وعندما يتعلق الأمر بشراء منزل، تكون عملية الإغلاق هي الخطوة الحاسمة النهائية التي تنتقل فيها الملكية رسمياً من البائع إلى المشتري، وبالنسبة لمعظم المشتريات المنزلية، فإن نوع قرض الرهن العقاري الذي ينطوي عليه، سواء كان تقليدياً أو فاقياً، يُحدث كل جانب من جوانب هذا الإغلاق، من الأعمال الورقية المطلوبة إلى التكاليف المستحقة على الجدول، والقروض التقليدية هي أكثر أنواع الرهن العقاري شيوعاً، غير المؤمومة من جانب أي وكالة حكومية، في حين أن القروض الممنوحة للمشتريين من الباطن هي الأخرى.

ماذا يحدد تقليدي ضد شركة فها للغلق؟

(أ) الاختتام التقليدي ] هو الخطوة النهائية في معاملة الرهن العقاري حيث لا تكون القروض مؤمَّنة أو مضمونة من قبل الحكومة الاتحادية، ويجب أن تستوفي هذه القروض المبادئ التوجيهية الناقصة التي وضعتها فاني ماي أو فريدي ماك، والتي تتطلب عموماً درجات ائتمانية أعلى (من 620 أو أكثر) وتخفض المدفوعات (منها في العادة 5 إلى 20 في المائة من سعر الشراء).

وعلى النقيض من ذلك، ينطوي " صندوق التبرعات الاستئماني العام " على إغلاق " صندوق الائتمانات " (FLT:1]) على رهن مؤمن عليه من قبل مؤسسة الخدمات المالية، وهي جزء من إدارة الإسكان والتنمية الحضرية في الولايات المتحدة، ولا تقدم شركة الخدمات المالية المال مباشرة، وتؤمن القروض بحيث تكون القروض مخفضة بنسبة 5 في المائة.

الفرق في المدفوعات

القروض التقليدية

فالقروض التقليدية تقدم خيارات تسديد مرنة، ولكن أقوى شروط أسعار الفائدة - دون التأمين الخاص على الرهن العقاري - مخصصة لمن يخفضون نسبة 20 في المائة على الأقل، غير أنه من الممكن الحصول على قرض تقليدي بنسبة لا تقل عن 3 في المائة من خلال برامج مثل مركز فاني ماي أو شركة فريدي ماك للرسوم العقارية، ومع ذلك، فإن أي مبلغ أقل من 20 في المائة من المدفوعات يتطلب أيضاً مبلغاً شهرياً.

دفعات منخفضة

أما قروض المؤسسة المالية للمستهلكين فهي مشهورة بقلة مدفوعاتها: 3.5 في المائة فقط للمقترضين الذين يبلغون 580 أو أكثر، وبالنسبة لعشرات تتراوح بين 500 و 579، يلزم دفع مبلغ 10 في المائة من القروض المقدمة من المؤسسة المالية للإغاثة في حالات الطوارئ، مما يجعل القروض المقدمة من شركة " FHA " جذابة بصفة خاصة للمشتريات لأول مرة أو الذين لديهم مدخرات محدودة، غير أن المبلغ المنخفض المدفوع مقدماً على أساس التأمين على الرهن هو 1.7 من قيمة القروض.

التأمين ضد المرض: شركة PMI ضد شركة MIP

ويعد تأمين الرهن أحد أهم المختلفين بين إغلاقات المواد التقليدية ومؤسسة الخدمات الصحية.

التأمين الخاص على الرهن العقاري

وعندما يقل المقترض التقليدي عن 20 في المائة، يحتاج المقرض إلى شركة PMI. وتمول شركة التأمين الخاصة شركة PMI ويمكن دفعها كقسط شهري، كقسط واحد مقدم، أو عن طريق سعر فائدة أعلى قليلا (مبلغ متوسط الأجرة) ويمكن إلغاء إحدى المزايا الرئيسية: يمكن إلغاء هذه الشركة بمجرد أن تصل نسبة القروض إلى القيمة إلى 80 في المائة، وذلك عادة عن طريق طلب رسمي أو عن طريق تسجيل 78 في المائة.

