كيف يمكن أن يلحق الإفلاس بعجزك في الحصول على وقف في المستقبل

][ الظروف المخففة ]FLT:1][ - مثل فقدان الوظائف، أو حالات الطوارئ الطبية، أو حالات الطلاق - التي تقصر أحيانا فترات انتظار القروض التقليدية، ولكن يجب أن توثق هذه الظروف بدقة، وليس جميع المقرضين سيقبلونها، وتسمح مبادئ فريدي ماك بتخفيض الفصل السابع إلى سنتين إذا كان الإفلاس قد نجم عن حدث يتجاوز سيطرتك.

ومن المهم أيضا ملاحظة أن فترة الانتظار تُحسب من تاريخ التشريح ، وليس تاريخ التقديم، وأن الإفلاس في الفصل 7 يستغرق عادة ما يتراوح بين 4 و 6 أشهر من تقديم الإقرارات، مما يجعلها في جدول زمني.

إعادة بناء الائتمان بعد الإفلاس

بينما تُحدد فترات الانتظار حداً أدنى من الوقت، لا يجب أن تنتظروا ببساطة، استخدموا ذلك الوقت بنشاط لتحسين ملفكم الائتماني حتى تكونوا مرشحين قويين للرهن العقاري، هنا استراتيجيات مثبتة:

1 - دفع جميع المدفوعات في الوقت المناسب

تاريخ الدفع هو أهم عامل في سجل ائتمانك (35 في المائة من حسابات الشركة) وبعد الإفلاس، اختفى العديد من حساباتك السابقة، لذا كل مسألة جديدة تتعلق بالدفع، ودفع مبالغ أو إنذارات تلقائية لجميع الفواتير، والمرافق، والتأمين، وأي حسابات ائتمانية جديدة.

2 - احتياز بطاقات الائتمان المضمونة

بطاقة ائتمانية مضمونة تتطلب إيداعاً نقدياً يصبح حداً ائتمانياً لك، استخدمه لشراء كميات صغيرة ودفع المبلغ بالكامل كل شهر، وبعد 6-12 شهراً من الاستخدام المسؤول، سيرفعك العديد من المصدرين إلى بطاقة غير مؤمنة ويعيدون إيداعكم، وهذا يبني سجلاً إيجابياً للدفع بسرعة.

3 - أن تصبح مستخدما مرخصا

إذا كان لدى أحد أفراد الأسرة أو صديق موثوق به بطاقة ائتمانية في مكان جيد، يطلب أن يضاف إليها كمستخدم مرخص له، ويمكن أن يظهر تاريخهم الإيجابي في تقرير ائتمانك، مما يعزز من حصتك، ويضمن أن يكون للحساب تاريخ طويل من المدفوعات في الوقت المناسب ومنخفض الاستخدام.

4 - إبقاء استخدام الائتمان منخفضا

نسبة استخدام الائتمانات التي تستخدمها مقسوماً على مجموع الائتمان المتاح لك يجب أن تبقى أقل من 30 في المائة، ومثال ذلك أقل من 10 في المائة، بعد الإفلاس، من المرجح أن يكون مجموع الائتمان المتاح منخفضاً، حتى ولو كان رصيداً صغيراً يمكن أن يُزيد من استخدامك، وأدفع رصيدك قبل أن يغلق البيان ليبقي الاستخدام منخفضاً.

5 - تنويع الائتمان الخاص بك

ويرغب المؤيدون في أن يروا أنكم تستطيعون إدارة أنواع مختلفة من الائتمان: القروض الضمنية )مثل قرض السيارات أو القرض الشخصي( والائتمان المتجدد )بطاقات الائتمان( وإذا أمكنكم الحصول على قرض التركيب الصغير من نقابة الائتمانات، فإنكم تستخدمونه لإثبات السداد المسؤول، ولكن لا تأخذون الديون فقط من أجل مزيج الائتمان.

6 - رصد تقارير ائتمانك

(د) التحقق بانتظام من تقارير ائتماناتك من شركة Equifax, Experian, and TransUnion في AnnualCreditReport.com.

برامج الرهن وشروطه الفريدة

ليس كل القروض العقارية مُنْتَجَة على قدم المساواة بعد الإفلاس، بعض البرامج أكثر تنازلاً من غيرها، فهم الاختلافات يمكن أن يساعدك على اختيار القرض المناسب لحالتك.

