل العقارات أن يقدم ورقة عمل أولية عن التكاليف الختامية، وللاطلاع على تفاصيل عن مصدر موثوق به، فإن Consumer Financial Protection Bureaut Relosing Disc1]

حسابات الأسهم والمصروفات المدفوعة مقدما

وكثيرا ما يطلب منك المتعهدون تمويل حساب الضمان في نهاية المطاف لتغطية الضرائب على الممتلكات وأقساط التأمين في المستقبل، وهذا يضمن دفع هذه الفواتير في الوقت المناسب ويحمي استثمار المقرض، والمبلغ الذي تحتاجه عادة هو قيمة بضعة أشهر من الضرائب والتأمين على الممتلكات، وفي حين أن هذا يضخم أموالكم اللازمة في الإغلاق، فإنه يبسط المدفوعات الجارية، ويطلب من المقرض أن يقدر إيداع الضمان في وقت مبكر حتى لا يأتي.

تأمين تمويلك قبل إغلاقه

الانتظار حتى نهاية الأسبوع لإتمام رهنكم الرهني خطأ شائع يسبب التأخير بل وحتى الصفقات الضائعة، وينبغي ترتيب التمويل في وقت مبكر، قبل أن تبدأ في الصيد في المنزل، وتحصل على موافقة مسبقة، وليس فقط مؤهلة، وتظهر للبائعين أنك مشتر جدي وتعطيك ميزانية واقعية للعمل معها.

ما قبل عملية الشراء ضد ما قبل التأهيل

إن التأهيل المسبق للمؤهلات هو تقدير غير رسمي يستند إلى الدخل والائتمانات المبلغ عنها ذاتيا، إذ أن الموافقة المسبقة هي عملية شاملة يتحقق فيها المقرض من ائتمانك ودخلك وأصولك ويصدر التزاما مشروطا، وتعزز رسالة ما قبل الموافقة عرضك، كما أن معظم أعمال الكتابة الناقصة قد أنجزت بالفعل، مما يعجل بالموافقة النهائية عند إقفالها، ويستهدف تقديم عرض قبل 60 يوما على الأقل.

اختيار نوع الإيقاف الصحيح

خيارك التمويلي يؤثر على الدفع الشهري، وتكاليف الإغلاق، وشروط الدفع، وتشمل الخيارات المشتركة ما يلي:

  • Conventional loans] - Often require a 5% to 20% down payment and strong credit. Private mortgage insurance (PMI) is required if you put down less than 20%.
  • FHA loans] – Insured by the Federal Housing Administration, allowing down payments as low as 3.5% with a minimum credit score of 580. They come with upfront mortgage insurance instalments.
  • VA loans] – For eligible veterans and active-duty military, offering zero down payment and no PMI. they require a funding fee but can be rolled into the loan.
  • USDA loans] – For eligibleing rural and suburban homebuyers with moderate income, requiring no down payment but an annual guarantee fee.

Compare terms from multiple lenders. Even a slight difference in interest rates can save thousands over the life of the loan. For details on FHA requirements, visit the HUD FHA single-family housing page].

إغلاق سعر اهتمامك

إن تقلبات أسعار الفائدة، فعندما يكون لديك عرض مقبول وتاريخ إغلاق واضح، تنظر في قفل سعرك للحماية من الزيادات، وتكون الأقفال المتحركة عادة ما تستمر 30 إلى 60 يوما، وإذا تأخر إغلاقها، قد تنتهي القفل، وتسأل المقرض عن رسوم التمديد أو سياسات إعادة التفاوض، ويمكن أن ينخفض المعدل العائم، ولكنه ينطوي على مخاطرة إذا ما ترتفع الأسعار قبل إغلاقها.

صندوق الأمم المتحدة للتبرعات لصالح صندوق الأمم المتحدة للسكان

ودفعك المخفض هو أكبر شرط نقدي مقدم، ففي حين أن 20 في المائة غالبا ما ينظر إليه على أنه معيار، فإن كثيرا من القروض يسمح بخفض المدفوعات، ولا سيما للمشترين لأول مرة، غير أن تخفيض مبلغ يقل عن 20 في المائة يعني أنه سيتعين عليك دفع تكاليف شركة PMI أو شركة MIP (أقساط التأمين ضد الضرر) وتضع الأموال في حسابك لمدة شهرين أو ثلاثة أشهر على الأقل قبل إغلاقها لتلبية احتياجات المقرض " الموسم " .

برامج المساعدة على الدفع

وتقدم دول كثيرة وسلطات الإسكان المحلية منح أو قروض منخفضة الفائدة للمساعدة في دفعها، وتختلف هذه البرامج حسب الموقع والحد من الدخل، وتتحقق من وكيل العقارات أو مستشار الإسكان المحلي لمعرفة ما هو متاح في منطقتكم، وغالبا ما يمكن الجمع بين هذه الأموال وبين بعض منتجات الرهن العقاري لخفض تكاليفكم غير المباشرة.