مراسيم التأمين ضد الرهون

وتحتاج قروض المؤسسة إلى نوعين من برنامج المساعدة المالية: علاوة أولية قدرها ١,٧٥ في المائة من مبلغ القروض الأساسية، وأقساط سنوية تدفع شهريا، وبالنسبة لمعظم قروضها التي تقل عن ١٠ في المائة، فإن برنامج المساعدة المالية قد يستغرق وقتا أطول من مدة القرض، مما يعني أنه لا يمكن إلغاؤه إلا إذا أعدت التمويل إلى قرض تقليدي، وبالنسبة للقروض التي تبلغ قيمتها أقل ١٠ في المائة أو أكثر، فإن برنامج التمويل المتعدد السنوات يتطلب قدرا أكبر من التكلفة.

شروط الائتمان والتقديرات من الديون إلى الدخل

معايير القروض التقليدية

وتحتاج القروض التقليدية عادة إلى حد أدنى من معدل الائتمان قدره 620، على الرغم من أن كثيرا من المقرضين يفضلون 660 أو أعلى من أسعار الفائدة التنافسية، وقد يواجه المقترعون الذين تقل أعمارهم عن 660 درجة معدلات أعلى أو حدودا أشد صرامة للديون إلى الدخل، ونسبة القروض التقليدية القصوى 43 في المائة (تستخدم نسبة التخلف، التي تشمل جميع مدفوعات الديون الشهرية)، على الرغم من أن بعض نظم الإقراض الآلية تسمح بنسبة تصل إلى 50 في المائة مع عوامل تعويضية.

FHA Loan Credit Standards

وتزيد القروض المقدمة من مؤسسة " FHA " من حيث القيمة الائتمانية البالغة 580 سعراً مقابل برنامج التسديد بنسبة 3.5 في المائة، وتحتاج الرؤوس التي تتراوح بين 500 و579 إلى 10 في المائة، كما تسمح هيئة الخدمات الاستشارية بزيادة نسب الـ دي تي إلى 50 في المائة أو حتى 55 في المائة مع عوامل تعويضية قوية، مما يجعل قروض المؤسسة خياراً قابلاً للتطبيق بالنسبة لعشرات ممن يواجهون تحديات ائتمانية سابقة أو حمولة ديون أعلى.

شروط الملكية والتقييم

ويمكن أن تؤثر حالة المنزل المشتراة تأثيراً كبيراً على الجدول الزمني لعملية الإغلاق.

معايير الملكية التقليدية

وتركز التقييمات التقليدية أساسا على القيمة السوقية للممتلكات، وفي حين أن القائم بالحساب سيلاحظ أي مسائل واضحة تتعلق بالسلامة أو الهيكلية، فإن القروض التقليدية لا تتضمن مجموعة صارمة من متطلبات الملكية الدنيا تتجاوز ما هو نموذجي بالنسبة لسكن آمن ومعتاد، وعلى أن شركات بيع المنازل الممولة من السلع التقليدية لديها عموما طلبات أقل لإصلاحها، مما يمكن أن يعجل العملية.

معايير الملكية الخاصة بمنظمة الصحة العالمية

وتقتضي قروض المؤسسة تقييما مفصلا يشمل استعراض حالة الملكية من المتطلبات الدنيا للممتلكات في مكتب خدمات الإسكان في هايتي، ويجب أن يكون المنزل آمنا ومأمونا وسليما هيكليا، كما أن مسائل مثل طلاء التبول (في المنازل التي بنيت قبل عام 1978، بسبب شواغل الطلاء القائمة على الرصاص)، أو عدم وجود حركات يدوية، أو عدم كفاية نظم التدفئة/العزل يجب معالجتها قبل إغلاقها، مما قد يؤدي إلى تأخير المفاوضات أو حتى إلى شراء الصفقة إذا كانت زيادة في الحماية الإضافية.

