عندما تظهر ملكية على عنوانك، يمكن أن تشعر بأنها طريق مفاجئ للبيع أو إعادة التمويل أو مجرد التمتع بملكية كاملة لمنزلك، ويعطي الكاتب لأحد الأطراف مطالبة قانونية ضد ممتلكاتك، وغالبا ما يكون ذلك بسبب دين غير مدفوع، وفي حين أن العديد من الرخص مشروعة، فإن البعض الآخر يُقدم في خطأ أو حتى في حالة احتيال، والأخبار الجيدة: أن لديك خيارات قانونية للطعن في المستقبل وإزالة كذبة غير صحيحة أو غير سليمة.

ما هو "ملكية" ؟

أما الممتلكات التي تُستَرَض فيُعتبر إشعاراً قانونياً ملحقاً بالعقارات يضمن دفع دين ما، وهو ما يُذكر أساساً أن " هذه الممتلكات هي ضمانات لالتزام محدد " .

الرخص الطوعية

هذه هي صفاتك التي توافق عليها بمعرفة، عادة عندما تقترض المال، الأكثر شيوعاً هو كذبة رهن عقاري، مما يعطي المقرض الحق في الإفصاح عن الذنب، وقلة الطعن بالجرائم الطوعية لأنها جزء من عقد.

تعويضات غير طوعية

هذه توضع ضد ممتلكاتك بدون موافقتك عادة بعد أن يسدد الدين

  • Tax liens] — filed by federal, state, or local governments for unpaid income, property, or business taxes.
  • Mechanic’s liens - filed by contractors, subcontractors, or material suppliers for unpaid work on your property.
  • Judgment liens - filed after a creditor wins a lawsuit against you and records the judgment with the county recorder.
  • HOA liens] - filed by a homeowners’ association for unpaid dues or special assessments.
  • ] دعم الأطفال أو دعمهم الزوجي - مقدم من وكالة حكومية لالتزامات دعم الأسرة غير المدفوعة الأجر.

إنّها أكثر من غيركِ بحاجةٍ للتحدّي، فهم أيّ نوعٍ تواجهه هو الخطوة الأولى في وضع استراتيجية.

كيف أن (لين) يهدد مالك

لا يأخذ المُلازم مالكك فوراً، ولكنّه يسحب اللقب، وهذا يعني أنّه لا يمكنك بيعه أو إعادة تمويله دون أن تُبرّئ المُستعبد أولاً، وإذا بقي الدين غير مدفوع، فإنّ المُلازم قد يُجبر على البيع في نهاية المطاف من خلال الإفصاح أو أمر قضائي.

  • اخفضوا سجلكم الائتماني (يظهر الحكم و الأجرة على تقارير الائتمان)
  • ابعدوا المشترين المحتملين او المقرضين
  • تستحق الاهتمام والعقوبات، زيادة المبلغ الذي تدين به.
  • ويقود إلى فرض رسوم على الملابس أو الحسابات المصرفية كدفعة دائنة يتبع أساليب تحصيل أخرى.

ونظرا لهذه النتائج، فإن الطعن في كذبة على الفور أمر أساسي - ولكن فقط إذا كان لديك أسباب قانونية صحيحة.

ليس كل كذبة شرعية، قد تكون قادراً على إزالتها إذا أمكنك إثبات وجود واحد أو أكثر من أوجه القصور التالية.

الدين دفع

هذا هو أكثر دفاعات مباشرة، إذا كان لديك دليل على الدفع (الفحص الملغى، البيانات المصرفية، إيصال موقع، أو وثيقة الإفراج عن الكذب)، يمكنك تقديم طلب إلى المحكمة أو تقديم رسالة طلب إلى المستأجر، وبموجب العديد من قوانين الدولة، فإن عدم الإفراج عن ملازم مدفوع الأجر هو بحد ذاته انتهاك يمكن أن يؤدي إلى عقوبات ضد صاحب البلاغ.

وقد استكمل نظام التقادم

وكل دولة تحدد مهلة لتقديم دعوى قضائية لجمع الديون، وعندما يمر هذا الحد، قد يصبح الدين غير قابل للإنفاذ، غير أن الإشارة إلى أن قانون التقادم المتعلق برفع الدعوى القضائية الأساسية يختلف عن تاريخ إيداع الدعوى نفسها .