FHA Loans

وتؤمن إدارة الإسكان الاتحادية قروض المؤسسة المالية للمساكن، وهي شائعة بين المقترضين الذين تقل درجاتهم الائتمانية أو الذين يعانون من صعوبات مالية في الماضي، وبعد إفلاس الفصل السابع، لا تتجاوز فترة الانتظار سنتين؛ وبعد الفصل 13، يمكن أن تكون هذه الفترة قصيرة حتى سنة واحدة إذا سددت 12 دفعة مالية متتالية في وقت متأخر، كما تسمح قروض المؤسسة بدفع مبلغ منخفض يصل إلى 3.5 في المائة وتقبل درجات ائتمانية منخفضة تصل إلى 580 (بعض الخيارات الأقل).

VA Loans

ويمكن للمحاربين القدماء والأعضاء العسكريين العاملين في مجال العمل الحصول على قروض من وكالة الفضاء الأوروبية، التي لا تتطلب دفعاً أدنى، كما أن معايير الائتمان المرنة، وقد تكون فترة الانتظار بعد الإفلاس هي سنتين بالنسبة للفصلين 7 و1 من السنة بالنسبة لمقرضي الفصل 13، يركزون تركيزاً كبيراً على الدخل المتبقي والعمالة المستقرة، إذا كان لديك دخل ثابت وخطة قوية للسداد، فيمكنك أن تستوفى الشروط قبل المقترضين التقليديين.

القروض التقليدية (فاني ماي/فريدي ماك)

والقروض التقليدية ليست مدعومة من الحكومة، وبالتالي فهي تفرض شروطا أشد صرامة، إذ أن فترة الانتظار القياسية هي أربع سنوات بعد الفصل السابع والفصل الثاني عشر (أو 4 سنوات دون موافقة المحكمة)، وستحتاج أيضا إلى زيادة في قيمة الائتمان - 620 أو أكثر عادة - ودفع أقل بنسبة 5 في المائة على الأقل (أو 3 في المائة مع بعض البرامج)، وإذا كان لديك دخل قوي ويمكن أن تنتظر أكثر، فإن القروض التقليدية كثيرا ما تقدم أسعار فائدة أقل من قيمة الاستحقاقات المالية.

USDA Loans

وتمنح قروض من صندوق النقد الدولي للمشتريات المنزلية الريفية والضواحي ذات الدخل المنخفض إلى المتوسط، وتستغرق فترة الانتظار 3 سنوات بعد الفصلين 7 و1 سنة بعد الفصل 13، ولا تتطلب قروض من صندوق الولايات المتحدة الأمريكية دفعة منخفضة، بل تكون لها حدود جغرافية صارمة، كما أنها تتطلب دخلاً مستقراً واستعداداً لدفع رسوم الضمان السنوية.

استراتيجيات لزيادة قدراتك على الموافقة

بالإضافة إلى إعادة بناء الائتمان، هناك خطوات أخرى يمكنك اتخاذها لتصبح أكثر جاذبية من مقدمي الرهن العقاري بعد الإفلاس.

انقذوا من دفعة كبيرة

ويقلل المبلغ الأكبر من المخاطر التي يتعرض لها المقرض، وفي حين أن قروض الإقراض المقدمة من صندوق النقد الدولي تسمح بتخفيض نسبة قدرها ٣,٥ في المائة، مما يخفض نسبة ١٠ في المائة أو ٢٠ في المائة من قيمة القروض المالية، وقد يساعدك على التأهل رغم الإفلاس، كما أنه يقلل من مدفوعاتك الشهرية ويلغي تأمين الرهن العقاري الخاص للقروض التقليدية بنسبة ٢٠ في المائة.

خفض نسبة الدَين إلى الدخل

يفضل المقرضون نسبة الديون المستحقة الدفع (الشهرية المقسومة على الدخل الشهري الإجمالي) أقل من 43 في المائة، وفوق المثال لا تتجاوز 36 في المائة، وبعد الإفلاس، قد تكون ديونكم أقل، ولكن بطاقات الائتمان الجديدة أو قروض السيارات يمكن أن تزيد من قيمة ديونكم الرقمية وتسدد ديونها بصورة قوية، وتتجنب أخذ ديون كبيرة جديدة، مثل قرض سيارات، قبل تقديم طلب للحصول على قرض.

الحفاظ على العمالة المستقرة

ويريد المُقرضون أن يروا سنتين من العمل المطّرد، ويفضل أن يكون ذلك في نفس المجال، وإذا غيرت وظائفهم بعد الإفلاس، تأكدوا من أن توثقوا دخلاً ثابتاً، وقد يحتاج المقترضون العاملون لحسابهم الخاص إلى توفير سنتين من العائدات الضريبية، ويمكن أن يؤدي التعبئة أو الثغرات في العمالة إلى رفع الأعلام الحمراء.