التكاليف الختامية: ما هو متوقع

تكاليف الإغلاق النموذجية للقروض التقليدية

وتتراوح تكاليف الإغلاق التقليدية عموما بين 2 في المائة و 5 في المائة من سعر الشراء، وتشمل رسوم منشأ القروض، والتقييم، والتأمين على الملكية، ورسوم الضمان، والرسوم المسجلة، والأصناف المدفوعة مسبقا (ضرائب الملكية والتأمين على المالكين) ولأن القروض التقليدية تقل الرسوم التي تفرضها الحكومة، ولا توجد رسوم أولية على برنامج التمويل المتعدد السنوات، فإن تكاليف الاسترداد في نهاية المطاف يمكن أن تكون أقل قليلا من تكاليف الخدمات المالية.

تكاليف إغلاق نموذجية لقروض فها

كما أن تكاليف إغلاق هذه المؤسسة تقع ضمن نطاق يتراوح بين 2 و5 في المائة، ولكنها تشمل علاوة التأمين على الرهن العقاري الأولي البالغة 1.75% (غير الممولة إلى القرض) كما أن قروض المؤسسة تسمح للبائعين بتنازلات تصل إلى 6 في المائة من سعر الشراء (مقابل 3 في المائة بالنسبة للأسعار التقليدية)، مما يمكن أن يساعد المشترين على تغطية تكاليف الإغلاق، غير أن قروض المؤسسة تفرض قيوداً أشد على بعض الرسوم، مثل الرسوم المسموح بها لإعداد الوثائق أو تجهيزها، والمبادئ التوجيهية.

الامتيازات والمرونة

وكثيرا ما يقارن المبيعون أنواع القروض عند تقييم العروض، لأن نوع التمويل يؤثر على التكاليف المحتملة للبائع والجدول الزمني.

وبقرض تقليدي، يمكن للبائعين أن يسهموا بنسبة تصل إلى ٣ في المائة من سعر الشراء في اتجاه تكاليف إغلاق المشتري إذا كان المبلغ المدفوع مقدما من المشتري أقل من ١٠ في المائة )أو ٦ في المائة إذا كان المبلغ المدفوع مقدما بنسبة ١٠ في المائة أو أكثر( وهذا الحد منخفض نسبيا ولكنه يمكن التنبؤ به.

وبقرض من وكالة الشؤون المالية، يمكن للبائعين أن يساهموا بنسبة تصل إلى 6 في المائة من سعر الشراء مقابل تكاليف إغلاق المشتري، وهو أكثر سخاء، غير أن البائعين قد يحذرون من عروض شركة " فها " بسبب متطلبات التقييم الصارم وشروط الملكية، وإذا لم يُقيّم البيت تقييم شركة FHA، يجوز إجبار البائع على إجراء إصلاحات باهظة التكلفة أو المخاطرة بفقدان الصفقة، ويفضل كثير من البائعين في الأسواق التنافسية عروضا تقليدية لسرعة تقييمهم وخطهم الزمني.

الاختلافات الزمنية بين إغلاق المواد التقليدية ووقف إنتاج المواد الانشطارية

ويستغرق الإغلاق النموذجي ما بين ٣٠ و ٤٥ يوما لكلا نوعي القروض، ولكن إغلاقات ادارة الشؤون الانسانية يمكن أن تستغرق وقتا أطول أحيانا بسبب متطلبات التقييم الاضافي والتكتم، وكثيرا ما يتطلب تقييم الشؤون الانسانية عملية ذات خطتين )القيمة والشرط(، وإذا ما لزم إصلاح، يجب على المقرض أن يتحقق من فترات الاكتمال عن طريق إعادة التفتيش، وبالإضافة إلى ذلك، قد يتطلب قروض من فرع الشؤون الانسانية مزيدا من الوثائق من القروض الذاتية التشغيل أو من نظم الدخل غير التقليدية.

