كيف نتفاوض على تكاليف إغلاق صندوق المال في شراء منزلك

لماذا التفاوض بشأن مسائل إغلاق التكاليف

بل إن تخفيضا متواضعا قدره ٠٠٠ ٢ دولار - ٠٠٠ ٤ دولار يمكن أن يغطي تكاليف استئجار الشاحنات أو الأثاث الجديد أو الضمان المنزلي، كما أن تخفيض تكاليف الإغلاق يقلل من المبالغ النقدية التي تحتاجها لإغلاقها، وهو أمر ذو قيمة خاصة إذا ما وسعت مدخراتك من أجل دفع مبلغ مخفض، وفي الأسواق التنافسية، يمكن للإقراض من أجل إغلاق باب العرض أن يبرز دون رفع سعر الشراء، بالإضافة إلى ذلك، فإن التفاوض الآن يمكن أن يحسن إجهاد المنزلي الطويل الأجل في التكاليف الأولية.

استراتيجيات الاختراع لتكاليف إقفال باب التفاوض

1 - تقديرات العرض المتعدد الوسائط والقروض التكميلية

وأقوى أداة في التفاوض هي عرض منافس، إذ يمكن أن تُرصد على الأقل ثلاثة تقديرات للقروض من مختلف المقرضين )المصرفان، واتحادات الائتمان، وسماسرة الرهن العقاري( في إطار نافذة قصيرة - يوصي مجلس الصندوق بتطبيقها في غضون ٤٥ يوماً للتقليل من أثر استحقاق القروض من الاستفسارات المتعددة، ويُسهل مقارنة استمارة تقديرية ]الرسوم التعويضية الدنيا[.

2 - يطلب من شركة سيلر الحصول على ائتمانات كشوف التكاليف

إن الامتيازات التي تمنحها شركة " سيلر " هي طريقة مشتركة لخفض تكاليف إغلاق الأوراق المالية، وتتفاوضون على أن يدفع البائع مبلغاً محدداً أو نسبة مئوية من سعر الشراء مقابل مصروفات إقفال بابها، وتعتمد الحدود المسموح بها على نوع قرضكم: إذ أن قروض المؤسسة المالية العامة للخسائر المالية تصل إلى 6 في المائة من سعر الشراء، وتسمح القروض التقليدية بنسبة 3 في المائة (بحسب نسبة مئوية الدفع المنخفضة)، وتسمح قروض شركة " VA " بنسبة تصل إلى 4 في المائة " ، وتورد قروضاً في قائمة الحافزاً بنسبة 6 في المائة.

3 - التفاوض مباشرة مع مُدمنتك

فرسوم نوع الجنس هي في كثير من الأحيان أكثر البنود مرونة، بدءا بطلب من موظف القروض أن يقلل أو يتنازل عن رسوم المنشأ، وإذا كان الرسم المقتبسا ١ في المائة، يقترح ٠,٥ في المائة أو ٠٠٠ ١ دولار مقطوع، كما أن معالجة الأسئلة، ورسوم الكتابة، ورسوم التطبيق - فإن بعض المقرضين سيزيلونها بالكامل إذا دفعتم بسخاء، بل إن هناك نهجا آخر يتمثل في قبول " ائتمان صاف " حيث يغطي المقرض بعض تكاليف إغلاق الخدمة في أسعار الصرف مقابل سعر فائدة أعلى.

٤ - مقسم خدمات الشركاء الثالثين

ولكم الحق في اختيار شركة لقبكم، ووكيل الضمان، والمفتش، ويجب على مقدمي القروض تقديم قائمة بمقدمي الخدمات المعتمدين، ولكن يمكنكم اختيار واحد مستقل طالما استوفوا احتياجات المقرض، ومقارنة اقتباسات من شركتين أو ثلاث شركات لقب الملكية؛ وأقساط تأمين الملكية تختلف اختلافا كبيرا بين الدول وحتى بين مقدمي الخدمات في نفس المدينة، ويمكن أن يكون الفرق ٣٠٠ دولار - ٧٠٠ دولار.