عدم وجود إشعار ملائم أو الإجراءات القانونية الواجبة

ولكي يكون الوصي صالحا، يجب على الدائن أن يتبع قواعد إجرائية صارمة، فعلى سبيل المثال، فإن كذبة الميكانيكي كثيرا ما تتطلب من المتعاقد تقديم إخطار أولي ثم تقديم الاستدعاء في نافذة محددة بعد انتهاء العمل، وإذا لم يرسلوا إشعارات، أو إذا كان الوصي قد قدم متأخرا جدا، فيمكنك الطعن فيه لأسباب إجرائية، وبالمثل، فإن الحكم الذي يشترط أن تكون المحكمة قد قدمت في أي قضية لم تكن قد قدمت فيها أوامر استدعاء.

الأخطاء أو عدم الدقة في وثيقة لين

ويجب أن تتضمن ملفات القيد تفاصيل دقيقة عن الممتلكات والمبلغ المستحق والملازم، وتشمل الأخطاء المشتركة التي يمكن أن تبطل الوصية ما يلي:

  • عنوان الممتلكات الخاطئ أو الوصف القانوني
  • مبلغ الدولار غير الصحيح - خاصة إذا تجاوز المبلغ المستحق فعلا.
  • اسماء مسجّلة أو اسم كيان قانوني غير صحيح لمالك الممتلكات.
  • تفوت التوقيعات أو التوثيق
  • عدم إدراج رقم تحديد الممتلكات المطلوب أو رقم الطرد.

وحتى الأخطاء الكتابية البسيطة يمكن أن تكون كافية لطرد كذبة إذا كانت مادية - أي أنها ستضلل أو تلحق بطرف ثالث، وسيستعرض محام عقاري الكذب على هذه العيوب.

وقد يُقدم بعض الرخص من قبل أفراد أو شركات ليس لديها أي صفة للقيام بذلك، فعلى سبيل المثال، قد يثبت المتعاقد من الباطن الذي دفعه المتعاقد العام، ولكن المقاول العام لم يدفع لمورد المتعاقد من الباطن - أن المورّد قد يحاول تقديم موكب ميكانيكي ضد ممتلكاتك رغم أنكم دفعتم بالفعل م ع.

The Lien Violates Consumer Protection Laws

وفي بعض الحالات، قد يكون الدائن قد انخرط في ممارسات مفترسة أو خداعية، مثلا، قد يخضع المقاول الذي يسدد رسوما زائدة عن العمل دون المستوى ثم يُرسل بدلا من الميكانيكي المتضخم لعقوبات بموجب قوانين حماية المستهلك الحكومية، وإذا أمكن إثبات أن الدين الأساسي يستند إلى الاحتيال أو الممارسات التجارية غير العادلة، فإن الكذب يمكن أن يعاد إلى ما هو قائم.

دليل الخطوة خطوة إلى الأمام للطعن القانوني في قانون الملكية

وبمجرد أن تحددوا أرضا قانونية محتملة، اتبعوا هذه الخطوات بصورة منهجية، واضعوا في اعتبارهم أن الجداول الزمنية حاسمة - تفرض دول عديدة مواعيد نهائية قصيرة للطعن في الجير.

الخطوة 1: الحصول على جميع الوثائق واستعراضها

طلب نسخة من ملازم مكتب مسجل المقاطعة أو مقدمها، كما جمع أي عقود أو فواتير أو إيصالات مدفوعات أو مراسلات تتصل بالدين، ووضع جدول زمني للأحداث، وللاطلاع على التفاصيل التالية:

  • وتاريخ إنجاز العمل )للحجر الميكانيكي( أو سُجل الحكم.
  • المبلغ المحدد المطالب به.
  • وسواء أُرسلت إليك إشعارات أولية (بخصوص أجرة الميكانيكي).
  • تاريخ إيداع الوصية (للتحقق من حسن التوقيت).
  • الوصف القانوني للممتلكات هل يطابق صكك؟

الخطوة 2: تحديد القوانين والمواعيد النهائية المنطبقة

فكل دولة لها قوانينها الخاصة المتعلقة بالكذب، ففي كاليفورنيا مثلا، يجب تسجيل كذبة الميكانيكي في غضون 90 يوما من إتمام العمل، ثم يكون للمتعاقد 90 يوما لتقديم دعوى قضائية لإبطال الوصي، وإذا لم يفتوا تلك المواعيد النهائية، تنتهي مدة التركة، وفي تكساس، يدوم حكم صادر لمدة 10 سنوات ولكن يمكن تجديده؛ ويطالب وكيل ميكانيكي بمحامٍ في فترة سنتين من الخدمة.