صناديق الهدايا ووثائق المصادر

وإذا أراد أحد أفراد الأسرة المساعدة في دفع المبلغ أو إغلاقه، فإن المقرضين عادة ما يطلبون رسالة هدايا تذكر المال ليس قرضا ولا حاجة إلى سداده، ويكونون مستعدين لعرض بيان المصرف الذي سحبت فيه الأموال، وبيان من حسابكم يبين الإيداع، وأي ودائع كبيرة لا يمكن تفسيرها (مثل النقدية) سيستجوبه مقدم الطلب قبل أن يسدد المال.

بناء احتياطي نقدي يتجاوز الإغلاق

المُقدّمون يودّون رؤيتكَ ما زالَ لديكَ بعض المدخرات السائلة بعد إغلاقها، هذا يدلّ على أنّكَ تستطيع تحمل نفقات غير متوقعة مثل دفّة الماء المكسور أو فقدان الوظيفة،

الحفاظ على الاستقرار المالي خلال العملية

الموافقة على الرهن العقاري ليست نهائية حتى تغلق أموال القرض في الأسابيع التي تفصل بين قبول العرض وإغلاقه، قد يعيد المقرضون فرض ائتمانك ويتحققون من توظيفك، أي خطأ مالي يمكن أن يلغي الصفقة، وهذه المرحلة تتطلب انضباطا دقيقا.

تجنب تطبيقات الائتمان الجديدة

ولا تفتح بطاقات ائتمانية جديدة، أو تأخذ قرضاً للسيارات أو تمول الأثاث، بل إن تحقيق ائتماني صغير يمكن أن يقلل من حصتك الائتمانية قليلاً، ويغير الدين الجديد نسبة ديونك إلى الدخل، وإذا ارتفعت نسبة الدنانيين إلى أعلى من الحد الذي حدده المقرض، يمكن رفض رهنك، وإذا كان يجب أن تقوم بشراء كبيرة (مثل ثلاجة للموطن الجديد)، انتظر حتى تغلق.

لا تغير الوظائف إلا إذا كان ذلك ضرورياً

فالأصحاب يريدون أن يرىوا عملا مستقرا، فالوظائف المتغيرة، خاصة من الوظائف المأجورة إلى العمل لحسابهم الخاص، يمكن أن تؤخر أو تعرض للخطر الموافقة على قرضكم، وإذا ما كان عليكم تغيير الوظائف، أو محاولة البدء بعد إغلاقها، أو على الأقل إبلاغ المقرض الخاص بك في وقت مبكر، وتقديم وثائق عن الوضع والدخل الجديدين، فإن العمل في نفس الميدان ذي أجر متساو أو أعلى مقبول عموما، ولكن تجنب أي فجوة في العمالة.

راقب إئتمانك

راقبي سجلك الائتماني من خلال خدمات مجانية مثل (كرما) أو من خلال بنككك، إذا رأيتِ هبوطاً غير متوقع، تحققي فوراً، تجنب أي سلوك يمكن أن يخفض حصتك، مثل دفع الفواتير متأخرة أو تضاعف بطاقة ائتمانية، حتى ولو كان هبوطاً صغيراً يمكنه تغيير سعر الفائدة أو الموافقة

استعراض وتنظيم وثائقك المالية

سيطلب مقرضك مجموعة من الوثائق للتحقق من صحتها المالية، حيث أن هذه الوثائق منظمة ومستعدة تسرع في كتابة الدونات وتخفض التراجع والخلفية، ابدأ في تجميع ملف رقمي قبل أسبوعين على الأقل من تقديم طلب للحصول على الرهن العقاري.

الوثائق الأساسية للتحضير

  • رسوم من الشهر الحالي (تغطي 30 يوما عادة)
  • أشكال من نوع W-2 وعائدات الضرائب الاتحادية من السنتين الماضيتين
  • بيانات مصرفية من جميع الحسابات (التحقق، الوفورات، الاستثمار) عن الشهرين الأخيرين إلى ثلاثة أشهر
  • إثبات الأصول مقابل سدادها وتكاليف إقفالها (مثل بيانات حساب التقاعد، وخطابات الهدايا)
  • هوية الفوتو (رخصة القيادة أو جواز السفر)
  • إذا كان يعمل لحسابه الخاص: بيانات المحاسبة والخسائر، و 1099 بيانا، وعائدات الضرائب التجارية
  • إذا كان الإيجار: معلومات عن مالك العقار وأحيانا تاريخ دفع الإيجار

احتفظ بنسخ من كل ما تقدمه، استخدم خدمة الغيوم مثل (جوجل درايف) أو (ريفبوكس) لتجعل الملفات سهلة التشارك مع موظف القروض الخاص بك، ومع اقتراب موعد الإغلاق، قد يطلب منك تحديث شرائط الدفع والبيانات المصرفية لضمان عدم تغيير أي شيء.

العمل مع الفريق المناسب للمهنيين

الإعداد المالي لإغلاق العقارات ليس مسعى منفرداً، احيط نفسك بمستشارين مُعرفين يمكنهم توجيهك خلال العملية وإمساك القضايا المحتملة في وقت مبكر.