5 - وقت إغلاقك للتقليل من المبالغ المدفوعة مقدما

وتغطي الفائدة المدفوعة مقدما الفائدة من تاريخ إغلاقها حتى اليوم الأخير من الشهر، وإذا اغلقت في الثلاثين، فإنكم لا تبدون سوى اهتمام يوم واحد، فإغلاقها يعني أن تدفعون ما يقرب من ٣٠ يوما من الفوائد على أساس الافتراض الأولي، أي مئات من الدولارات، كما أن التناسب الضريبي على الممتلكات يتغير تبعا للتاريخ، وأن الخطة ستغلق في الأسبوع الأخير من الشهر لتقليل الفوائد المدفوعة مقدما إلى أدنى حد.

6 - تحسين سجل ائتمانك قبل تطبيقه

ويستخدم المكفوفون تسعيرا مربطا على أساس درجات الائتمان، ويمنحكم مبلغ 760 أو أكثر في كثير من الأحيان شروطا لأفضل أسعار الفائدة ورسوم المنشأ الأدنى، أما الذين تتراوح درجاتهم بين 700 و 739، فقد يروا رسوما أعلى، وقبل أن تبدأوا في الصيد في المنازل، وتسحبوا تقاريركم الائتمانية من التقرير السنوي للمجموعة، وتنازعوا على أي أخطاء، وتدفعوا أرصدة بطاقات ائتمانية إلى أقل من 30 في المائة، وتتجنبوا رسوما جديدة أو تقاضيوا رسوما جديدة.

7 - اسأل عن المواصفات أو المفرزات الصوتية

ويقدم بعض المقرضين برامج تقلل من تكاليف إغلاق المشترين أو المحاربين القدماء أو المدرسين أو العاملين في مجال الرعاية الصحية، ويسألون موظف القروض إذا كان لديهم أي ترقيات أو حوافز خاصة، وكثيرا ما تكون للاتحادات الائتمانية والمصارف المجتمعية هياكل أدنى من المقرضين الوطنيين الكبار، وبالإضافة إلى ذلك، إذا كانت لديكم بالفعل علاقة مع مصرف (حساب التحقق أو الادخار)، إذا كانت هناك تخفيضات في الولاء تتنازل عن رسوم تقديم الطلبات أو تجهيزها بالنسبة للزب الحاليين.

فهم تقدير القروض وإغلاقها

وتقدَّم تقديرات القروض في غضون ثلاثة أيام عمل من تاريخ طلبكم، وتبيِّن التكاليف المقدرة، وتُسلَّم النشرة الختامية قبل إغلاقها بثلاثة أيام عمل على الأقل، وتبيِّن الأرقام النهائية، وتقارن مؤتمر نزع السلاح بخط الإقراض، وتفرض رسوماً صارمة على التسامح: إذ لا يجوز زيادة رسوم التخلي عن البيانات إلا إذا طلبتم تغييراً؛ ويمكن أن تزيد الخدمات التي تُقدمونها (مثل التقييم) إلى 10 في المائة؛ ويمكن أن تُحدِّدُ الخدمات التي تُمُمُتُتُمُمُتُتُتُتُتُتُتُها.

حالات سوء التصرف المشتركة إلى تجنبها عند التفاوض بشأن تكاليف إغلاقها

• Waiting until the last minute: Most negotiations must happen before you lock your rate. Once the CD is issued, changes are difficult. Start conversations early.
• Focusing only on the interest rate]: A low rate with high fees can be worse than a slightly higher rate with lower fees. Compare APR and total closing costs together.
• Assuming Brand concessions are impossible]: Even in hot markets, a Brand may offer a credit if it helps close the deal, especially if your offer is strong in other ways (quick close, waived contingencies).
• not reviewing the CD carefully ]: An overlooked fee can cost you hundreds. Set aside time to review every line and ask questions.
• ] Ignoring the cost of opponent points: Buying down your rate may increase closing costs; calculate the break-even period to see if it makes sense for your time horizon.