الخطوة 3: إرسال رسالة طلب رسمية إلى صاحب الملكية

وقبل أن تذهب إلى المحكمة، حاول أن تحل المسألة مباشرة، وكتب رسالة مهنية واضحة توضح سبب بطلان الكذب )مثل الديون المدفوعة، والنظام الأساسي المنتهية مدته، والخطأ الإجرائي( وتطلب الإفراج عن المكب، بما في ذلك نسخ من الوثائق الداعمة، والاحتفاظ بنسخة من الرسالة وأي رد، وفي بعض الولايات، إذا رفض المكفوف الإفراج عن ملازم غير صحيح بوضوح، فيمكن أن يحق لك استرداد أتعاب المحاميين.

الخطوة 4: ملء طلب أو حركة لإلغاء ال Lien

إذا لم يفرج المُلازم عن المُستعبد طوعاً، يمكنك أن تطلب من المحكمة أن تأمر بإزالته، فالإجراء المحدد يعتمد على النوع المُستَلَف والولاية.

  • ][ ]الجبهة: /[[ الحركة الرامية إلى تصريف كذبة ميكانيكية ] - لدى العديد من الدول إجراء موجز يمكن فيه أن تقدم سندا لإزالة الكذب أو تقديم التماس لعرض الأسباب.
  • Motion to vacate a default judgment] - If you were never served with the lawsuit that led to a judgment lien, you can ask the court to set aside that judgment and thereby the lien.
  • Lawsuit to silence title] - وهذا إجراء قانوني أوسع نطاقاً لتحديد الملكية الواضحة وإزالة أي سحاب على العنوان، بما في ذلك الجير غير الصحيح.
  • Administrative appeal] - For tax liens, you may be able to challenge them through an IRS appeals process or a state tax board hearing before going to court.

يجب أن تُقدّم هذه الملفات في المقاطعة التي توجد فيها الممتلكات، يجب أن تخدم جميع الأطراف بشكل صحيح بنسخة من طلبك و تُحدّد جلسة استماع.

الخطوة 5: تقديم دليلك في جلسة الاستماع

ستتاح لك الفرصة في جلسة الاستماع لتفسير سبب بطلان الكذب، وتقديم أدلة مستندية، وشهادة الشهود إذا لزم الأمر، وشهادة قانونية، ويقرر القاضي ما إذا كان سيأمر المكبّل، وإذا كان القاضي يحكم لصالحك، ستحصل على أمر موقع يمكنك تسجيله مع المقاطعة لتصفية العنوان.

الخطوة 6: تسجيل أمر المحكمة

بمجرد أن يكون لديك أمر قضائي بإبعاد المكبأ، تقدمه إلى مكتب مسجل المقاطعة حيث تم تسجيل المكب الأصلي، وهذا يضمن السجل العام يبين أن المكبّت لم يعد ملحقا بممتلكاتك، والاحتفاظ بنسخ مصدقة لملفاتك ولأي معاملات مقبلة.

متى إلى قنصل المدعي العام الحقيقي

وبينما تستطيعون أن تتدبروا بعض الخطوات بنفسك - وخاصة إرسال رسائل الطلب أو الطعن في ضريبة صغيرة - يستفيد معظم مالكي الممتلكات من المساعدة القانونية المهنية.