أحضروا فريق (كو-سيغنر)

وإذا كانت حصيلة ائتمانك أقل من الحد الأدنى للمقرض أو أن معدلك في مجال مكافحة المخدرات مرتفع جدا، فإن المتعهد الذي لديه ائتمان قوي يمكنه أن يساعد، ويوافق المشترك على أن يكون مسؤولا بنفس القدر عن الرهن العقاري، وليس لدى جميع المقترضين إمكانية الوصول إلى موقّع متعاون مستعد، ولكن يمكن أن يكون أداة قوية للحصول على الموافقة عاجلا.

العمل مع مُسجّل مُتطوّر في القروض بعد المُفَتَل

ليس لدى كل سماسرة الرهون خبرة في الإفلاسات، فإلتماس السماسرة الذين يعلنون عن الرهون العقارية " الصديقة للمصرف " أو " إصلاح الائتمان " ، ويمكنهم أن يرشدوك إلى المقرضين الذين هم أكثر مرونة ويساعدونك على إعداد وثائقك بشكل صحيح، كما يمكن للسماسرة أن تقارن منتجات القروض المتعددة لإيجاد أفضل ما يناسب جدولك الزمني وميزانتك.

طرق بديلة للمالك

إذا لم تتمكن من الحصول على رهن تقليدي في فترات الانتظار، والنظر في هذه الطرق البديلة:

اتفاقات الإيجار

عقود الإيجار تسمح لك بتأجير منزل مع خيار الشراء لاحقاً جزء من إيجارك قد يذهب نحو الدفع المستقبلي

تمويل شركة سيلر

وفي تمويل البائع، يقوم البائع بدور المصرف، وتدفع مباشرة للبائع بدلا من المقرض، وهذا يتجاوز متطلبات الرهن العقاري التقليدية، ولكن أسعار الفائدة يمكن أن تكون أعلى، ويمكن للبائع أن يطالب بدفع مبلغ كبير من الأموال المخفضة، ويزيد من شيوع التمويل في الممتلكات المضجرة أو في الأسواق البطيئة.

شراكة الإنصاف المنزلي

وتقدم بعض الشركات ترتيبات أسهم مشتركة حيث تقدم جزءا من المبلغ المدفوع مقابل حصة من تقدير البيت في المستقبل، مما يمكن أن يقلل من احتياجاتك النقدية الأولية ويتيح لك شراء منزل في وقت أقرب، وأن تكون حذرا مع هذه الاتفاقات وأن تفهم الآثار المالية الطويلة الأجل.

The Psychological and Financial Realities of Waiting

إن انتظار سنتين أو أربع سنوات لشراء منزل يمكن أن يشعر بالإحباط، خاصة إذا كنت متلهفا لاستعادة الاستقرار بعد الإفلاس، استخدم ذلك الوقت بحكمة، والتركيز على بناء صندوق طوارئ، وزيادة دخلك من خلال العمل الجانبي أو التقدم الوظيفي، وتحسين محو الأمية المالية العامة، وأقوى أساسك المالي، وسيكون من الأسهل التأهل للحصول على قرض عند انتهاء فترة الانتظار.

تذكر أن الإفلاس ليس علامة عار دائمة، فالنظام المالي الأمريكي مصمم للسماح ببدء جديد، وقد نجح العديد من الناس في شراء منازل بعد الإفلاس بالتمسك بخطة طويلة الأجل للاسترداد، والمفتاح هو تجنب تكرار الأخطاء التي أدت إلى الإفلاس في المقام الأول، مثل أخذ ديون كثيرة جداً، وعدم وجود صندوق طوارئ، أو العيش خارج نطاق إمكانياتكم.

الأفكار النهائية

الإفلاس سيؤثر على قدرتك على الحصول على الرهن العقاري لكنه لا يغلق الباب إلى الأبد، بفهم فترات الانتظار لمختلف أنواع القروض، وإعادة بناء ائتمانك بنشاط، وتوفير مدفوعات منخفضة، والعمل مع المقرضين ذوي المعرفة، يمكنك وضع نفسك في مكان المال في غضون بضع سنوات، وتتطلب العملية الانضباط والصبر، ولكن هدف امتلاك منزل لا يزال في متناول اليد.

وللمزيد من المعلومات المفصلة، يرجى الرجوع إلى الموقع الشبكي الرسمي لمؤسسة FHA للاطلاع على المبادئ التوجيهية المتعلقة بالقروض اللاحقة للإفلاس، والتحقق من ) [مورد مكتب الحماية المالية المستهلك بشأن الإفلاس والائتمان . وبالإضافة إلى ذلك، فإن [يُقدم المشورة بشأن خدمات الاسترداد الشخصية]