الأثر على المشترين والمبيعات: الاعتبارات الاستراتيجية

للمشتريات

وإذا كان لديك رصيد ائتماني منخفض (دون 620) أو وفورات محدودة في دفع مبلغ منخفض، فإن قرض من صندوق النقد الدولي غالبا ما يكون أكثر الطرق المتاحة للمالك، وقدرة استخدام أموال الهدايا للدفع المخفض والامتيازات الممنوحة للبائعين الأكثر السماحا يمكن أن تجعل أيضا من الجذابة لمؤسسة FHA، غير أنه يمكن إعداده لمدة طويلة (إذا كان دفعك أقل من 10 في المائة) وربما تكاليف شهرية أعلى.

للبيع

وقد يفضل المبيعون الذين يتلقون عروضا متعددة العروض التقليدية لأن حالات الطوارئ الأقل موجودة عادة، كما أن التقييم كثيرا ما يكون أقل صرامة، وقد يأتي عرض لمؤسسة الخدمات المالية، وإن كان لا يزال قابلا للتطبيق، بمطالب الإصلاح، ويغلق بصورة أطول قليلا، وإذا كان منزل البائع يحتاج إلى تحديثات هامة، فقد يكون من الحكمة تجنب المشترين لمؤسسة الخدمات المالية ما لم يكن البائع مستعدا لإكمال الإصلاحات، ولكن إذا كان السوق بطيئا، فإن قبول عرض لمؤسسة الخدمات المالية مع مشتر مؤهل لا يزال أمرا ممكنا.

الآثار المترتبة على التمويل

وتتجاوز هذه الاختلافات المشتريات الأولية، إذ توفر قروض المؤسسة خيارات إعادة تمويل مبسطة (خط الأساس) تتطلب قدراً ضئيلاً جداً من الوثائق وعدم التقييم، مما يسهل تخفيض الأسعار إذا كان لديك قرض قائم من صندوق النقد الأفريقي، كما أن القروض التقليدية تقدم خيارات لإعادة التمويل أو صرف الأموال على أساس محدد، ولكن معايير الإقراض الناقصة قد تكون أشد صرامة.

أي نوع من إغلاق هو الحق بالنسبة لك؟

والاختيار بين إغلاق تقليدي ووكالة الاستخبارات المالية يأتي إلى وضعك المالي، وخصائص الائتمان، والأهداف الطويلة الأجل، وإذا كنت مشترياً لأول مرة له قيمة ائتمانية متوسطة ودفعة محدودة، فإن قرض من وكالة الشؤون المالية يوفر مساراً مثبتاً، وإذا كان لديك ائتمان قوي ويمكن أن تدفع نسبة 5 في المائة إلى 10 في المائة من المبلغ المدفوع، فإن القرض التقليدي سيوفر لك المال على مر الزمن، ولا سيما بسبب إلغاء نظام PMI.

العوامل الرئيسية التي يتعين النظر فيها

  • سجلك الائتماني وقدرتك على التأهل للحصول على قرض تقليدي
  • حجم دفعك السفلي وكم يمكنك أن تقترض
  • كم من الوقت تخطط للبقاء في المنزل (البرنامج المتعدد الأجل قد لا يهم إذا كنت تخطط لإعادة التمويل أو البيع في غضون بضع سنوات)
  • حالة المنزل الذي تريدين شراؤه قد تحتاج إلى المزيد من الإصلاحات
  • أفضليات (سيلر) في سوقك المحلية
  • مجموع المدفوعات الشهرية، بما في ذلك التأمين والضرائب والتأمين العقاري

خاتمة

والاختلافات بين إغلاق المواد التقليدية ووقف بيعها خارج نطاق الأوراق المالية - تؤثر على مبالغ المدفوعات، وتكاليف التأمين على الرهن العقاري، وشروط الملكية، والجدول الزمني النهائي، وحتى مفاوضات البائعين - يمكن لإغلاقها أن يفتح الباب أمام المتعهدين الذين لديهم ائتمانات ووفورات أقل، ولكن ذلك يأتي بتأمين الرهن العقاري الطويل الأجل ومعايير ملكية أكثر صرامة، ويتيح الإقفال التقليدي مرونة أكبر للمشتريين الذين لديهم ائتمان أقوى وقدرة على إجراء عملية دفع أكبر، بالإضافة إلى إلغاء خيارات الرهن العقارية المحتملة.

External Resources:]