عميلك الحقيقي

ويساعدك وكيل المشتري الجيد في التفاوض على تنازلات البائع من أجل إغلاق التكاليف، ويوصي المقرضين والمفتشين، ويكفل فهم كل خطوة، ويطلب من وكيلك قائمة بالمقرضين الذين عملوا معهم بنجاح، كما يعرف الوكلاء المخبرون اتجاهات السوق المحلية، ويمكنهم إسداء المشورة بشأن المبالغ النقدية الجادة والمواعيد النهائية للطوارئ التي تؤثر على أموالكم.

ضابطك في القروض العقارية

موظف القروض الخاص بك هو موردك المالي الرئيسي خلال العملية، وينبغي أن يشرحوا خيارات القروض، وأن يساعدوك على قفل الأسعار، وأن يبقيك على علم بما يحرز من تقدم في مجال الكتابة، وأن تكون شفافة بشأن قضايا الديون أو التدفقات النقدية التي تثبط حالتك المالية، لن تسبب مشاكل إلا في وقت لاحق، وإذا حدث شيء غير متوقع (مثل المكافأة المتأخرة)، أخبر موظف القروض الخاص بك على الفور.

محام عقاري (عندما يكون ذلك ممكنا)

وفي بعض الولايات، يُطلب من المحامي أن يتولى وثائق إغلاق الوثائق، وحتى في الحالات التي يكون فيها اختياريا، يمكن أن يحمي تعيين محام عقاري مصالحكم، ويستعرضون اتفاق الشراء ويضمنون أن يكون العنوان واضحا، ويشرحون أي لغة قانونية مربكة، وإن كانت رسومهم جزءا من تكاليف الإغلاق، ولكن راحة العقل تستحق ذلك.

الفئة الفنية من الضرائب

وترتب على ذلك آثار ضريبية على الملكية، بما في ذلك خصم قيمة الرهن العقاري، والاقتطاعات من ضريبة الملكية، وقبل إغلاقها، يرجى من محاسبك أو مستشار الضرائب أن يؤثر الشراء على ضرائبك للسنة، وقد ترغب في تعديل حجزك أو خطة الدفع المقدَّرة.() ويُقدِّم موضوع الضرائب الخاص بخفض الفوائد العقارية () نقطة بداية.

الاستعداد ليوم الإغلاق

إن اليوم الختامي يتطلب بعض المهام المالية المتعلقة بخدمة المنازل، ويجب أن تضمن أن الأموال اللازمة لإغلاقها متاحة بالشكل الصحيح، وأن تكون قد أكملت المسير النهائي، وأن تفهم الكشف النهائي.

طرق التمويل: التحويلات المالية والاشتراكات التي يقوم بها أمين الصندوق

وتقتضي معظم عمليات الإغلاق دفع مبلغك إلى أسفل ودفع تكاليف الإغلاق عن طريق التحويل السلكي أو الشيك الذي يقوم به أمين الصندوق، ونادرا ما تقبل الشيكات الشخصية، وينبغي الشروع في تحويلات الأسلاك قبل بضعة أيام من إغلاقها (تأكيد تعليمات مع شركة سندات الملكية أو محاميك عن طريق البريد الإلكتروني لتجنب الغش) ويمكن الحصول على الشيكات من مصرفك، وجعلها واجبة الدفع لشركة الضمان أو اللقب.

السير النهائي

قبل أو صباح الإغلاق، يجب أن تفتش أنت ووكيلك الممتلكات لضمان أن تكون في حالة موافقة، وأن تتحقق من أن الإصلاحات المطلوبة قد اكتملت، وأن الأنظمة تعمل، ولم تتضرر الممتلكات، وإذا اكتشفتم المشاكل، فقد تحتاجون إلى التفاوض بشأن ائتمان أو تأخير إغلاقها، وبالتالي لا تتخطى هذه الخطوة.

استعراض الكشف عن المعلومات

قبل ثلاثة أيام عمل من إغلاقها، ستتلقى إفشاءاً من مقرضك، ومقارنةً بتقدير القروض الذي تلقيته سابقاً، وبحث عن تغييرات في الرسوم أو سعر الفائدة أو شروط القرض، وإذا ما بدا الأمر ملغياً، تطلب من المقرض أن يشرح أو يصححه قبل أن توقع، كما تبين هذه الوثيقة مبلغ الدفع الشهري النهائي وتفصيل المبلغ المستحق عند إقفال باب التسجيل.

خاتمة

الإعداد المالي لإغلاق العقارات عملية متعددة الخطوات تبدأ قبل أشهر من توقيعك الفعلي للوثائق، وبفهم التكاليف الكاملة، وتأمين تمويلك في وقت مبكر، وإنقاذ استقرارك في مجالي الائتمان والعمل، وتنظيم وثائقك، والعمل مع فريق موثوق به، قمتم بإغلاق ملفك بشكل سلس وخال من الإجهاد، والعمل الذي وضعتموه على الطرف الأمامي يدفع الثمن عندما تغادرون من طاولة الإغلاق بثقة إلى منزلك الجديد.