  • وتشمل هذه المكيدة مبلغاً كبيراً من المال (مثلاً، ميكانيكيون من ستة أرقام).
  • المُلازم عدواني أو رفع دعوى قضائية لكشف الكذبة
  • أنت غير متأكد من المواعيد القانونية أو المتطلبات الإجرائية.
  • فالوقائع معقدة، مثل أطراف متعددة، أو نوعية عمل متنازع عليها، أو تداخل الجير.
  • الكذبة تحجب عنواناً عليك نقله قريباً (مثلاً، بيع منتظر يغلق في 30 يوماً)
  • تعتقد أن الكذبة تم تقديمها عن طريق الاحتيال أو تورطت في سرقة هوية

ويقدم لك العديد من محامي العقارات مشاورات أولية حرة ويمكن أن يقدموا لكم تقييما صريحا لفرصكم، ويمكن في كثير من الأحيان استرداد أتعاب المدعي العام إذا فزتم - خاصة إذا كانت الكذبة قد أودعت بسوء نية.

بدائل للمحكمة: التفاوض والتسوية

ولا يلزم دائماً أن تحل المحكمة عن طريق التفاوض المباشر، ويمكن أن ينظر في هذه الاستراتيجيات:

خطة الدفع أو التسوية الجزئية

إذا كنت مديناً فعلاً بالدين لكن لا تستطيع الدفع بالكامل، أقترح خطة دفع مقابل إطلاق كذب، العديد من الدائنين سيوافقون على إزالة الكذبة بمجرد توقيع اتفاق، خاصة إذا كان ذلك يساعدهم على دفع أجر أسرع.

تسوية المنازعات أو الوساطة

ولدى بعض الولايات برامج وساطة إلزامية للمنازعات المتعلقة بالبناء، وحتى بدون ولاية، قد يوافق الطرفان على الجلوس مع وسيط محايد، ويمكن أن يكون ذلك أرخص وأسرع من التقاضي.

نشر سفينة لإبعاد الحرف

وإذا ما أردتم أن تفرغوا من الكذب بسرعة )مثلا، لإغلاق عملية البيع(، يمكنكم أن تسندوا إلى المحكمة مبلغ المطالبة، والسند يحل محل الممتلكات كضمان، والكذبة تُحذف من عنوانكم، والمنازعة الأصلية التي تدور بين المستأجر والسند، وهذه وسيلة مشتركة لحياز الميكانيكي.

إصدار الرخصة أو وثائق الوفرة

عندما يدفع ديناً، دائماً ما يطلب وثيقة إطلاق كذب رسمية موثقة وسجلة بشكل صحيح، لا تعتمد على وعد شفهي، أبقي هذه الوثيقة في سجلاتك

منع منح التراخيص في المستقبل

وبعد أن ننجح في تحدي كذبة، اتخاذ خطوات استباقية لتجنب تكرار الوضع:

  • Pay all taxes and HOA dues on time.] Set up automatic payments or reminds.
  • When hiring contractors, request lien waivers.] As you make progress payments, ask for a partial waiver of lien rights. At the final payment, get a full release.
  • Check public records periodically.] Run a title search every year or before any major transaction. Services like PropertyShark or your county’s online recorder can alert you to new filings.
  • (]) حافظ على السجلات الدقيقة. ووفر العقود والفواتير وإثبات الدفع وأي مراسلات، وفي نزاع، هذه الوثائق هي أفضل دليل لديك.
  • Work with reputable professionals.] Vet contractors, lenders, and service providers. check for license bonds and complaints with the Better Business Bureau or state licensing board.
  • يُوجّهُ تقريرُكَ الإئتماني. ] Liens may appear on credit reports, giving you early warning of a judgment or tax lien.

خاتمة

ولا يجب أن تكون ملكية العقارات عبئا دائما، إذ يمكن، بفهم حقوقك القانونية واتخاذ إجراءات استراتيجية سريعة، الطعن في كذبة غير صحيحة وإعادة الملكية الواضحة لممتلكاتك، والبدء في مراجعة الوثائق المستقيمة بعناية والتشاور مع محام عقاري مؤهل إذا كانت المراهنات عالية، وسواء تفاوضت على تسوية، أو قدمت طلبا في المحكمة، أو وضعت سندا، فإن المفتاح هو التصرف أمام صاحب الملكية الذي يصعّد إلى ضمان الممتلكات.

لمزيد من المعلومات، يرجى الرجوع إلى دليل معهد المعلومات القانونية لـ(كورنيل) بشأن الليانات أو أو مادة نولو بشأن امتيازات الملكية . ويمكن أيضاً أن تساعد الموارد المخصصة للدولة مثل IRS Notice of Federal Tax Lien في التحقق من وجود محامٍ.